10月26日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》，《報(bào)告》預(yù)測短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

《報(bào)告》指出，當(dāng)前，一線城市房價(jià)由緩漲變?yōu)槲⒔�，但市場機(jī)制扭曲程度較大。

具體而言，《報(bào)告》顯示，2018年初以來，北京、深圳房價(jià)均有所回升，上海繼續(xù)下降，廣州較快上漲。與2018年1月相比，2018年9月北京房價(jià)累計(jì)上漲5.48%，深圳房價(jià)累計(jì)上漲2.97%，廣州房價(jià)累計(jì)上漲9.3%，只有上海房價(jià)累計(jì)下跌5.58%。

2018年9月，在中央嚴(yán)控房價(jià)上漲的政策背景下，北京、深圳房價(jià)回升進(jìn)程中斷。與2018年8月相比，9月一線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進(jìn)一步回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房價(jià)均環(huán)比下跌。其中9月北京環(huán)比下跌0.21%，深圳環(huán)比下跌0.85%，上海環(huán)比下跌1.3%。

雖然一線城市房價(jià)已經(jīng)得到了有效控制，但是一線城市房價(jià)穩(wěn)定嚴(yán)重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。

《報(bào)告》提出，在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動(dòng)了住房租金的快速上漲；一線城市整體進(jìn)入存量房市場，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進(jìn)，二手房換房交易時(shí)間長、成本高，造成二手房市場流動(dòng)性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴(yán)重抑制等。

從三四線城市來看，當(dāng)前三四線城市房價(jià)接近漲停，庫存水平有望重新回升。

《報(bào)告》顯示，2016年以來，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價(jià)格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價(jià)。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價(jià)格洼地填平的背景下，三四線城市房價(jià)漲速持續(xù)回落。

與2018年8月相比，9月三四線城市房價(jià)環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.49個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廈門、成都等房價(jià)下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價(jià)也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、�？诘茸》客顿Y投機(jī)屬性曾經(jīng)較強(qiáng)的城市房價(jià)均環(huán)比下跌。部分三四線城市房價(jià)仍慣性上漲。

對(duì)于當(dāng)前的市場環(huán)境，《報(bào)告》從多個(gè)方面進(jìn)行了分析。

從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，國際資本市場動(dòng)蕩加劇，中美貿(mào)易摩擦尚未緩解。外部不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強(qiáng)住房市場觀望情緒。

從政策面看，中央抑制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)，這不僅對(duì)穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。

《報(bào)告》稱，從城市層級(jí)看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場，受開發(fā)市場波動(dòng)及商品房庫存變動(dòng)因素的影響較�。欢�三四線城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，并反過來進(jìn)一步增強(qiáng)房價(jià)下降壓力。從市場層面看，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價(jià)促銷回籠資金策略，將對(duì)二三四線城市及一線城市遠(yuǎn)郊房價(jià)形成向下沖擊。

《報(bào)告》建議，堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。同時(shí)，建立完善住房租賃市場相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源。加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長效機(jī)制建設(shè)。