“告別繁榮，回歸理性。”是2018年樓市的顯著特征。

這一年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)布，引發(fā)了行業(yè)周期調(diào)整。經(jīng)過連續(xù)多年的高速發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤和回報率遇到了“瓶頸”，大大小小的房企不約而同地開始尋求轉(zhuǎn)型，而更名成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的標志。

長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2018年以來，已經(jīng)有近25家房地產(chǎn)企業(yè)更改企業(yè)名稱，不乏萬科，萬達，保利等龍頭企業(yè)。不管大小房企都在忙著更名去地產(chǎn)化，更有甚者還破釜沉舟地宣布要“徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)”，加速多元化轉(zhuǎn)型。

全年調(diào)控超300次居歷史高位

房企的集中更名，去地產(chǎn)化與當下趨冷的市場近況息息相關(guān)。首先，來自于政策的“壓力”。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年樓市調(diào)控政策堪稱史上最嚴，全國各地調(diào)控政策超過300條。調(diào)控政策的特點是由緊到松，從時間軸來看，中央定調(diào)三階段變化：3月全國“兩會”重申“房住不炒”，7月底政治局會議“堅決遏制房價上漲”，8月住建部要求“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

地方政策層面兩階段變化：前三季度堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，涉及四限政策持續(xù)高壓，整治市場秩序，上調(diào)房貸利率等；四季度調(diào)控政策略有松動的跡象，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放松調(diào)控第一槍。展望未來，預(yù)計調(diào)控政策將實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，2019年新一輪放松調(diào)控潮將至。不過，房住不炒、因城施策的政策主基調(diào)未變，三四線城市去庫存仍是主旋律。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步升級，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，新房銷售降溫，尤其是8月以后，全國多數(shù)地區(qū)樓市快速降溫。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年三季度以來，房企打折促銷的案例急劇增多。8月份以來，萬科、中海、泰禾、陽光城、招商蛇口、中糧、保利、首開、龍湖、富力等多家知名房企都進行了不同程度的打折促銷。

土地流拍向三四線城市蔓延

土地市場，地王減少，流拍數(shù)量創(chuàng)近年新高，低價成交頻頻出現(xiàn)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2018年10月，全國土地流拍數(shù)量達到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。

下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。今年以來，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城土地成交溢價率也持續(xù)下行，11月為10.2%，已下滑至2011年以來的歷史低點附近。

在此背景下，萬科作為龍頭房企在內(nèi)部會議喊出“活下去”的口號，國內(nèi)諸多房企，也都在謀求通過不同的方式“活下去”，或降價促銷快速回籠資金，或通過各種融資渠道獲取資金，或通過轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)或項目緩解資金壓力。

156家房企躋身百億軍團

值得注意的是，2018年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊的背景下，全國商品房成交量增速略有放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。

優(yōu)秀房企憑借精準的市場駕馭能力搶抓城市群發(fā)展機遇，因城施策把握市場需求，強調(diào)高質(zhì)量產(chǎn)品的打造以及快速去化的營銷策略，推動百億軍團持續(xù)擴容。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2018年共計156家房企躋身百億軍團，較2017年增加12家，銷售額共計11.4萬億元，市場份額超75%，行業(yè)集中度加速提升，千億房企增至31家。

那么，在政策嚴格，銷售放緩，融資難且貴的行業(yè)發(fā)展背景下，大中小房企去地產(chǎn)化表現(xiàn)在哪些方面，多元化轉(zhuǎn)型中遇到的挑戰(zhàn)與機遇有哪些，未來的發(fā)展趨勢又是怎樣？這些都將在2019年逐步展現(xiàn)。

易居控股執(zhí)行總裁丁祖昱：

房企將從高速增長轉(zhuǎn)為有質(zhì)量的增長

“告別繁榮，回歸理性。”是2018年樓市的顯著特征，2019年的樓市發(fā)展又將呈現(xiàn)哪些特征，會遇到哪些挑戰(zhàn)與挑戰(zhàn)？對此，長江商報記者采訪到長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的易居控股執(zhí)行總裁丁祖昱。

長江商報：2018房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，有哪些特點？

丁祖昱：2018年樓市可以用“冰火兩重天”來形容都不為過。上半年雖然調(diào)控政策層面依舊“高壓”，但銷售慣性維持，投資開發(fā)額、新開工面積、土地購置面積增速等指標依舊保持著快速增長。

進入下半年來情況急轉(zhuǎn)直下，市場“涼涼”征兆盡顯：核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調(diào)，已經(jīng)出現(xiàn)了打折促銷、精裝改毛坯、特價房等以價換量的營銷模式，土地購置面積增速放緩，投資開發(fā)增速雖維持高位但上漲動力不足，商辦庫存風險依舊，這一系列現(xiàn)象都預(yù)示著樓市也將迎來了自身的調(diào)整期。