樓市上演“冰火”現實劇,市場分化愈“演”愈烈
作者:未知 來源:21世紀經濟報道 更新時間:2019年04月19日 【字體:大 中 小】
4月份,眾多美劇迷期待已久的《權力的游戲:冰與火之歌》第八季上演,國內樓市也正演繹著一場冰與火的現實劇。
4月16日,國家統計局70城房價出爐,樓市“春天”在這些數據中得到清晰的驗證,其中尤以一二線最為明顯,部分三四線則陷入低迷、收縮。
市場分化之下,“因城施策”的調控也發(fā)生分化,在一些城市限售到期、“搶人”大戰(zhàn)爆發(fā)的同時,一些城市卻收緊了調控,各個城市間的調控節(jié)奏和具體措施都明顯不同,不過,“防止房價大漲大跌”成為基調。
樓市“一刀切”的時代徹底過去了。中國房地產市場和調控正在進入一個新的時期,城市之間的分化將是長久的趨勢,包括增量與存量市場均是如此。增量市場將發(fā)生在二次城市化的城市群和都市圈;一線城市等普遍已進入存量市場,開發(fā)商運營進入深水區(qū)。
多城政策松動
4月16日,國家統計局3月70城房價數據顯示,一二線和強三線城市全面回暖,一線熱度明顯上升。
70大中城市中有65城新建商品住宅價格環(huán)比上漲,是2018年11月以來的新高。2月為57城;此外,70城房價全部同比上漲,全部超過去年同期水平,一線城市同比上漲4.2%。
環(huán)比數據顯示,丹東漲幅1.9%領跑全國;一線城市中,北京新房價格有所回暖,廣州則領跑新房漲幅。上海、深圳環(huán)比微跌。北上廣深分別漲0.4%、跌0.1%、漲0.8%、跌0.3%。
統計數據似乎并不能反映一線城市市場的熱度。以深圳為例,上周末,深圳豪宅大盤半島城邦四期開賣在即,多名意向購房者趕往銷售中心。備案價格顯示,四期新房9.2萬/平方米起,而三期二手房最高報價高達17.5萬/平方米,在政府限價政策下,深圳再次出現了豪宅套利機會。
中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,“從去年第四季度的后兩個月,一二線城市就開始出現利率下調,包括一些限制性政策也出現了松動。部分城市樓市開始向上走”。
在統計局公布的房價數據中,贛州、韶關是為數不多的3月新建商品住宅價格環(huán)比下跌的三四線城市。
以贛州為例,去年住宅成交283萬平米,同比增幅32.8%,目前不足30萬平米的存量,去化周期不到兩個月。但根據中指院數據,去年12月份贛州房價已現疲態(tài),在連漲11個月后變成下跌,跌0.09%,均價為7925元/平方米。彼時起章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)均出現明顯回調。而韶關的房價已連續(xù)兩個月下跌。2月韶關環(huán)比跌0.1%,1月份則是環(huán)比微漲0.5%。
三四線城市的疲態(tài)在房企財報中亦有顯現。如萬科計提南充項目存貨跌價準備1.5億元,綠城計提浙江紹興諸暨市綠城廣場項目0.09億元。
原地產首席分析師張大偉認為,個別三四線城市房價下跌,并不能斷言三四線樓市已經出現全面下挫。現階段,三四線樓市還運行在高位,但分化的情況已經出現,“有些區(qū)域市場的確熄火了”。
且目前市場真正“熄火”的城市,多具有一些共同的特點,即缺乏經濟支撐、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下,很多三四線城市樓市運行仍然良好,比如部分位于都市圈的三四線城市,以及具有產業(yè)、資源等優(yōu)勢的三四線城市。