深耕主業(yè)還是多元化，這是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)的艱難選擇。

首創(chuàng)經(jīng)中副總經(jīng)理徐卓觀察到，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，基本上都在進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，除了以住宅開(kāi)發(fā)銷售為主導(dǎo)，幾乎所有TOP50房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍都涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、大健康等商業(yè)領(lǐng)域和民生領(lǐng)域，有些企業(yè)甚至涉及到高精尖和新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

不過(guò)，從當(dāng)前年報(bào)來(lái)看，房企多元化部分的貢獻(xiàn)率并不喜人。包括幾家頭部企業(yè)在內(nèi)，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外業(yè)務(wù)的收入，仍然微乎其微。

“天花板”還有多遠(yuǎn)？

房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)觸及天花板？7月28日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)“聚焦與創(chuàng)新：新增長(zhǎng)點(diǎn)與多元化的多重變奏”六方會(huì)談，有此一問(wèn)。

“我認(rèn)為天花板確實(shí)快要到了。”徐卓表示，如果默認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅為主，行業(yè)的天花板的確有來(lái)臨的跡象。徐卓觀察到，我國(guó)人均住宅面積已經(jīng)達(dá)到40.8平方米，跟英國(guó)和法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家基本持平。同時(shí)，政府正在大力推廣保障房的建設(shè)，需求端的增速也在不斷放緩。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成是多元的，包括住宅市場(chǎng)和非住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)又細(xì)分為增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)，非住宅市場(chǎng)也稱產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，增量市場(chǎng)就算不是到了天花板，也接近天花板。不過(guò)，包括文旅、康養(yǎng)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才剛剛起步，存量市場(chǎng)也不是很活躍，租賃市場(chǎng)有待進(jìn)一步的加強(qiáng)。

曲江新鷗鵬文化教育控股集團(tuán)總裁、新鷗鵬集團(tuán)執(zhí)行總裁李戰(zhàn)洪表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，以地產(chǎn)為主體和載體發(fā)展的企業(yè)，必定會(huì)遇到天花板；而以文旅、健康、醫(yī)養(yǎng)等其他產(chǎn)業(yè)為主體，以地產(chǎn)為載體發(fā)展的企業(yè)，則不用擔(dān)心觸及天花板的問(wèn)題，因?yàn)槭袌?chǎng)的容量很大。

從房地產(chǎn)下游的材料行業(yè)的視角來(lái)看，圣象集團(tuán)總裁助理、圣象集團(tuán)總裁助理、全國(guó)大客戶中心總經(jīng)理韓海峰也對(duì)市場(chǎng)保持非常強(qiáng)的信心。韓海峰表示，圣象集團(tuán)近三年以來(lái)，每年2B業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)在50%以上，部分達(dá)到了80%，今年的增長(zhǎng)也非常喜人。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定抑制，但是全裝修的比例在提高。隨著時(shí)間的轉(zhuǎn)移，大量的一次裝修房屋會(huì)進(jìn)行二次裝修，最終回到2C的業(yè)務(wù)層面。

多元化的迷思

在住宅開(kāi)發(fā)觸及天花板的情況下，多元化成為許多房企的自救之路，但這并不代表多元化就是標(biāo)準(zhǔn)答案。顧云昌認(rèn)為，多元化和專業(yè)化是相對(duì)的，作為上市公司要給股東創(chuàng)造利益，必然要考慮如何實(shí)現(xiàn)股東利益的最大化，因此萬(wàn)科要回歸基本盤(pán)，“其他企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的情況作出決策，并不是所有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要搞多元化。”

在韓海峰看來(lái)，圣象集團(tuán)的多元化有一部分是被動(dòng)的。“原來(lái)住宅是主要業(yè)務(wù)。多元化以后，非住宅的業(yè)務(wù)根據(jù)客戶和用戶的需求又衍生出彈性地板，防水地板、耐磨地板等，出現(xiàn)了N多創(chuàng)新的板塊。”韓海峰表示，“我們集團(tuán)今年的思路是‘大象不追小兔子’，行業(yè)有很多風(fēng)口和點(diǎn)子，我們還是做核心的內(nèi)容，一個(gè)是材料，一個(gè)是品牌的流量。”

李戰(zhàn)洪以華夏幸福為例，說(shuō)明了專注主業(yè)的重要性。他表示，房企一般在規(guī)模達(dá)到千億時(shí)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，但規(guī)�；�后是高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、快節(jié)奏，一旦規(guī)�？s小，企業(yè)就會(huì)面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有能力和時(shí)間做多元化。“一心一意做主業(yè)，才可以做好主業(yè)。”

李戰(zhàn)洪認(rèn)為，只有主動(dòng)變革和創(chuàng)新，才可以突破天花板，將自己和企業(yè)帶到明天。創(chuàng)新有兩種，一種是做別人從來(lái)沒(méi)有做過(guò)的事情，另一種是做別人沒(méi)有做好做足的事情。做投資商不如做開(kāi)發(fā)商，做開(kāi)發(fā)商不如做運(yùn)營(yíng)商。“投資商、建設(shè)商、運(yùn)營(yíng)商三位一體對(duì)未來(lái)的投資和多元化非常的重要。”

保利商業(yè)時(shí)光里事業(yè)總總經(jīng)理元達(dá)認(rèn)為，人才和資金是創(chuàng)新與多元化的必備條件。如果依附于原來(lái)的管理架構(gòu)和人才儲(chǔ)備，想要完成全新的行業(yè)拓展，幾乎是不可能的；另一方面，在多元化嘗試過(guò)程中，項(xiàng)目前期或許會(huì)呈現(xiàn)較好的回報(bào)，但后續(xù)的投入是難以預(yù)計(jì)的，因此企業(yè)必須有通暢的融資渠道。