2016年春節(jié)之后，搶占頭條的無疑是部分一二線城市樓市“瘋長”的話題了。諸如上海二手房頻繁“跳價(jià)”、南京“棉被哥”連夜排隊(duì)購房、“一線城市房產(chǎn)總值能買下半個(gè)美國”等新聞也不時(shí)挑動著購房者的神經(jīng)。在很多購房者“恐慌性購房”情緒蔓延的情勢之下，相關(guān)樓市火爆的地方政府也紛紛出手調(diào)控。

3月25日上午10點(diǎn)，上海市政府舉行新聞發(fā)布會，公布樓市新政。上海市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任顧金山介紹了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，宣布上海樓市在經(jīng)歷“非理性過熱”階段過后，將從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。這是繼蘇州推出“限漲令”限制房價(jià)，南京推出“寧十七條”降溫樓市之后，長三角代表城市上海推出的又一重磅樓市調(diào)控政策。

上海房地產(chǎn)新政內(nèi)容顯示，上海將提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所有稅或社保的年限，從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新政即日起執(zhí)行。

在房地產(chǎn)觀察人士看來，至此，目前上海已經(jīng)成為全國最嚴(yán)限購城市。在上海中原地產(chǎn)咨詢研究部盧文曦看來，此前蘇州、南京樓市調(diào)整政策的推出，變相刺激了一線城市上海，新政推出后，上海樓市小陽春之后或迎來“倒春寒”。

“新政前夜”上海樓市日成交量1700套

關(guān)于上海樓市政策收緊的消息近期一直在傳，日前，上海市委書記在全國兩會上表態(tài)“將通過調(diào)控手段抑制上海近期房價(jià)不斷上漲”的言論更被業(yè)界解讀為政府將調(diào)控樓市的一個(gè)信號。

3月24日，“新政”前夜上海市場上演“樓瘋”，當(dāng)天上海的住房成交量突破1700套。顧金山在會上透露，昨日下午，由于網(wǎng)簽人數(shù)激增，導(dǎo)致系統(tǒng)反應(yīng)緩慢以致癱瘓，為了最大化滿足購房者網(wǎng)簽需要，相關(guān)部門特意將網(wǎng)簽時(shí)間延長。

新政出臺前，關(guān)于上海樓市新政內(nèi)容的傳聞甚囂塵上。無論是中介還是開發(fā)商都在新政前夕蠢蠢欲動，最大化地促進(jìn)新政前的成交。

而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，過去的一周上海房屋供應(yīng)量更是刷新紀(jì)錄，供應(yīng)激增。《中國經(jīng)營報(bào)》記者在采訪中了解到，對于此前房產(chǎn)新政傳聞，開發(fā)商方面可謂是“聞風(fēng)而動”。從房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)以及上海中原地產(chǎn)研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)看來，上周上海樓市的供應(yīng)量出現(xiàn)“猛增”的局面。春節(jié)過后上海樓市的供應(yīng)量始終處于低位，甚至有兩周供應(yīng)量為0，開發(fā)商惜售態(tài)度明顯，在2月29日~3月6日期間，尚無新興供應(yīng)量，而在3月7日到3月13日供應(yīng)量略有回升到74254平方米，而在上周的3月14日~3月20日供應(yīng)量突然增加到191632平方米，是前一周的2.5倍。相較此前幾周供應(yīng)量激增。從上周開始上海樓盤開始集中放量推盤，部分開發(fā)商更是緊急加推，希望搶奪最嚴(yán)新政前期的這波行情。

而在上海房地產(chǎn)觀察人士看來，傳言中的新政對于上海地區(qū)房地產(chǎn)不同產(chǎn)品的影響或呈兩極分化的局面。對于核心區(qū)域的稀缺性產(chǎn)品影響不會太大，而對于其他區(qū)域的一些產(chǎn)品將會受到不同程度的影響。

上海萬業(yè)企業(yè)老西門置業(yè)發(fā)展有限公司副總游洪軍表示，從公司近期推出的復(fù)興瓏御豪宅項(xiàng)目市場反應(yīng)來看，亦有購房者認(rèn)購心切，希望在新政到來之前能夠完成房屋交易。“我認(rèn)為新政的推出對于一些稀缺地段、核心區(qū)域的豪宅產(chǎn)品影響不會很大，所以我們這樣的大面積段改善型產(chǎn)品推盤營銷節(jié)奏不會因?yàn)樾抡�的推出而打亂。”

記者采訪中也注意到，一些稀缺地段的豪宅產(chǎn)品保持著比較平穩(wěn)的推盤計(jì)劃，而一些非核心區(qū)域的產(chǎn)品手腳則有些慌亂，加緊推盤節(jié)奏。例如位于松江泗涇的一些項(xiàng)目，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快。與此同時(shí)，位于浦東的浦發(fā)羅蘭翡麗項(xiàng)目于3月23日晚間連夜推盤，加緊在新政前夜上演最后的瘋狂。還有不夜城板塊的新湖青藍(lán)國際項(xiàng)目也在捂盤數(shù)月之后將于近期開盤。

