中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，樓市進一步分化的可能性再度凸顯。與土地供應(yīng)相對不足，且房屋空置率相對合理的一二線城市相比，三四線城市樓市下行的風(fēng)險正在加大。

“金九”退燒，樓市分化也在加劇。

10月19日，國家統(tǒng)計局公布了2018年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。同期，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點；商品房銷售額增長13.3%，增速回落1.2個百分點。

分析人士指出，9月份以來，樓市熱度已然觸頂回落。供給方面，慣性作用下，投資在四季度還將維持相對高位，但房企拿地將更為謹(jǐn)慎。銷售方面，盡管中西部地區(qū)熱度仍未消退，但在東部地區(qū)，在市場觀望情緒日漸濃厚的背景下，四季度房企“以價換量”的可能性還在加大。

供需兩重天

市場供需形勢正在發(fā)生變化。

數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9.9%，增速略微回落。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

此外，新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。1-9月，全國房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速相比1-8月提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積112411萬平方米，增長19.4%。

記者注意到，2018年以來，房屋新開工面積增速持續(xù)加快，同比增速已經(jīng)從年初的2%提升至目前的水平，而從單月拆分?jǐn)?shù)據(jù)來看，7、8、9三月的新開工面積同比增幅均超過20％。

此外，1-9月，房屋竣工面積51132萬平方米，下降11.4%。“盡管連續(xù)10個月竣工面積同比下跌，但跌幅已經(jīng)開始有收窄態(tài)勢。隨著后續(xù)房地產(chǎn)市場供應(yīng)端的發(fā)力，預(yù)計項目竣工規(guī)模持續(xù)下跌的可能性會減少，這也利好后續(xù)房屋交付規(guī)模的增加。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

嚴(yán)躍進指出，三季度數(shù)據(jù)來看，在督促房企開發(fā)等層面，政策效應(yīng)顯現(xiàn)。近期包括深圳對于房企拿地后的施工和竣工時限要求等政策的出臺，都說明各地在積極督促房企進行既有土地項目的開發(fā)，以形成有效供給。

與供給側(cè)仍保持相對火熱不同，需求側(cè)的銷售數(shù)據(jù)則有下行跡象顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.3%。

此外，銷售額增速也繼續(xù)放緩。1-9月，全國商品房銷售額達到104132億元，增長13.3%，增速回落1.2個百分點。

而拆分統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月單月，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下滑3.6%。記者注意到，這也是最近5個月首次出現(xiàn)同比成交量下滑的現(xiàn)象。

多位分析人士指出，盡管目前累計銷售數(shù)據(jù)仍有較大的同比增長，但在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)下，購房人的觀望情緒正在升溫，并導(dǎo)致市場的去化率大幅下滑，這可能會導(dǎo)致部分房企在第四季度發(fā)力銷售，以價換量的現(xiàn)象可能會更加頻繁地出現(xiàn)。

三四線樓市下行風(fēng)險加大

“金九”不再，“銀十”開局也顯乏力。多位分析人士均指出，樓市進一步分化的可能性正在凸顯。

“全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下降，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，特別是中西部銷售面積上漲幅度均遠超過市場平均漲幅，成交金額上漲幅度同比也在22%以上。

數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面同比下降4.3%至48462萬平方米，降幅比1-8月份擴大0.7個百分點。而其銷售額增速也繼續(xù)放緩，相比1-8月回落了5個百分點，僅為55820億元。

同期西部地區(qū)商品房銷售面積31557萬平方米，增長8.9%；銷售額21511億元，增長26.6%。

據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月上海新房成交面積69.8萬平方米，同比減少31.6％；新增供給面積6.8萬平方米，同比減少68.2%。

不過，也有觀點認(rèn)為，熱點城市的銷售遇冷，原因在于嚴(yán)厲調(diào)控政策與市場看低預(yù)期導(dǎo)致的需求萎縮，短期內(nèi)大幅波動的可能性不大。而一些三四線城市，其樓市加速下行的可能性更大。

10月19日，在中國新聞社主辦的2018年三季度經(jīng)濟形勢分析會上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，樓市進一步分化的可能性再度凸顯。與土地供應(yīng)相對不足，且房屋空置率相對合理的一二線城市相比，三四線城市樓市下行的風(fēng)險正在加大。

實際上，與一二線城市“量縮價穩(wěn)”相比，在2016年上一輪上漲周期中最為突出的部分東部三四線城市，目前“量價雙跌”的現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)。

58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京周邊城市的二手房價呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢，10月前兩周二手房均價13559元/平方米，環(huán)比上月下跌2.30%，同比下跌 28.66%。

“去年以來，三四線城市的房地產(chǎn)在各種因素的影響下發(fā)展較好，除了把價格明顯提高以外，地方政府還推出了大量的土地供給。而這些地區(qū)的房屋空置率較高，住房潛在供給的增加，新一輪的庫存會不會出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)引起重視。”倪鵬飛說。