近期，有關(guān)黑龍江鶴崗房?jī)r(jià)的消息，引發(fā)了大量關(guān)注。根據(jù)媒體報(bào)道，鶴崗部分二手房單價(jià)已經(jīng)降至400元/平方米的“白菜價(jià)”，一套安置房只需1.9萬(wàn)元即可買到。

此后媒體求證，“白菜價(jià)”的房屋大多是毛坯棚改房，且當(dāng)?shù)氐男路績(jī)r(jià)格多在3000元、平方米以上。但外界對(duì)三四線樓市的印象似乎就此定形，即利好出盡、房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)前景悲觀。

過(guò)去兩年來(lái)，三四線樓市升溫，房屋和土地交易均出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的狀態(tài)，成為全國(guó)樓市最火熱的區(qū)域。但隨著需求被透支，以及貨幣化棚改的退潮，市場(chǎng)人士對(duì)三四線城市的前景普遍悲觀，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也聲稱，將區(qū)域布局的重心向一二線城市回歸。

但現(xiàn)實(shí)恐怕并非如此。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)，今年3月份，三線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)超過(guò)了一二線城市，二手房?jī)r(jià)格漲幅也處于高位。

迷霧之下，三四線樓市的真相究竟如何？

有“白菜價(jià)”，也有“領(lǐng)漲者”

鶴崗的案例，被認(rèn)為反映出東北地區(qū)三四線樓市的一種普遍現(xiàn)象，即產(chǎn)業(yè)“空心”、人口外流，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行。價(jià)格下跌，就是最直觀的表現(xiàn)。

中原地產(chǎn)指出，很多東北城市的土地也是“白菜價(jià)”。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2019年來(lái)的3個(gè)半月時(shí)間里，34個(gè)東北城市的土地出讓價(jià)款為332億元。其中，沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、長(zhǎng)春這4個(gè)城市就達(dá)到了288億元。且有28個(gè)城市土地出讓金額未能過(guò)億。

從價(jià)格上看，大部分城市的樓面價(jià)低于1000元/平方米，其中不少城市的樓面價(jià)不足500元/平方米。鶴崗的價(jià)格僅為278元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，由于人口外流等原因，東北地區(qū)一些地級(jí)市的人口數(shù)量，與東部城市的縣級(jí)城市相當(dāng)。同時(shí)，一些重工業(yè)城市、能源城市處在轉(zhuǎn)型中，并出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化、經(jīng)濟(jì)增速放緩等現(xiàn)象，并間接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

張大偉認(rèn)為，雖然“有些區(qū)域市場(chǎng)的確熄火了”，但從全國(guó)范圍來(lái)看，三四線樓市的表現(xiàn)更多是分化。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，“房?jī)r(jià)上漲城市增加，下降城市減少”是主要特征。其中，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，一二線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅分別為0.2%和0.6%。

在房?jī)r(jià)上漲的城市中，丹東、錦州、常德等三線城市的漲幅均達(dá)到或超過(guò)1.5%，成為領(lǐng)漲者。其中，丹東、錦州正是位于東北地區(qū)。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此的解釋為，此類城市的調(diào)控政策相對(duì)寬松，這兩年基礎(chǔ)設(shè)施改善力度大，房?jī)r(jià)容易上漲。

二手房方面，三線城市的價(jià)格漲幅略低于二線城市，但仍明顯高于一線城市，且漲幅比2月有所擴(kuò)大。

從成交量看，3月單月，全國(guó)商品房的成交面積和成交額都比去年同期有所增長(zhǎng)。分析人士認(rèn)為，其中，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大“長(zhǎng)尾”的三四線樓市，即使不能做出增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，但下滑幅度也不會(huì)很大。

張大偉也指出，從全國(guó)范圍來(lái)看，三四線樓市仍然運(yùn)行在高位。“即使要降溫，也會(huì)有一個(gè)過(guò)程，不會(huì)很快就降下來(lái)。”

“潛力股”仍在

但三四線樓市的前景，的確并不樂(lè)觀。

2018年7月，住建部召開(kāi)會(huì)議稱，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，采取新建安置房的方式；對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。2018年10月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

今年以來(lái)，多個(gè)省份下調(diào)了棚改的計(jì)劃開(kāi)工量，貨幣化補(bǔ)償規(guī)模也有所下滑。其中，今年河南省的棚戶區(qū)改造新開(kāi)工計(jì)劃為15萬(wàn)套，與去年的50萬(wàn)套相比，下降了70%。浙江、四川兩省的下滑幅度分別為55%和40%。

此外，國(guó)家發(fā)改委近日印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，首次提出“收縮型城市”的概念。文件強(qiáng)調(diào)，收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。

對(duì)于三四線樓市來(lái)說(shuō)，這些消息都被認(rèn)為是利空。

實(shí)際上，由于意識(shí)到政策的變動(dòng)，以及三四線樓市的需求已經(jīng)在過(guò)去兩年被透支，今年年初，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表示，要將戰(zhàn)線收縮至一二線城市。中海行政總裁顏建國(guó)就在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，一線城市，以及以一線城市為核心的城市群，在未來(lái)始終是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)。且在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提下，未來(lái)一二線城市邊際改善的可能性最大。

近期，二線城市土地交易旺盛，高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)，部分地塊甚至出現(xiàn)“熔斷”。這都被認(rèn)為是企業(yè)回歸一二線城市的一種表現(xiàn)。

某大型房企相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，春節(jié)期間，很多三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)出現(xiàn)下降，這已經(jīng)預(yù)示出，三四線樓市將走向下行通道。而且目前看不到市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的條件。

但這也并不意味著所有三四線城市都將降溫。根據(jù)記者采訪，一些位于大城市周邊，或城市圈內(nèi)的三四線城市，仍被業(yè)界所看好。

某房地產(chǎn)信托從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道坦承，在選擇項(xiàng)目時(shí)，仍以“50強(qiáng)房企、一二線城市”為主，但并不會(huì)把所有三四線城市的項(xiàng)目都排除在外，“像浙江省內(nèi)的很多城市，不管幾線”，都是關(guān)注的對(duì)象。

他還表示，目前來(lái)看，大灣區(qū)和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶是未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域，在選擇這些區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目時(shí)，同樣不會(huì)有城市層級(jí)之分。而且，“這些區(qū)域里面的有些三四線城市，之前沒(méi)被關(guān)注，所以潛力很大。”相比之下，東北、西部等區(qū)域的三四線城市，已經(jīng)不再被納入投資的范圍。