民法典物權(quán)編草案二審稿4月20日提交十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議審議，其中的一大亮點(diǎn)是完善了公共維修資金使用的表決程序——使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

公共維修資金制度始于1998年，20多年來，這一基金的累計(jì)金額越來越多，但使用比例一直很低。據(jù)報(bào)道，截至2013年7月，北京繳存基金348.1億元，使用5.38億元，使用率1.55%。有的地區(qū)使用率更低。公共維修資金使用率低，造成很多小區(qū)公共設(shè)施損壞后無法及時(shí)修復(fù)，影響小區(qū)品質(zhì)和業(yè)主的生活品質(zhì)，而導(dǎo)致使用難的主要原因是表決難、程序繁瑣。

根據(jù)現(xiàn)有制度規(guī)定，使用這筆資金要經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。然而由于小區(qū)業(yè)主對(duì)公共維修資金使用看法不一，再加上很多業(yè)主不經(jīng)常在家，要獲得三分之二以上業(yè)主同意比較困難。而物權(quán)編草案一審稿中，要求“雙過四分之三”同意，二審稿中擬規(guī)定業(yè)主“雙過半”同意即可，進(jìn)一步降低了表決難度。

在表決難之外，公共維修資金使用面臨的梗阻，還有申請(qǐng)程序繁瑣。該資金申請(qǐng)程序是：先鑒定損壞程度，業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案，經(jīng)兩個(gè)“三分之二”以上的業(yè)主簽名同意，并經(jīng)兩次公示后，才能進(jìn)行審批。某業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人曾指出，光損壞鑒定就要排隊(duì)半年，一圈走下來得一年多。

因此，在降低表決難度的同時(shí)，還應(yīng)該簡(jiǎn)化程序、節(jié)省時(shí)間。此次審議的二審稿規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用維修資金。雖然這個(gè)申請(qǐng)程序簡(jiǎn)單，但僅限于緊急情況下。而且，召開小區(qū)業(yè)主大會(huì)也不容易。

筆者以為，提高表決效率，不妨多采用現(xiàn)代技術(shù)手段。如今廣州有約1200個(gè)小區(qū)建立了數(shù)據(jù)庫，小區(qū)業(yè)主可使用電子投票系統(tǒng)決策小區(qū)重要事項(xiàng)；“北京業(yè)主”APP已覆蓋1200余個(gè)小區(qū)，業(yè)主可使用APP投票表決公共事項(xiàng)，類似做法都值得推廣。

此外，還需及時(shí)修改已存在多年的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，使其與法律規(guī)定保持一致，從而統(tǒng)一提升資金使用效率。同時(shí)要完善相關(guān)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)這部分資金日常管理和使用的監(jiān)督監(jiān)管，防止被房產(chǎn)部門挪用，讓其中的每一分錢都花在刀刃上。