對(duì)于手頭資金寬裕的房企而言，現(xiàn)在或許是拿地?fù)Q倉、調(diào)整城市布局的好機(jī)會(huì)。

開年來，中部二三線城市推地力度加大、房企積極收并購以實(shí)現(xiàn)三四線城市布局，這些信號(hào)都表明，隨著東部沿海城市土地市場調(diào)控嚴(yán)厲，中部城市的土地市場機(jī)會(huì)漸顯。

房企拿地?zé)崆槿匀桓邼q，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年截至2月26日，50大城市土地出讓金高達(dá)5918.7億，同比上漲60.6%。成交金額最高的城市是杭州591.27億，同比上漲249.35%；其次是北京土地出讓金558.11億，同比上漲341.57%；第三蘇州土地出讓金498.82億，同比上漲150.65%。包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟(jì)南、天津等14個(gè)城市賣地超100億。

但熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的水平。熱點(diǎn)城市在土拍市場逐步恢復(fù)理性，泡沫逐漸變小。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，2018年的房地產(chǎn)市場或仍將延續(xù)去年的態(tài)勢(shì)，截至目前，開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f高漲，雖然土儲(chǔ)不是越多越好，但土儲(chǔ)的較量已逐漸成為房企綜合實(shí)力的象征之一。如果企業(yè)自身資金面充裕，在房價(jià)低谷期，房地產(chǎn)市場冷淡，拿地競爭強(qiáng)度較小，拿地后控制項(xiàng)目進(jìn)度，可以隨房價(jià)進(jìn)入上升通道獲取較大收益，算得上拿地的好時(shí)機(jī)。

中西部拿地窗口期

中估聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國住宅用地供應(yīng)的地塊規(guī)劃建筑面積為19.0億平方米，同比增長15.1%，拉動(dòng)成交量上漲，成交量為15.4億平方米，同比增長17.3%。成交樓面均價(jià)上漲幅度略有收窄，平均溢價(jià)率同比下跌。2016-2017兩年都呈下半年土地供應(yīng)同比增長較快的趨勢(shì)。

2018年初，中部一些城市顯示出積極推地的姿態(tài)。繼2月份推出18幅地塊后，鄭州3月份將推42幅土地，集中于下半月，總面積約2262.09畝。公開資料顯示，這些地塊多為城中村改造與合村并城項(xiàng)目用地，共36幅。

中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，一二線城市房地產(chǎn)市場的嚴(yán)控及三四線城市前期被釋放出的大量購房需求，令2018年三四線城市的房價(jià)可能會(huì)面臨較大分化。預(yù)計(jì)2018年土拍市場的主戰(zhàn)場可能會(huì)轉(zhuǎn)向二線新秀城市及優(yōu)質(zhì)三四線城市。

從中估聯(lián)設(shè)置的全國土地市場價(jià)格泡沫指數(shù)來看，泡沫較大的城市主要集中在東部沿海；中西部大部分區(qū)域土地市場競爭不是特別激烈，高價(jià)地塊數(shù)量較少，風(fēng)險(xiǎn)偏弱，存在很多開發(fā)介入機(jī)會(huì)，小部分區(qū)域如重慶、成都土拍市場競爭已開始白熱化，土地泡沫指數(shù)大幅上升。

該機(jī)構(gòu)測算認(rèn)為，西安、石家莊、鄭州3城的拿地可能利潤率排在前三，分別達(dá)39%、36%、34%�？赡芾麧櫬矢哂�10%的城市共12個(gè)，主要是中西部二線城市。

據(jù)分析，今年積極推地的城市都不是去年土地成交溢價(jià)較高者。新的人口流入型城市是今年房企關(guān)注的區(qū)域。去年平均溢價(jià)率最高的前三甲合肥、嘉興和南昌，分別為124%、96%和69%，緊隨其后是杭州、沈陽和成都。這些城市在年初并沒有太多土地出讓。

數(shù)據(jù)顯示，2017年人口流入超過100萬的中西部城市有鄭州、武漢、重慶、成都。以安徽阜陽為例，其今年2月商業(yè)用地成交以7509.24萬元位列安徽榜首。阜陽下轄的阜南縣，在2018年也將大量推地，預(yù)計(jì)出讓土地195幅，出讓總面積高達(dá)12578.66畝。其中商住用地推出量達(dá)8728畝，是2017年的6倍。有四幅超500畝的住宅地塊備受房企關(guān)注。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，阜陽市空間規(guī)劃透露阜南縣至2030年，縣城建設(shè)面積將達(dá)335平方公里，縣城總?cè)丝诨蜻_(dá)100萬人。

阜南城市建設(shè)大框架已拉開，目前，縣政府與張江高科、九友基金正在洽談合作事宜，擬啟動(dòng)京九新區(qū)建設(shè)；祥源、名邦、中信等房企已入駐阜南。

房企的換倉機(jī)會(huì)

融資渠道持續(xù)收緊，銷售狀況不理想，現(xiàn)金為王的樓市背景下，即使是龍頭房企也有擴(kuò)張的資金壓力，因此在投 資布局上更謹(jǐn)慎。2月全國土地市場持續(xù)降溫，成交地塊呈“低溢價(jià)、低總價(jià)”特征。

張宏偉認(rèn)為，由于房企規(guī)�；�的訴求和市場競爭度增加，導(dǎo)致市場格局迅速轉(zhuǎn)變，企業(yè)在現(xiàn)階段仍然有拿地的沖動(dòng)。且現(xiàn)階段企業(yè)通過拿地?fù)Q倉，以謀求2019-2020年即下一輪市場的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以，企業(yè)拿地依然保持一定熱度，尤其是典型的大牌房企。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，2018年1-2月，龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、碧桂園拿地金額均超過200億，位列行業(yè)前三甲，碧桂園收儲(chǔ)868.79萬平方米位列第一。

顏莉認(rèn)為，2017年土地市場出臺(tái)的各類調(diào)控政策如“熔斷地價(jià)、雙限、競配建、競自持”等已讓土地市場漸趨平靜，黨的十九大提出 “加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。預(yù)計(jì)2018年，土地市場將加大租賃用地、保障房、自持用地等的供應(yīng)量，以緩解居住而非買賣的供需矛盾。目前一線城市已全部出現(xiàn)租賃用地，預(yù)計(jì)二線城市將加快推出租賃用地步伐。此時(shí)中部地區(qū)一些二三線城市，或許是房企最后的“補(bǔ)倉、換倉”機(jī)會(huì)。

她指出，2017年的土拍溢價(jià)率雖低，但價(jià)格已到一定高位，對(duì)開發(fā)商開發(fā)、價(jià)值整合、圈層營銷、運(yùn)營能力等綜合能力提出更高要求。開發(fā)商以聯(lián)合體形式拍地的現(xiàn)象將增多。同時(shí)，中小型開發(fā)商還將面對(duì)2016年高價(jià)拿地后加劇的生存危機(jī)。預(yù)計(jì)行業(yè)集中度將進(jìn)一步加大。