文章來(lái)源：地產(chǎn)人智庫(kù)

“一線城市及部分重點(diǎn)的二線城市在未來(lái)五年內(nèi)房?jī)r(jià)基本上不會(huì)漲”，2018年8月28日，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在北京舉辦的“2018藍(lán)鯨新領(lǐng)航者峰會(huì)”上表示。

歐陽(yáng)捷在新華網(wǎng)、新浪財(cái)經(jīng)、贏商網(wǎng)和觀點(diǎn)網(wǎng)等多家媒體開辟專欄。主張“以前瞻解析，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，與身份無(wú)關(guān)”，站在行業(yè)發(fā)展的客觀角度，理性、客觀地解析住宅與商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)，提出行業(yè)發(fā)展建設(shè)性意見。曾發(fā)表過(guò)“傳統(tǒng)房地產(chǎn)還有8-10年的美好時(shí)光”、“樓市穩(wěn)字當(dāng)頭，悲觀者們太多慮了”等觀點(diǎn)。

中國(guó)的危機(jī)在債市

房地產(chǎn)必需穩(wěn)得住

歐陽(yáng)捷從債市和房市上分析了目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。

幾個(gè)主要的市場(chǎng)中，匯市由于受到嚴(yán)格管控，股市已經(jīng)跌慘，債市成為了目前最大的問(wèn)題所在。

目前經(jīng)濟(jì)并不是很景氣，出口負(fù)增長(zhǎng)、投資增速下降，消費(fèi)的大趨勢(shì)也是下降。

新生兒的減少直接導(dǎo)致未來(lái)消費(fèi)需求的減少；老齡化越來(lái)越嚴(yán)重，大量的老年人并沒有太多的購(gòu)物需求；社會(huì)普遍的物質(zhì)消費(fèi)欲望不斷淡薄。這都在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)缺乏增長(zhǎng)動(dòng)力。

最為明顯的是民營(yíng)企業(yè)。很多民營(yíng)企業(yè)因?yàn)楸池?fù)了巨額的債務(wù)，很容易出現(xiàn)一家企業(yè)的債務(wù)違約，而由此容易引發(fā)行業(yè)被擠兌。P2P企業(yè)就是個(gè)例子。

“現(xiàn)在的債務(wù)到底有多少？今年上半年百?gòu)?qiáng)房企的銷售額是4.59萬(wàn)億元，同期公開市場(chǎng)募集的債只有3700多億，除了已經(jīng)還的，還有2600億。平均每天還252億元，只要11天的銷售額就可以將債務(wù)全部覆蓋掉。”歐陽(yáng)捷指出，百?gòu)?qiáng)房企的風(fēng)險(xiǎn)非常的低，幾乎沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。但不代表個(gè)別房企沒有風(fēng)險(xiǎn)，如果個(gè)別房企為爭(zhēng)奪現(xiàn)金流而降價(jià)銷售，就可能導(dǎo)致更大面積的房?jī)r(jià)下降。因此，“市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于恐慌性的拋盤。”

另一個(gè)方面，非房企的民營(yíng)企業(yè)產(chǎn)生違約的時(shí)候，最直接的解決方案是變賣資產(chǎn)。企業(yè)的股票在當(dāng)前的這個(gè)市場(chǎng)下已經(jīng)沒有太多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而剩下的就只有一條路——拋售房產(chǎn)。

當(dāng)這種數(shù)量被急劇的擴(kuò)大，一家企業(yè)的拋售房產(chǎn)引發(fā)起大面積的房產(chǎn)被恐慌性拋售，那么房地產(chǎn)泡沫的爆發(fā)就會(huì)遏制不住。

在尚在可控范圍之內(nèi)，既然找到了原因，那么措施其實(shí)就不遠(yuǎn)了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)，否則經(jīng)濟(jì)會(huì)崩潰；債務(wù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大，必需要穩(wěn)杠桿。

穩(wěn)杠桿緩改革

重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不會(huì)漲

從央行近來(lái)的基調(diào)上來(lái)看，從“保持適度穩(wěn)定”到“維持流動(dòng)性合理穩(wěn)定”再到“維持流動(dòng)性合理充裕”，穩(wěn)杠桿成為當(dāng)下的關(guān)鍵詞。

穩(wěn)杠桿最直接有效的方式就是增發(fā)貨幣，企業(yè)有錢，自然就解除了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

歐陽(yáng)捷稱，今年可能會(huì)見識(shí)到什么叫真正的“大水漫灌”。當(dāng)然這次的放水跟以往不一樣的是，嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)。在放水的時(shí)候，把房市先壓住。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)時(shí)候不能添亂，它需要讓經(jīng)濟(jì)不往下跌，而且更不能刺激。

在歐陽(yáng)捷看來(lái)，五年內(nèi)北京和上海的房?jī)r(jià)不可能會(huì)放松。只有一線城市的房?jī)r(jià)摁住，二線城市才不會(huì)超過(guò)一線城市的房?jī)r(jià)，繼而穩(wěn)住三四線城市，房地產(chǎn)泡沫也就能穩(wěn)住了。

從房住不炒被寫入十九大報(bào)告后，一線城市和重點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)在未來(lái)五年內(nèi)基本不會(huì)漲。

但地方政府出現(xiàn)了很多不一樣的動(dòng)作，會(huì)使得市場(chǎng)出現(xiàn)一定的“小亂”。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，調(diào)控政策已經(jīng)從城市細(xì)分到各個(gè)區(qū)域，“有的收緊，有的打壓，有的放松，有的刺激”。在這種情況下，部分區(qū)域市場(chǎng)難免會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但并不影響大局。

大城市土地供應(yīng)減少

未來(lái)房子將是投資級(jí)的奢侈品

在人口流動(dòng)的城市化過(guò)程中，大城市的土地供應(yīng)在逐年減少，但從中小城市或農(nóng)村流動(dòng)進(jìn)入大城市的人口卻在不斷增多。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國(guó)土地流拍796宗，其中一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；二線城市土地流拍154宗，同比增長(zhǎng)200%。

流拍在全國(guó)土地市場(chǎng)上越來(lái)越多的出現(xiàn)。

沒有新增供應(yīng)，土地便用一塊少一塊，寸土寸金將會(huì)成為大城市的常態(tài)。

歐陽(yáng)捷表示，未來(lái)一線城市土地供應(yīng)趨勢(shì)性下降，二線城市土地供應(yīng)趨勢(shì)性下臺(tái)階。住宅用地供應(yīng)減少后，可售新房將會(huì)越來(lái)越少。

結(jié)合目前政府在加量主推的租賃住房來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)可售的新住宅又會(huì)更加稀缺，歐陽(yáng)捷認(rèn)為未來(lái)房子將會(huì)成為投資級(jí)別的奢侈品。