房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期正悄然生變
作者:夏丹 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2018年10月27日 【字體:大 中 小】
本輪調(diào)控時(shí)間和強(qiáng)度持續(xù)深化,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性增強(qiáng),9月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮窄,市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地放緩,土地市場(chǎng)流拍增多,開發(fā)投資增速下降將在四季度繼續(xù)兌現(xiàn),而開工較快將支撐開發(fā)投資增速處于相對(duì)較高位。
均價(jià)環(huán)比漲幅明顯縮窄
市場(chǎng)預(yù)期悄然生變
9月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲1%,較上月明顯下降,其中一線、二線、三線城市均價(jià)環(huán)比增速均有顯著下探;同比上漲8.87%,漲幅仍有擴(kuò)大但漲勢(shì)出現(xiàn)放緩。房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變:
一是交易熱情降溫。9月份商品房成交面積同比快速下降,單月增速年內(nèi)二度告負(fù),降至-3.6%;1月份-9月份累計(jì)增速2.9%,比上期回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。盡管開發(fā)企業(yè)以加快開工和加大推盤力度對(duì)沖行業(yè)下行,但市場(chǎng)觀望情緒濃厚。特別是三線、四線城市銷售疲軟,CREIS監(jiān)測(cè)的23個(gè)主要城市中,三線代表城市成交面積降幅達(dá)-16%,降幅大于一線(-4%)和二線(-5%)城市。此外棚改政策的變化,商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣被要求盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策,將使這些地區(qū)市場(chǎng)交易進(jìn)一步降溫。
二是輿論反應(yīng)趨冷。上月統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份房?jī)r(jià)環(huán)同比數(shù)據(jù)仍在上漲,且漲幅還有一定的擴(kuò)大,但對(duì)此輿論感受非但未漲反有下跌,與以往“數(shù)字降、感受漲”的情形截然相反。一方面是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在時(shí)滯,另一方面也側(cè)面反映了房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期正在悄然生變。
開發(fā)投資增速小幅回落
但相對(duì)仍處于較高位
1月份-9月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元,同比增長(zhǎng)9.9%,增速比1月份-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地放緩,開發(fā)投資增速下降將在四季度繼續(xù)兌現(xiàn),而開工較快將使開發(fā)投資增速處于相對(duì)較高位:
一是開發(fā)企業(yè)選擇放緩拿地,土地市場(chǎng)流拍增多。盡管1月份-9月份房企累計(jì)購(gòu)地面積增速比上期略微提高0.1個(gè)百分點(diǎn),但9月份單月土地購(gòu)置面積增速顯著回落;土地成交價(jià)款累計(jì)增速也比1月份-9月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。近期土地市場(chǎng)供過(guò)于求,溢價(jià)率下降,流拍案例增多。反映出客觀上開發(fā)企業(yè)受資金制約,到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款,央行降準(zhǔn)后房企融資成本依然不低。不久前合肥(樓盤)發(fā)布了鼓勵(lì)支持現(xiàn)房銷售的政策,主要圍繞優(yōu)化備案手續(xù)和規(guī)范銷售管理。雖不涉及取消預(yù)售制度,但市場(chǎng)關(guān)于商品房預(yù)售制度調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵,對(duì)未來(lái)開發(fā)企業(yè)資金面趨緊的擔(dān)憂不減。主觀上開發(fā)企業(yè)態(tài)度改變,預(yù)期房?jī)r(jià)上漲幅度有限,對(duì)未來(lái)行業(yè)利潤(rùn)空間的判斷偏悲觀。疊加三線、四線城市住宅交易疲軟,房企補(bǔ)庫(kù)存意愿較前期減弱,拿地行為趨于謹(jǐn)慎。
二是房屋新開工和施工繼續(xù)加快,均創(chuàng)年內(nèi)新高。1月份-9月份房屋新開工面積152583萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)16.4%,為2016年6月份以來(lái)的高點(diǎn),增速較1月份-8月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn);施工面積767218萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)3.9%,增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。在房?jī)r(jià)“不漲”的政策硬約束下,存量土地庫(kù)存已成沉淀成本,晚開工不如早開工。這將支撐開發(fā)投資增速下行速度較緩,相對(duì)處于較高位。(作者系交通銀行金融研究中心資深研究員)
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