作為利率市場化改革的重要一環(huán)，個人住房按揭貸款也將與LPR掛鉤，房貸利率定價進入了一個新的時代。

8月25日，央行公告，個人住房貸款的定價基準，需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR；轉(zhuǎn)換后，房貸利率預計整體不降。

這與當前市場中房貸利率上升的趨勢一致。分析人士指出，在房住不炒的基調(diào)下，房貸利率向下已無空間；區(qū)域差異也會更大。

利率調(diào)整影響市場預期和消費者行為，將很快波及房屋銷售市場，6月以來本已平淡的成交或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

對于開發(fā)商而言，在密集的房地產(chǎn)金融調(diào)控之下，各種融資渠道都被收緊，而房貸利率整體不能降的趨勢，則使得通過銷售回籠資金的通道也進一步收窄，部分房企資金鏈緊張已成定局。

利率不降

根據(jù)新規(guī)，定價基準轉(zhuǎn)換后，首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；二套得低于相應期限LPR加60個基點，央行各分支機構來確定當?shù)豅PR加點下限。

按照8月20日公布的LPR，首套房貸一年利率為4.25%，五年以上為4.85%，這比原來的4.9%降了0.05%；二套房貸為LPR加60個基點，也即為5.45%，相當于變相上浮了11%。

這就是最新的房貸“下限”。意味著，過去首套房貸款利率9折、8折，甚至7折的時代結束了。

據(jù)了解，目前市場中僅有上海實行首套房貸款利率9.5折，其他城市都是實行基準利率或有所上浮。

在新規(guī)剛出臺時，中國人民銀行副行長劉國強就明確表示：“房貸利率由參考基準利率變成參考LPR，但是利率水平不能下降。”

當下的市場中，利率已有上調(diào)的趨勢。融360數(shù)據(jù)顯示，7月以來，各地房貸利率最低的上調(diào)幅度已經(jīng)超過了10%，上浮最高的首套房房貸利率出現(xiàn)在蘇州、南京的部分銀行，達到了23%。

中原數(shù)據(jù)也顯示，全國來看，目前基本是首套房貸基準上浮10-20%左右，二套房貸上浮20-30%。

8月26日，央行廣州分行率先表態(tài)，杜絕“貸款利率隱性下限”行為，落實房貸利率定價基準的調(diào)整。多位銀行界人士認為，央行各分支機構在確定加點下限時，大概率是往上走。

太平洋證券認為，新規(guī)出臺后，熱點二線城市平均房貸利率上行的趨勢不會改變，而一線城市中上海的下行趨勢大概率要終結。

此外，由于上半年樓市火熱銀行按揭貸款投放較多，下半年額度普遍較為緊張，這也是支撐房貸利率大概率不會下行的原因。

中國銀行主管研究員周景彤預計，房貸利率新規(guī)體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴的政策導向，利率走勢將從高。

他進一步表示，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。

還有業(yè)內(nèi)人士認為，部分城市二手房房貸暫停這樣的背景，未來房貸成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投機難度大幅提高。

樓市下行

房貸新規(guī)對于融資已難的房企而言，無疑是更嚴峻的考驗。

“7月份開始市場又轉(zhuǎn)冷了，那些購房人突然又消失了。”廣州一開發(fā)商營銷負責人說。

房貸利率意味著購房成本的變化，會對購房者的行為產(chǎn)生直接的影響。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，今年 3月到7月，開發(fā)商的到位資金來源中，定金及預收款分別是4937億元、4946億元、5146億元、6070億元、5515億元；個人按揭貸款分為是2187億元、2386億元、2220億元、2555億元，2392億元。

其中，3月的定金及預收款從3月一路上揚至6月，到了7月開始下跌，轉(zhuǎn)為負增長；個貸上半年總體上升，5、7月轉(zhuǎn)負，為-6.96%、-6.38%。

這與今年3-5月的貸款寬松、“小陽春”，以及6、7月以來的利率上調(diào)相對應。

定金及預收款、個貸款是房企最重要的自有資金來源，如今卻面臨萎縮。

“過去的調(diào)控都是從需求端作為，但這次是從貨幣端、融資端開始調(diào)整，而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。”8月22日，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在業(yè)績會上表示，融資是非常復雜的事，有信托、有按揭、有開發(fā)貸等；預計未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格。

事實上，自6月份融資收緊、房貸上調(diào)以來，樓市成交已出現(xiàn)降溫�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，百強房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右，行業(yè)整體增速較2018年放緩。

廣發(fā)證券統(tǒng)計，8月35城新房成交環(huán)比下降15.5%，同比下降4.7%。以城市劃分，11個二線城市成交同比上漲4.4%，四大一線城市、20個三、四線城市成交同比分別下降12.9%、13.3%。

在資金壓力、庫存壓力和政策壓力之下，部分房企已率先開始打折促銷。

8月以來，恒大旗下500多個樓盤開啟了全面降價促銷，折扣普遍在7.8折，商住房甚至能低至6折；在廣州樓市，祈福集團、保利發(fā)展等開發(fā)商旗下的項目也開始出現(xiàn)了特價房、打折優(yōu)惠。

在8月中下旬密集召開的中期業(yè)績會上，房企們也不再避諱打折促銷的話題，紛紛坦言市場銷售難度加大。

萬科、碧桂園管理層表示，每一天都是賣房的日子，樓盤價格會隨行就市，堅決不留庫存。

中小房企的壓力更大。在雅居樂中期會上，副總裁王海洋表示，下半年有二十幾個項目開盤，可能會有一些銷售的激勵，但是不會全國大范圍地去降價；寶龍地產(chǎn)總裁許華芳也表示，基于市場情況，寶龍下半年要做適當?shù)拇黉N，但不是大力度的。

奧園執(zhí)行董事兼營運總裁馬軍也提到，“公司也做了一定程度的促銷，另外希望通過營銷費用、營銷激勵，一方面激勵內(nèi)部員工，一方面激勵合作伙伴如中介機構，加大銷售的力度。”

對于下半年的樓市走勢，平安證券預測，隨著政策及資金面邊際收緊，一二線城市后續(xù)預計以穩(wěn)為主。三四線樓市受制于供應充足、需求萎縮，壓力或持續(xù)顯現(xiàn)；平安證券判斷，全年全國銷售面積同比將小幅負增長。