房間面積不大，大約60平方米，是標(biāo)準(zhǔn)的一居室，主臥內(nèi)擺放著兩排辦公桌，被分割成6個(gè)工位，中間有隔板阻擋，其中5個(gè)工位擺放著臺式機(jī)或筆記本，電腦屏幕上顯示著紅綠交織的K線圖。

這是一間炒股工作室，位于北京遠(yuǎn)郊的一棟居民樓內(nèi)，房子是單燕和她的4個(gè)伙伴合租的，每個(gè)人每月分?jǐn)傁聛砣�四百元�?/p>

在7月份進(jìn)入股市之前，他們有著另一個(gè)身份：房地產(chǎn)投資客。2018年上半年，他們陸續(xù)拋掉了手中的房子，將大部分資金投入股市，“我投了小200萬了，我們幾個(gè)投的加起來有1000萬了。”

2017年3月，北京樓市調(diào)控政策加碼，認(rèn)房又認(rèn)貸，并提高了首付比例，投資和投機(jī)的空間被擠壓了，環(huán)京區(qū)域相繼跟進(jìn)了政策，隨后北京在內(nèi)的京津冀區(qū)域樓市成交和房價(jià)逐漸回歸理性。

但包括單燕在內(nèi)的很多投資客被套了。單燕和她的伙伴們均認(rèn)為房價(jià)上漲無望，便清空了多余的房產(chǎn)，“我賣了三套，有兩套買得早沒有賠錢，有一套虧了80多萬，總的來說還是賺了，只是少賺了幾百萬。”單燕說，“不過，要是房地產(chǎn)稅出來，就更不好出手了。”

“抄底股市的最好時(shí)機(jī)”

單燕年近50，但看起來并不顯老，一頭短發(fā)與她干練的性格很相稱。她的職業(yè)是一名房地產(chǎn)中介，雖然目前大部分精力由炒房轉(zhuǎn)向炒股，但單燕沒放棄中介的本職工作，仍在幫助一些老客戶進(jìn)行交易。

單燕從2006年開始從事房地產(chǎn)銷售工作，目前是一名獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，她和伙伴們的炒房足跡遍及京津冀區(qū)域，“現(xiàn)在還剩兩套，一套自己住，一套在天津，兒子想畢業(yè)后辦理落戶，不打算賣了。”

2017年“317”之后，單燕曾有過將廊坊地區(qū)兩套房產(chǎn)出手的念頭，但最終職業(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴她，無論燕郊還是大廠，都緊鄰北京通州副中心，價(jià)格不可能下跌，即便下跌也是短暫回調(diào)，“當(dāng)時(shí)覺得北三縣房價(jià)漲到4萬元／平米應(yīng)該沒問題。”

低估了“房住不炒”政策的決心和能量，單燕錯過了最佳的出手時(shí)機(jī)，“當(dāng)時(shí)價(jià)格賣2．8萬一點(diǎn)問題都沒有，最終（單價(jià)）少賣了1萬。”單燕不僅沒有出手，還以每平方米2．7萬元的價(jià)格入手了一套。

2017年6月，廊坊地區(qū)以區(qū)縣為單位的限購政策落地，非本區(qū)縣戶籍購房者需要提供三年社�；蛘呒{稅證明，政策出臺至今，交易量萎縮了九成，房價(jià)一路下滑，部分區(qū)域房價(jià)跌幅超過30%。“三年社保政策實(shí)施后，房子已經(jīng)不好賣了，想要賣掉，就需要降價(jià)。”單燕說，當(dāng)時(shí)僥幸心理占據(jù)上風(fēng)，脫手機(jī)會再一次錯過。

此后，部分投資客因還不上月供而割肉拋售，導(dǎo)致成交價(jià)格不斷向下，到2017年底和2018年初，價(jià)格已經(jīng)下探到約2萬元／平方米，而且趨勢不減。

2018年春節(jié)后，單燕下定了套現(xiàn)的決心，“‘兩會’的時(shí)候，房地產(chǎn)稅的討論比較熱烈，現(xiàn)在成交本來就不好，房地產(chǎn)稅出來后，就更不好出手了，還不如早點(diǎn)套現(xiàn)，拿錢干點(diǎn)別的。”到6月，單燕清空了三套房產(chǎn)。

5人中，單燕是虧得最少的，單燕口中的張姐累計(jì)拋售了5套環(huán)京房產(chǎn)，“當(dāng)時(shí)都是全款買的，還好沒有貸款，有貸款的話就不好出手了。”單燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，張姐一共虧損了400多萬元，套現(xiàn)出700多萬元的現(xiàn)金。

一些按揭的投資客面臨進(jìn)退兩難的境地，“賣房先得還尾款、解押，但是賣房的錢連還尾款都不夠，還得自己貼錢。”單燕表示，類似的情況，在京津冀樓市投資客中并不鮮見。

單燕和她的伙伴們之所以在虧損情況下套現(xiàn)，一個(gè)主要原因是認(rèn)為當(dāng)前是抄底股市的最佳時(shí)機(jī)，“現(xiàn)在的股市行情好比當(dāng)年通州房價(jià)兩三千的時(shí)候，幾年后說不定不比樓市差，但炒房以后肯定是沒戲了。”

單燕表示，這幾年在樓市折騰資本，主要得益于在房價(jià)低的時(shí)候買了幾套房，“四五千買的，一萬多賣了，一萬二三買的，兩萬再賣了，這幾年錢就是這么賺下來的，股市和樓市一個(gè)道理。”

