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    土地融資項目銳減 房企準備“過冬”

    作者:張凌之 來源:中國證券報·中證網(wǎng) 更新時間:2018年10月20日 【字體:

    “近期房企土地融資項目銳減,這反映了開發(fā)商新拿地、新開工項目的急劇下降。”即便是周全(化名)供職的大型信托公司,也面臨著沒業(yè)務(wù)可做的窘境。

    中國證券報記者調(diào)研了解到,多數(shù)房企認為地產(chǎn)行業(yè)的“春天”已經(jīng)過去,并為“過冬”做好準備。一些大的房企已下調(diào)明年的土地儲備量等指標,有些甚至取消了原來的拿地計劃。同時,信托、銀行等金融機構(gòu)的融資門檻不斷提高,9月房地產(chǎn)信托環(huán)比下降17.5%,資金凈減少近120億元。隨著融資渠道的不斷收緊和房企償債高峰的來臨,可以預計,四季度房企的資金將更為緊張。

    土地融資項目銳減

    房企土地融資項目銳減現(xiàn)象從9月集合信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)中得以印證。用益信托數(shù)據(jù)顯示,2018年9月房地產(chǎn)信托規(guī)模為564.76億元,而8月這一數(shù)字為684.17億元,9月集合信托投入房地產(chǎn)資金凈減少近120億元,環(huán)比下降17.5%。

    這與幾個月前的房地產(chǎn)信托“一枝獨秀”形成鮮明對比。2018年二季度,信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元,比一季度的23710.76億元增長1361.73億元,占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%。上半年,房地產(chǎn)在新增信托資金配置領(lǐng)域中的地位不斷提升。

    一端是信托土地融資的項目銳減,另一端則是房企的謹慎態(tài)度。某信托公司資深地產(chǎn)信托經(jīng)理趙亮(化名)表示,近期走訪調(diào)研的房企都非常謹慎,對新拿地項目持觀望態(tài)度。一是因為現(xiàn)在土地價格較高,二是各家房企一致預期明年地產(chǎn)行業(yè)形勢不如今年。

    “不能說‘寒冬’已經(jīng)到來,但至少房地產(chǎn)的‘春天’已經(jīng)過去。”趙亮坦言,幾家大房企共同的感覺是今后一兩年地產(chǎn)市場不會太好,很多已下調(diào)明年的土地儲備量等指標,有些甚至取消了原來的拿地計劃。

    “土地儲備量的下調(diào)表明今后兩年地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將大幅下降。”趙亮透露,“近幾年,居民的購房需求已提前透支,加之樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊,未來地產(chǎn)市場的需求也會有所下降。”

    華創(chuàng)證券研究指出,1-8月,全國土地流拍數(shù)量高達890宗,并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應(yīng)方面,9月住宅類供地環(huán)比下降33%,同比下降43%,其中三四線宅地供給表現(xiàn)最弱,預計四季度土地供應(yīng)同比將大概率維持較弱狀態(tài),甚至進一步走弱。土地成交方面,9月住宅類土地成交環(huán)比下降17%,同比下降26%,9月宅地成交在8月供給擴大前提下表現(xiàn)繼續(xù)低迷,其中三四線拖累更為明顯。

    機構(gòu)提高房企融資門檻

    “近段時間,公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風控較為嚴格,主要做央企、國企之類的大品牌。”華東某信托公司地產(chǎn)信托經(jīng)理說。

    “今年以來,公司對地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常謹慎,一些激進的房地產(chǎn)企業(yè)堅決不碰,哪怕這些房企的排名或經(jīng)營業(yè)績靠前,也不可能碰。”趙亮表示,“今年年中,公司提高了風控門檻。年初還在為房企百強提供融資,年中調(diào)整后,基本上只做房企前50強了。”

    從細分市場來說,某股份制銀行地方分行負責人表示,對于三四線城市地產(chǎn)項目,原來有些大型銀行還會給全國性大開發(fā)商的項目提供貸款,但近期大型銀行已經(jīng)不做三四線城市的項目。主要原因是銀行擔心三四線城市棚改貨幣化暫停后,項目風險加大。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,目前,三四線城市的房價有些回落,有些城市房價已經(jīng)在下跌。

    “但是對于一些頭部房企,個別銀行最近還提高了貸款額度。”上述某股份制銀行地方分行負責人說,“從側(cè)面反映出,頭部房企的現(xiàn)金流也十分緊張”。

    四季度現(xiàn)金流料更緊張

    “近期拿地多是國企背景或已經(jīng)偏保守的房企。”周全說,“大型房企要求的融資成本較低,因此,給到投資人的利率也相對較低。”用益信托數(shù)據(jù)顯示,9月房地產(chǎn)集合信托收益率為7.88%,較8月份的8.19%下降0.31個百分點。

    “收益率的下降,一是因為交易對手的層級提高,二是市場資金緊張,兩年期的地產(chǎn)信托產(chǎn)品不太好賣,近期銷售的多是一年期或一年半的,利率自然會低一些。”趙亮說,“但從直觀感受上講,房企的融資成本并沒有下降。”

    趙亮表示,從7、8月份開始,房企前50強在信托的融資成本已突破10%,排名靠后的企業(yè)融資成本甚至可達15%。說明房企資金緊張的狀況仍舊沒有改變。

    隨著信托公司風控門檻的提高,房企融資渠道不斷收緊;很多銀行為了提高資金使用效率,上半年就已將貸款額度提前發(fā)放;此外,有證券機構(gòu)測算的數(shù)據(jù)顯示,在存續(xù)地產(chǎn)債中,2018年到期償付規(guī)模為1613億元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍�?梢灶A計,四季度,房企的現(xiàn)金流將更為緊張。

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