從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場(chǎng)依據(jù)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)形成地預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“2018年中國(guó)樓市，春暖夏熱、秋涼冬冷。”12月11日，在《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018~2019）》發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社科院 城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，“總體上，自2016年9月以來(lái)，我們經(jīng)歷了一個(gè)完整的降升降周期。”

2018年8月之前，房地產(chǎn)逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)開(kāi)始降溫。

全國(guó)房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷了先升后降再升再降的過(guò)程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降至2018年3月2.93%，又增長(zhǎng)到2018年9月10.7%。

商品房供求經(jīng)歷一個(gè)先降后升再降的過(guò)程：2018年10月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.1%，而2018年9月施工面積、新開(kāi)工面積同比增速均維持20%左右。

房地產(chǎn)投資經(jīng)歷一個(gè)由高轉(zhuǎn)低再轉(zhuǎn)高再轉(zhuǎn)低的波動(dòng)：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月13.16%，再下降到10月7.7%。增速最近三個(gè)月連續(xù)下降，相比7月高位時(shí)的13.2%下滑將近一半。

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)經(jīng)歷先降后升過(guò)程：2018年前5個(gè)月租金水平呈小幅下跌趨勢(shì)，其中1月較2017年年底租金水平環(huán)比下降0.21%，年后開(kāi)始反彈，其中5月份環(huán)比漲幅較大，但仍未及2017年底水平。

“空間上的差距縮小。熱點(diǎn)地區(qū)變涼，冷點(diǎn)地區(qū)升溫。全國(guó)城市之間的房?jī)r(jià)差異緩慢縮小。東部城市房?jī)r(jià)增速顯著降溫，中西部城市房?jī)r(jià)增速上升明顯。”倪鵬飛說(shuō)。

從2017年11月到2018年10月，房?jī)r(jià)增速降幅超過(guò)25%的32個(gè)城市中，有29個(gè)來(lái)自東部；從2017年11月到2018年10月，房?jī)r(jià)增速增幅超過(guò)10%地50個(gè)城市中，有43個(gè)來(lái)自中西部。

一線城市、二線城市房?jī)r(jià)同比增速顯著下滑，一線城市房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率自從2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持負(fù)的同比增長(zhǎng)率，二線城市同比增速也由2017年11月22%逐漸降低到2018年7月的-3%。

報(bào)告指出，2018年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場(chǎng)依據(jù)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

社科院預(yù)測(cè)，2019年樓市可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化�？傮w上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。未來(lái)一年，一、二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加，趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo)。三四線城市市場(chǎng)向下的壓力再增加，庫(kù)存也可能再增加。