房企猶如在高速路上行駛的列車，在現(xiàn)金流的助推下飛馳而行，對大部分企業(yè)來說，現(xiàn)金流的最重要來源是融資，因此，融資在一定程度上決定了房企的發(fā)展速度。

融資環(huán)境由松趨緊已成行業(yè)共識，與此對應(yīng)的是房企融資規(guī)模的大幅波動。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企的融資規(guī)模在3月達(dá)到頂峰，融資規(guī)模為1024.2億元，但5月隨即下降至367.99億元，達(dá)到低點(diǎn)。不過，整體上，今年1-5月房企融資規(guī)模同比去年有所回升。

未來，房企融資環(huán)境如何，收緊態(tài)勢能否持續(xù)？多數(shù)人認(rèn)為融資環(huán)境或?qū)②厙?yán)。專家建議房企要構(gòu)建自己的護(hù)城河，尤其資金壓力大的房企可以考慮適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，來降低風(fēng)險。

融資規(guī)�；厣�，成本降低

業(yè)內(nèi)對2019年1-5月房企融資環(huán)境的感受可以用四個字來形容：由松變緊。

“一季度融資環(huán)境相對寬松，不過，最近又在收緊。”某知名房企的資金部負(fù)責(zé)人對和訊房產(chǎn)講述他們對融資環(huán)境變化的感受。公開資料顯示，該公司今年1-5月融資規(guī)模將近170億元，屬于融資比較活躍的房企。

某知名房企副總裁對和訊房產(chǎn)表示，年初至今，信貸資金基本穩(wěn)定，不過房企發(fā)債明顯增多，此外，信托資金前幾個月大幅增加，但自銀保監(jiān)會發(fā)文嚴(yán)格約束，目前有所收縮。

當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬告訴和訊房產(chǎn)，自從2019年5月17日，中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號）以來，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，從整體上更進(jìn)一步明確了合規(guī)要求，達(dá)到了前所未有的嚴(yán)格程度。“目前據(jù)我們所知，各家金融機(jī)構(gòu)都在調(diào)整和適應(yīng)政策的過程中。”

與融資環(huán)境變化相對應(yīng)的是房企融資規(guī)模的波動。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月， 40家典型上市房企的融資額分別為881.01億元、552.88億元、1024.2億元、753.62億元、367.99億元。數(shù)據(jù)表明，今年3月，房企融資規(guī)模達(dá)到小高峰，隨后5月降到年度最低。

和訊房產(chǎn)在同策研究院數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步測算發(fā)現(xiàn)，今年1-5月房企融資總額為3579.7億元，同比漲幅達(dá)14.8%。整體上，房企在前5月的融資表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。

對此，恒大研究院認(rèn)為，近期房企融資規(guī)�；厣�，主要是借新還舊。其研報顯示，房企各主要渠道有息負(fù)債2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬億，在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。

值得注意的是，在融資規(guī)�；厣�的同時，房企融資成本亦有所降低。以新城控股為例，今年3月發(fā)行的兩筆公司債票面年利率分別為5.05%和5.90%，去年11月發(fā)行的公司債票面年利率為7.5%，利率差額高達(dá)2.45%。張鵬也表示，當(dāng)代置業(yè)的融資利率略有下降。

恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，信用債平均發(fā)行利率從 2018Q2的 6.1%降至2019Q1 的 5.3%，其中 AAA 級公司債降幅最為明顯，2019Q1僅為 4.8%，較2017Q4 的歷史高點(diǎn)下降了 1.5 個百分點(diǎn)。此外，資產(chǎn)支持證券平均利率從 2018Q2 的 5.9%持續(xù)下降至2019Q1 的 5.3%。信托平均融資成本從 2018 年 11 月的 11.51%降至 2019年 3 月的 11.38%。

融資環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步收緊

融資環(huán)境不僅影響房企的戰(zhàn)略決策，更會對整個行業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此備受外界關(guān)注，那么，房企未來的融資環(huán)境走勢如何，是否會進(jìn)一步趨嚴(yán)呢？

上述房企副總裁認(rèn)為，房企融資環(huán)境未來會保持相對穩(wěn)定，因為背后的邏輯還是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

天風(fēng)證券認(rèn)為，5月始對企業(yè)端和居民端的融資政策均有所收緊，部分城市（南京（樓盤）、合肥（樓盤））首套房貸利率上調(diào)至15%，同時監(jiān)管部門對房企非標(biāo)融資的監(jiān)管有所加強(qiáng)，不排除公司債等融資渠道也有收緊的可能。

“房企的融資難度顯然會進(jìn)一步增加，規(guī)范合規(guī)融資操作成為未來相當(dāng)一段時間房企的主旋律。”張鵬認(rèn)為，隨著地產(chǎn)形勢的發(fā)展，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化融資是大勢所趨，房企的融資環(huán)境在2019年下半年會進(jìn)一步趨緊。他建議開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適應(yīng)環(huán)境的變化，在公開市場標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)方面多下功夫。

此前，銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，點(diǎn)名金融機(jī)構(gòu)違規(guī)“輸血”樓市的諸多亂象。有媒體統(tǒng)計，二季度以來，各地銀保監(jiān)局多次對違規(guī)向樓市“輸血”做出處罰，對象涉及12家金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人，罰沒金額合計近900萬元。

一個跡象是個別房企的融資渠道被暫停。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道5月31日消息，接近監(jiān)管的人士表示，部分房企因拿地激進(jìn)，“出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”，在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

事實上，隨著償債高峰的逐步到來，房企的融資壓力并不小，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也注意到這種現(xiàn)象，近段時間，包括泰禾、金科、新湖中寶(600208)、云南城投(600239)、光明地產(chǎn)等多家上市房企收到交易所年報事后審核問詢函，關(guān)注的重點(diǎn)就是房企的現(xiàn)金流、債務(wù)及短期償債能力等。

融資環(huán)境趨嚴(yán)會造成房企融資困難，不僅融資成本會升高，對房企經(jīng)營也提出了更高的要求。對此，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚建議，房企需要尋找自己的差異化競爭優(yōu)勢，給市場帶來更多的價值方能生存。

江瀚建議，大型房企將多元化和全產(chǎn)業(yè)鏈做起來，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)護(hù)城河；中型房企要加快資本化步伐，盡快實現(xiàn)上市，如此才能夠在未來的融資環(huán)境中拓寬更多的融資渠道；小型房企需要深耕垂直領(lǐng)域，占據(jù)一席之地，否則的話將極有可能是出現(xiàn)破產(chǎn)或者被收購。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企如果后續(xù)資金壓力大，還是要堅持積極去庫存的導(dǎo)向，同時對于部分項目，適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，也是可以降低投資風(fēng)險的。