在業(yè)內(nèi)分析人士看來，此次“新政推出”，上海成全國限購“最嚴(yán)城市”，對上海房地產(chǎn)市場不同產(chǎn)品帶來的影響也是不一樣的。而類住宅或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ星�。上海某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，非上海戶籍，購房資格社保門檻由2年延長至5年，對于增量的剛性需求影響較大，更多的選擇轉(zhuǎn)向非限購、類住宅產(chǎn)品。

記者從近期將推出新盤的金融街(靜安)中心·融御項(xiàng)目了解到，因?yàn)轫?xiàng)目屬于不限購的酒店式公寓，隨著此次上海樓市新政的推出，近期前來售樓處咨詢認(rèn)籌的購房者增多，約180平方米精裝三房和底層320平方米復(fù)式精裝類躍層的多層寬景公館受到不少高凈值購房人群的青睞。

無獨(dú)有偶，記者從龍湖上海公司方面了解到，春節(jié)過后，作為上海類住宅產(chǎn)品關(guān)注度最高的項(xiàng)目之一，龍湖北湖天街在上海房價(jià)走高的趨勢下，一部分限購人群掀起了一波認(rèn)購小高潮。隨著此次新政購房門檻的再度抬高，被限購人群認(rèn)購熱情再度高漲。

上海樓市或迎“倒春寒”

今年2月底，為抑制過快上漲的樓市，南京市政府出臺了被外界成為“寧十七條“的樓市調(diào)控政策。蘇州也于近日推出了全國第一個(gè)“限漲令”。

從這兩個(gè)城市反饋的現(xiàn)場認(rèn)購量來看，兩個(gè)城市的諸多現(xiàn)場認(rèn)購情況趨冷，一改往日火爆局面。

“好久沒見過售樓處周末這么冷清了，蘇州樓市前一波火熱行情真的過去了。”蘇州吳中區(qū)某售樓處銷售人員跟記者攀談時(shí)感慨。記者在剛剛出臺全國第一個(gè)“限漲令”的蘇州樓市探訪，發(fā)現(xiàn)不少售樓處一改往日火爆的場面，人氣冷清了很多。

在中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)蘇州地區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人程杰看來，蘇州此番“限漲令”限制開發(fā)商房價(jià)一年限漲12%，一次領(lǐng)證不低于3萬平方米。對于樓市是有一定影響的，當(dāng)然更多地體現(xiàn)在看房者心理上，據(jù)蘇州不同案場反饋數(shù)據(jù)顯示，部分客戶來訪量出現(xiàn)明顯下滑。

與此同時(shí)，據(jù)《南京晨報(bào)》報(bào)道顯示，近期南京樓盤供應(yīng)套數(shù)激增，但是日均認(rèn)購量和成交量再度下降。

不僅如此，記者從上海某居研究院方面了解到，近兩周上海一二手房市場熱度也在緩慢回調(diào)，當(dāng)然個(gè)別地區(qū)因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性原因依舊火熱。

蘇州市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長倪峻全面地分析了以蘇州為代表的二線城市樓市目前面臨的情況。“開發(fā)商需要對后市有較為準(zhǔn)確的預(yù)判，如果入市價(jià)格比較低，后續(xù)就不能漲了，但如果定價(jià)太高，則萬一市場方向轉(zhuǎn)變，可能賣不動。”

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，近日蘇州公布“樓十條”，手段包括嚴(yán)控新房價(jià)格漲幅、防捂盤惜售等。南京緊隨其后公布相關(guān)調(diào)控細(xì)則。二線城市先于一線城市有所行動，從某種程度來看反而加重一線城市的調(diào)控壓力�？梢哉f上海樓市新政的推出時(shí)箭在弦上的事情，此番新政推出，上海樓市“小陽春”或遇“倒春寒”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，在政策真正落地嚴(yán)格執(zhí)行之前，在這個(gè)“窗口期”仍然是“跑量”的行情！ 由此可見，當(dāng)前市場表現(xiàn)火熱的局面是暫時(shí)的，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，第二季度市場交易量會走低，下半年或因?yàn)榈谝患径仁袌龈呶环帕慷�進(jìn)入深度的市場調(diào)整期。

在張宏偉看來，下半年尤其是10月份之后新一輪房產(chǎn)市場調(diào)整周期將來臨，本輪樓市上漲幅度較大的中高端項(xiàng)目可能率先迎來降價(jià)。

第一太平戴維斯中國區(qū)研究部主管簡可分析認(rèn)為：“盡管上海住宅需求依然強(qiáng)勁，但短期來看，新政將在某種程度上影響成交量，一些意向購房者因新政限制難以成功交易。但除非新政使待售庫存大幅上升，短期上海房價(jià)或依然堅(jiān)挺。”