廣東的房地產(chǎn)調(diào)控似乎陷入了一個(gè)謎局。

根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“廣東省房協(xié)”）6月底發(fā)布的報(bào)告，2018年1~5月份，廣東的商品房銷售面積、銷售額同比增速均出現(xiàn)了逆勢(shì)反彈，商品住宅銷售均價(jià)同比上漲13.7%。另一方面，商品住宅的庫存卻還在不斷上升，前5月增加了184.86萬平方米。

在這個(gè)數(shù)據(jù)背后是一系列矛盾的市場(chǎng)現(xiàn)象。“政策越來越嚴(yán)厲，大環(huán)境低迷，按理說成交不會(huì)有太大起色，但事實(shí)上，不少熱點(diǎn)城市的新房都銷售火爆。正常來說，銷售火爆會(huì)造成庫存下降，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示待售面積在持續(xù)上升。”一位長(zhǎng)期觀察廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家表示，廣東各大城市為了控房?jī)r(jià)而采取的限價(jià)、限簽措施使得市場(chǎng)數(shù)據(jù)失真、價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈，很難從官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)辨析市場(chǎng)變化，而行政干預(yù)的一些負(fù)面影響也已經(jīng)顯現(xiàn)，給調(diào)控帶來更大壓力和挑戰(zhàn)。

矛盾的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

來自廣東省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，5月份，廣東的商品房銷售呈現(xiàn)出了超預(yù)期的火熱，一改前4月的頹勢(shì)，并直接拉動(dòng)了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的反彈。2018年1~5月，廣東商品房銷售面積4907.93萬平方米，同比下降10.5%，降幅較1~4月收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額6198.52億元，同比增長(zhǎng)0.6%，較1~4月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售均價(jià)12630元/平方米，同比上漲12.3%。

來自廣東省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，5月份，廣東的商品房銷售呈現(xiàn)出了超預(yù)期的火熱，一改前4月的頹勢(shì)，并直接拉動(dòng)了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的反彈。2018年1~5月，廣東商品房銷售面積4907.93萬平方米，同比下降10.5%，降幅較1~4月收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額6198.52億元，同比增長(zhǎng)0.6%，較1~4月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售均價(jià)12630元/平方米，同比上漲12.3%。

商品住宅的表現(xiàn)更為突出，1~5月的銷售面積為4269.03萬平方米，同比下降10.7%，但5226.54億元的銷售金額已經(jīng)實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，同比增長(zhǎng)了1.6%。銷售均價(jià)12243元/平方米，同比上漲13.7%，保持上升態(tài)勢(shì)。

在廣東省房協(xié)看來，5月商品房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，既與市場(chǎng)需求仍然旺盛有關(guān)，也與重點(diǎn)城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)過快上漲相關(guān)聯(lián)。為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，熱點(diǎn)城市普遍對(duì)新建商品住宅采取政府指導(dǎo)價(jià)等限價(jià)措施，出現(xiàn)新房相對(duì)二手住房?jī)r(jià)格更低，從而促使購房需求加速釋放。從珠三角城市新建商品住房和二手住宅均價(jià)的比較來看，除東莞（樓盤）、惠州（樓盤）外，均存在一定程度的“價(jià)格倒掛”。直接的限價(jià)措施，一定程度上導(dǎo)致了價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制的失靈，也增加了調(diào)控難度。

銷售端的改善沒有傳導(dǎo)到庫存端口，廣東的商品房庫存仍在不斷攀升。截至2018年5月期末，廣東商品房待售面積5248.15萬平方米，其中商品住宅待售面積2599.61萬平方米。與2017年末相比，商品房待售面積增加259.57萬平方米，其中住宅增加184.86萬平方米。

廣東省房協(xié)的有關(guān)人士指出，在當(dāng)前熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)需要采取搖號(hào)競(jìng)買的情況下，庫存不減反增不符常理，相當(dāng)部分已認(rèn)購的住宅可能因?yàn)橄拗凭W(wǎng)簽等而呈現(xiàn)為庫存，凸顯調(diào)控政策仍有進(jìn)一步完善的空間。

數(shù)據(jù)失真與調(diào)控僵局

廣東樓市現(xiàn)“剎車失靈人為失控”2000套房收樓4成未網(wǎng)簽

數(shù)據(jù)的失真普遍存在于廣東的核心城市，新建住房和二手房?jī)r(jià)格倒掛最有說服力的案例莫過于6月22日開售的深圳（樓盤）華潤(rùn)城三期。該盤推出741套可售房源，價(jià)格區(qū)間在7.5萬元~9.3萬元/平方米之間，而周邊二手房的掛牌均價(jià)已經(jīng)接近11萬元/平方米。因此，這批房源吸引了大量深圳市民的關(guān)注，最終的誠意登記號(hào)達(dá)到了6776個(gè)，中簽率僅10.94%

據(jù)估算，買到華潤(rùn)城三期190平方米的一套房，相當(dāng)于到手就可賺到500萬元。不少買家甚至直言搶房就是為了投資。這顯然與“房住不炒”的調(diào)控初衷是背道而馳的。

廣州是限價(jià)最為嚴(yán)格的一線城市，因?yàn)槭袌?chǎng)反應(yīng)慢，在2016年國(guó)家對(duì)各大熱點(diǎn)城市提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)，廣州的房?jī)r(jià)剛剛步入啟動(dòng)階段，因此，廣州的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)被定格在1.6萬元~1.7萬元/平方米的區(qū)間，但此后廣州房?jī)r(jià)迅速進(jìn)入補(bǔ)漲通道，大部分在售項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的數(shù)倍。為了達(dá)成控房?jī)r(jià)的任務(wù)，限價(jià)、限簽等非市場(chǎng)化的手段被地方政府廣泛運(yùn)用，造成大量已成交的商品住房無法網(wǎng)簽。按照廣州首席分析師肖文曉的估算，目前廣州800多萬平方米的庫存中，至少有100多萬平方米是已經(jīng)賣掉但暫時(shí)無法網(wǎng)簽的。

有知情人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，廣州調(diào)控的天平正在失去平衡，限價(jià)、限簽的后遺癥逐漸暴露，某個(gè)開發(fā)商今年年中有2000套房子收樓，但其中4成還沒網(wǎng)簽，隨之產(chǎn)生的回款問題，客戶的入住、子女入學(xué)矛盾已經(jīng)開始激化。限價(jià)、限簽也很容易成為開發(fā)商捂盤的利器，有在售項(xiàng)目因此捂了兩年盤，坐等區(qū)域規(guī)劃落實(shí)后才推出銷售，樓價(jià)翻了一倍。

迫于種種壓力，地方政府不得不對(duì)調(diào)控措施進(jìn)行局部調(diào)整。“近期增城的備案價(jià)從1.3萬元/平方米放松到1.7萬元/平方米便是個(gè)信號(hào)。下半年，這些違背市場(chǎng)規(guī)律的措施還有可能繼續(xù)調(diào)整。”肖文曉表示。