沒有人想到房價(jià)會下跌

與單燕等5人割肉套現(xiàn)不同，王慧群的樓市投資經(jīng)歷堪稱經(jīng)典，其在2016年下半年環(huán)京樓市行情最火爆的時(shí)候，陸續(xù)以2．6萬元均價(jià)拋售了環(huán)京所有房產(chǎn)，并在北京入手了一套400多平方米的豪宅。

之所以稱之為經(jīng)典，不僅因?yàn)橥趸廴禾赚F(xiàn)趕上了一個(gè)相對高點(diǎn)，而且在北京的入市價(jià)格也恰巧遇到一個(gè)階段性的低點(diǎn)，“北京的房子開始還月供的時(shí)候，價(jià)格已經(jīng)翻番了，到現(xiàn)在已經(jīng)漲了兩倍。”王慧群表示。

2017年底，環(huán)京房價(jià)經(jīng)歷一輪下跌后，王慧群認(rèn)為已經(jīng)到了抄底的時(shí)候，以2．2萬元價(jià)格在燕郊購買了一套兩居室，這個(gè)回馬槍被他稱為樓市投資生涯中最大的敗筆，該房產(chǎn)目前價(jià)格下跌了三分之一。

王慧群是自由職業(yè)者，妻子在一家外企任高管，最近妻子打算換工作，如果換工作失敗，房子便面臨斷供的危機(jī)，所以王慧群將燕郊的房子委托給單燕出售，“賣140萬元，給我40萬現(xiàn)金就行了。”這意味王慧群虧損20萬元首付及近一年的按揭。

單燕介紹，在環(huán)京的樓市投資客中，房地產(chǎn)銷售和中介人員押房、炒房現(xiàn)象非常普遍，“說實(shí)話，干銷售光靠提成賺不了多少錢，主要還是靠倒騰房子，行情好的時(shí)候，押幾個(gè)月就能賺一大筆。”單燕表示。

單燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，中介或銷售是樓市交易過程各種信息的匯聚地，對市場供需情況和交易價(jià)格了如指掌，“看著自己經(jīng)手的房子一轉(zhuǎn)手賺幾十萬，手里有錢的，肯定會投進(jìn)去的。即便是剛?cè)胄械男率謧�，也會幾個(gè)人一起投資一套房子。”

從2006年進(jìn)入中介行業(yè)開始，單燕就是房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的�？�，已經(jīng)記不清自己倒騰過多少套房子了，“手里有錢，遇到低價(jià)房源，肯定要自己拿下來，價(jià)格上漲就出手，行情好的時(shí)候，能倒騰的人，一年賺百十來萬很輕松。”

押房的操作是，一手房先交訂金或首付，把房子圈定，然后利用自己的中介身份進(jìn)行銷售；二手房則簽合同而不過戶，等找到下一個(gè)買家再交易過戶。

押房有利有弊，好處是不僅壓縮了交易周期，而且也能省下一筆不菲的交易費(fèi)用。壞處是，如果房價(jià)上漲較快，可能會遭遇賣家違約。

剛?cè)胄械匿N售和中介通常會合伙投資房產(chǎn)，幾個(gè)人湊錢共同投資一套房子或幾套房子，等出售套現(xiàn)后再進(jìn)行分成，在樓市火爆的時(shí)候，一些中介人員也會通過小額貸等方式籌集資金。

目前環(huán)京投資客中受到?jīng)_擊最大的也是這些新手們，既包括剛?cè)胄械闹薪楹弯N售，也包括剛嘗到炒房甜頭的新手炒房客，“最慘的月供還不起，欠一屁股高利貸，房子又出不了手。”單燕表示。

被擠出的投資客

2018年以來，經(jīng)過一輪降杠桿，國內(nèi)主流開發(fā)商負(fù)債率普遍下降，但一些國際評級機(jī)構(gòu)依然下調(diào)了部分龍頭房企的評級，其中一個(gè)重要理由就是這些房企土地儲備與當(dāng)前市場消化能力并不匹配。

研究院最新報(bào)告顯示，三季度以來，全國重點(diǎn)城市二手房成交普遍回落，均價(jià)趨穩(wěn)或下跌，買賣雙方信心不足，價(jià)格上漲預(yù)期出現(xiàn)松動。三季度全國11個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下滑33%。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，近一個(gè)月北京二手房成交均價(jià)同比下跌6．06%，天津跌幅為3．8%，河北石家莊、保定和廊坊跌幅分別為5．09%、6．02%和15．39%。其他區(qū)域只有上海同比出現(xiàn)小幅下跌。

值得關(guān)注的是，雖然其他區(qū)域多數(shù)城市房價(jià)同比仍在上漲，但環(huán)比已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌。數(shù)據(jù)顯示，三季度成都和青島成交均價(jià)環(huán)比下跌8%和6%，上海下跌5．6%，其中上海已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌，青島連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。

從8月開始，100個(gè)城市月度掛牌價(jià)環(huán)比下跌城市增多，從7月19個(gè)增加至8月份的47個(gè)。二手房成交量方面，三季度青島和天津下滑幅度超過50%，北京下滑了35%，深圳下滑了42%。其中青島成交量連續(xù)6個(gè)月下滑，杭州連續(xù)5個(gè)月下滑。

如果說炒房客單燕離開樓市轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市是因?yàn)橥顿Y風(fēng)向變化，王慧群割肉套現(xiàn)更多是出于資產(chǎn)安全的需要，目前他在燕郊的房產(chǎn)非但沒有升值，而且每月還需要償還月供，“現(xiàn)在出手也就虧損三四十萬，不賣的話就還得往里扔錢。”