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    房地產(chǎn)信托降速控量 下半年房企融資壓力再加碼?

    作者:未知 來(lái)源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2019年07月11日 【字體:

    繼今年5月17日的23號(hào)文出臺(tái)之后,對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管仍在加碼。從5月、6月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,房地產(chǎn)信托規(guī)模增長(zhǎng)乏力。對(duì)此,機(jī)構(gòu)預(yù)期,房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮在所難免,信托收緊的影響將在下半年體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

    據(jù)悉,今年以來(lái),新增信托資金開始向房地產(chǎn)集中傾斜,而寬松的信托資金成為推動(dòng)土地市場(chǎng)活躍的因素之一,進(jìn)而引發(fā)主管部門的監(jiān)管。在房地產(chǎn)資金面預(yù)期收緊、下半年房企的償債金額居高不下的情況下,壓力仍然不小。

    銀保監(jiān)會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大

    7月6日,有媒體報(bào)道稱,銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司,存在一定合規(guī)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隱患,銀保監(jiān)會(huì)開展了約談警示。

    在一些信托人士看來(lái),這也是繼5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文之后,在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域進(jìn)行的又一監(jiān)管舉措。

    據(jù)悉,23號(hào)文要求信托機(jī)構(gòu)不得直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)拿地提供融資,直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等。

    而5月底,傳言多家房企被列入包括債券以及ABS產(chǎn)品在內(nèi)的暫停名單。后來(lái)雖被證實(shí)消息不實(shí),不過(guò),房地產(chǎn)信托收緊在23號(hào)文的作用下已在所難免。

    近日,銀保監(jiān)會(huì)對(duì)被約談的信托公司提出五方面要求,其中包括嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求,提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平以及控制業(yè)務(wù)增速。

    對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,6月份,全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次,在所有政策里,24次中央及部委相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的表述中,銀保監(jiān)會(huì)則占多次。不過(guò),規(guī)范信托融資是一個(gè)趨勢(shì),不可能一刀切,所以直接影響不能說(shuō)很大。

    據(jù)張大偉介紹,信托資金寬松是導(dǎo)致2019年二季度土地市場(chǎng)活躍的主要原因之一,表現(xiàn)為信托資金投向房地產(chǎn)比例擴(kuò)大,新增信托資金逐漸向房地產(chǎn)集中。

    6月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模增速乏力

    事實(shí)上,隨著房地產(chǎn)信托監(jiān)管增強(qiáng),房地產(chǎn)信托融資規(guī)模增速已出現(xiàn)乏力,房地產(chǎn)信托“降溫”已有所顯現(xiàn)。

    用益信托的研報(bào)顯示,今年3月,房地產(chǎn)信托達(dá)到募集規(guī)模巔峰,4月、5月、6月總體增長(zhǎng)乏力。其中,6月房地產(chǎn)信托成立了470只,成立規(guī)模622.87億元,相較于5月分別下降4.8%、10.72%。與此同時(shí),信托公司也提高了融資門檻,向頭部房企和一二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中。

    華泰證券也認(rèn)為, 5至6 月,隨著融資環(huán)境收緊,ABS同比下滑19%;集合信托發(fā)行增速由 1至4 月的 17%收窄至 7%。

    信托規(guī)模增速趨于平緩的同時(shí),成本也有所回升。據(jù)華泰證券分析人士稱,5 月房地產(chǎn)類集合信托平均收益為 8.25%,同比上升 34 個(gè)百分點(diǎn);6 月為 8.29%,同比上升 50 個(gè)百分點(diǎn)。

    雖然信托融資占房地產(chǎn)開發(fā)融資資金來(lái)源比例不高,但依然是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源之一。張大偉認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼,在一定程度上也會(huì)影響房企的融資。

    對(duì)此,華泰證券預(yù)期,在23 號(hào) 文出臺(tái)后,房地產(chǎn)類信托監(jiān)管將進(jìn)一步升級(jí),未來(lái)規(guī)模將繼續(xù)承壓。

    用益信托也認(rèn)為,房地產(chǎn)信托受監(jiān)管影響,規(guī)模收縮難以避免,且產(chǎn)品收益率下行的可能性加大。

    此外,也有信托人士認(rèn)為,從房地產(chǎn)融資到投資存在約6個(gè)月的滯后,因而從二季度開始融資收緊可能在下半年體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上。

    值得關(guān)注的是,在房企融資路徑越走越窄的同時(shí),7月房企的到期債務(wù)有增無(wú)減?硕鹦畔@示,6月房企有17筆發(fā)債到期,金額共計(jì)310.2億元,而7月房企將有26筆債券到期,金額共計(jì)536.99億元。

    對(duì)此,張大偉稱,在房地產(chǎn)融資預(yù)期收緊的背景下,房企在境外等其他渠道的融資規(guī)模正在增加。同時(shí),下半年,受融資的影響土地市場(chǎng)很可能會(huì)有降溫退燒的表現(xiàn)。

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