“現(xiàn)在這一片的區(qū)域基本處于無房狀態(tài)。”7月2日下午，在沈陽碧桂園城市印象的售樓處，一位銷售人員用紅外線筆在墻上的項目區(qū)位圖上圈了一片。

實際上，正是因為這一片區(qū)域曾經(jīng)囤積大量的房屋庫存，而讓沈陽變成了讓開發(fā)商避而遠之的城市。但從2016年3月份啟動的房地產(chǎn)去庫存的兩年時間里，當(dāng)?shù)胤课萑セ�周期�?8個月變?yōu)橹两衲?月底的15．8個月——后者是一個健康的數(shù)據(jù)。

沈陽是中國一些曾經(jīng)出現(xiàn)房屋嚴重過剩城市的典型。從2013年開始，沈陽和鄂爾多斯、常州等一些城市，被扣上了“鬼城”的帽子。

這些城市數(shù)量龐大的空置房屋，一度引發(fā)了外部觀察者過度的擔(dān)憂。2014年，《參考消息》援引國外媒體的判斷稱，中國擬建造可供34億人居住的房屋，這遠遠超出了實際需求。

盡管上述判斷過于夸張，但也暴露了很多的城市房屋供大于求的問題。在那前后，國家發(fā)出了大規(guī)模的去庫存號召。

南方樓市的春天來得更早一些。最早擺脫鬼城之名的常州市，完成去庫存的任務(wù)只用了不到一年的時間。如今的常州無論是中心城區(qū)還是新區(qū)，只要有房地產(chǎn)項目開盤，都會迎來成倍的購房者認籌。記者6月24日在江北碧桂園某項目開盤現(xiàn)場了解到，不到300套房子，有超過3000名購房者參與認購。

相比之下，地處西北的鄂爾多斯尚未擺脫困境，但至少情況沒有繼續(xù)的惡化下去。

近兩三年，鬼城集中的三四線城市頻頻出現(xiàn)了樓市火爆的信息，這個趨勢在2018年達到了頂峰。鬼城這一曾被認為是城市化進程中的腫塊，絕大多數(shù)的都已經(jīng)從很多企業(yè)的沙盤上消匿。

城市的管理者圍繞供求的關(guān)系作出了各種努力去庫存。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最有效的辦法莫過于棚戶區(qū)改造（以下簡稱“棚改”）貨幣化安置。常州、沈陽和鄂爾多斯等城市均實行棚改100％貨幣化安置。

棚改方案實際上有貨幣化和實物兩種方法可供選擇。實物安置更多對應(yīng)各地的保障房建設(shè)，而貨幣化安置則對應(yīng)動遷家庭購買商品房。“同樣的安置條件下，貨幣化安置比實物的安置在解決當(dāng)?shù)貛齑娣矫娓�有效，其次，他拿錢去買房，可撬動的房屋總價值也更高。”一位全國top10房企董事長告訴經(jīng)濟觀察報記者。

自全國去庫存啟動以來，中央加大了棚改貨幣化安置的比例。據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，貨幣化安置比例在2014年只有9％，但此后出現(xiàn)躍升，2015年至2017年的比例分別是29．9％、48．5％、60％。

鬼城的復(fù)蘇，意味著去庫存已不再是當(dāng)前樓市的主要矛盾，棚改政策出現(xiàn)調(diào)整的聲音甚囂塵上。不過，迄今未有官方消息證實。

但棚改貨幣化安置的收緊的趨勢已在地方上有所體現(xiàn)。據(jù)常州市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處處長王惟佳介紹，2018年第二輪棚改開始，國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行對棚改項目融資提出新的要求——棚改實物安置比例達到50％以上才具備發(fā)放貸款條件。

前鬼城一房難求

7月4日，鄂爾多斯市康巴什區(qū)風(fēng)和日麗，郁郁蔥蔥的綠化讓這一片區(qū)域被稱為荒漠中的綠洲，寬闊的道路上不時有車輛呼嘯而過，但行人并不多見。

康巴什區(qū)和東勝區(qū)、伊金霍洛旗是鄂爾多斯市的三個主城區(qū)，均有狀態(tài)不一的爛尾樓和圍墻圈起來的閑置土地。

據(jù)了解，2016年到2017年，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)禁止新項目的動工。全市也幾乎沒有在售樓盤，“二手房比較多，在售的估計找不出三個項目。”一位伊泰置業(yè)的員工表示，在這個人口不到160萬的城市，“每戶至少都有兩三套房子，四五套的也比較普遍。”

在康巴什區(qū)一個在售樓盤中，銷售人員表示，項目于2013年開盤，現(xiàn)在還剩下不到10套左右的尾房在售，價格在9000元／平方米左右，“2013年開盤的時候價格是6000元／平方米左右。”