四川在線消息(記者 文強(qiáng))今年成都樓市呈現(xiàn)出了“先熱后冷”的局面。對(duì)于大成都乃至周邊地區(qū)市場(chǎng)有什么影響?行業(yè)運(yùn)行邏輯發(fā)生了哪些變革?2019年的市場(chǎng)，又將何去何從?12月19日，貝殼研究院成都分院發(fā)布了《2018年度成都樓市白皮書(shū)》顯示，“515”樓市新政施行之后，一手房供應(yīng)量大增，新房搖號(hào)中簽率持續(xù)攀高，二手房交易節(jié)奏隨之放緩，一手房和二手房的市場(chǎng)成交格局重返2:1的合理區(qū)間，二手房?jī)r(jià)格回歸理性。

“希望結(jié)合本地樓市數(shù)據(jù)和外界的熱點(diǎn)需求，為市場(chǎng)決策提供有效建議，并為推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步提供專業(yè)支持。”貝殼研究院成都分院院長(zhǎng)張鍵說(shuō)，隨著新房供應(yīng)的穩(wěn)步回升，市場(chǎng)將回歸增量市場(chǎng)，2019年，成都新房與二手房的成交比例有望恢復(fù)至65:35的水平。地段的重要性將進(jìn)一步凸顯，以圈層為基礎(chǔ)的價(jià)格階梯將逐漸回歸，資金實(shí)力有限的客戶將有序外溢至住宅供應(yīng)充沛且價(jià)格稍低的二、三圈層。遠(yuǎn)郊新房市場(chǎng)將帶著充沛的供應(yīng)，以高性價(jià)比接納大量主城外溢置業(yè)需求，成為成都新房市場(chǎng)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。另一方面，剛性改善客戶的涌現(xiàn)將加速推動(dòng)成都換房時(shí)代的到來(lái)。

關(guān)鍵詞：搶房與搶客

年初全家報(bào)名搶房，年末房企入市搶客。上半年新房供應(yīng)整體偏弱，一二手房的剛性利差導(dǎo)致新房市場(chǎng)熱鬧非凡，以至于遠(yuǎn)郊平均中簽率僅為20%。“515”家庭二套限購(gòu)后有資質(zhì)的客戶驟減，而資金鏈吃緊的開(kāi)發(fā)商于下半年集中推盤增加供應(yīng)，市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)難現(xiàn)年初火熱境況。、

關(guān)鍵詞：賣方與買方

賣方市場(chǎng)不再，買方市場(chǎng)到來(lái)。市場(chǎng)供需緊張階段，新房搖號(hào)中簽率持續(xù)走低，二手業(yè)主預(yù)期高漲頻頻漲價(jià)。但2018年“515”新政后，成都住宅去化周期不斷延長(zhǎng)，庫(kù)存的大幅增加使客戶選擇面拓寬，交易節(jié)奏隨之放緩。誠(chéng)心賣房的業(yè)主在這種局面下被迫降價(jià)出售，導(dǎo)致妥協(xié)度上行、議價(jià)空間松動(dòng)，客戶話語(yǔ)權(quán)顯著抬升，久違的買方市場(chǎng)重回蓉城。

關(guān)鍵詞：新房與老房

新房重返市場(chǎng)主力，二手房回歸理性區(qū)間。2017年由于成都新房供應(yīng)短缺，大量購(gòu)房者進(jìn)入二手市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)置業(yè)，導(dǎo)致一二手全年GMV各占半壁江山。而2018年“515”新政后，買賣方地位發(fā)生了轉(zhuǎn)變，充裕的新房供應(yīng)使得購(gòu)房者可以根據(jù)自身需求選擇新房或者二手房，二手房關(guān)注度顯著下滑，市場(chǎng)成交格局重返2:1的合理區(qū)間。

關(guān)鍵詞：漲價(jià)與降價(jià)

二手價(jià)格深度回落，供需決定價(jià)格起伏。2017年受新房整體供應(yīng)不足及預(yù)售管控的影響，二手住宅供求不平衡從而價(jià)格上行，使得一二手房之間的價(jià)差逐步擴(kuò)大。2018年“515”新政之后，隨著供應(yīng)的不斷增加和資質(zhì)客戶的縮減，此前緊張的供需關(guān)系大幅趨緩，二手房?jī)r(jià)格正逐步回歸合理區(qū)間。具體來(lái)看，各板塊降幅差異顯著，以書(shū)院街、石人、撫琴和內(nèi)雙楠為代表的老式居民院落、以洪河板塊為代表的前期漲勢(shì)過(guò)猛片區(qū)和以雙楠為代表的無(wú)地鐵規(guī)劃的板塊價(jià)格回調(diào)力度較大，降價(jià)的本質(zhì)是區(qū)域價(jià)格與價(jià)值的重新匹配。

關(guān)鍵詞：剛需與改善

改善新盤成為主流，二手成交日趨剛需。在人民對(duì)“住得好”美好愿望的追求及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化的雙重驅(qū)動(dòng)下，房企紛紛以改善型產(chǎn)品入市，新房供應(yīng)多以大面積房源、高總價(jià)房源為主。因此，對(duì)于購(gòu)房天花板有限的剛需群體而言，小戶型低總價(jià)的二手房逐步成為了“蓉漂”定居成都的一個(gè)重要選擇。

關(guān)鍵詞：自住與投資

住宅回歸居住屬性，投資需求全面轉(zhuǎn)移。“515”新政將限購(gòu)對(duì)象由個(gè)人轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝ィ�短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發(fā)，成都二手住宅成交中投資占比由9.0%降至3.2%。投資客們將目光投至公寓市場(chǎng)，新建公寓市場(chǎng)一度火熱。但隨著大量新房的入市、公寓價(jià)格攀升至較高區(qū)位，投資外溢效應(yīng)逐步褪去，公寓成交見(jiàn)頂回落。

關(guān)鍵詞：買房與租房

租賃停留期拉長(zhǎng)，買房急迫性降低。一方面，房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致青年群體首付成本提升，進(jìn)而使青年租客在租賃市場(chǎng)的過(guò)渡期拉長(zhǎng);另一方面，90后以及95后新生代的居住理念正在重塑市場(chǎng)供需關(guān)系，“品質(zhì)租賃”正逐步取代“一定要買房”，成為市場(chǎng)不可忽視的居住需求。

關(guān)鍵詞：生存與生活

品質(zhì)租賃崛起，租房從“有得租”變?yōu)?ldquo;租得好”。隨著2017年成都成為全國(guó)13個(gè)租賃試點(diǎn)城市以來(lái)，成都的品質(zhì)租賃市場(chǎng)快速崛起，品牌長(zhǎng)租公寓規(guī)模從2017年的3萬(wàn)間迅速增加至2018年的10萬(wàn)間;品牌長(zhǎng)租公寓的入駐，使得青年群體、特別是追求“租得好”的新生代，可以從原本服務(wù)質(zhì)量有限的普租市場(chǎng)脫身而出，進(jìn)入品質(zhì)租賃市場(chǎng)，完成從“生存而租賃”到“生活而租賃”的重大轉(zhuǎn)變。