中國地產(chǎn)商開始逐漸觸碰到規(guī)模的天花板。

過去的2019年，碧桂園（02007.HK）、萬科（000002.SZ）和中國恒大（03333.HK，下稱“恒大”）依舊保持行業(yè)前三的水平。不過，這些房企巨頭不得不面臨一個核心問題：銷售增速開始放緩。

根據(jù)三家公司披露的數(shù)據(jù)看，萬科銷售增速創(chuàng)下歷史新低。萬科2019年全年累計實現(xiàn)合同銷售金額6308.4億元，同比增3.94%。

恒大銷售增速同樣不到10%，根據(jù)恒大數(shù)據(jù)，2019年全年累計實現(xiàn)合約銷售金額約6010.6億元，同比增長9%，全年合約銷售面積約5846.3萬平方米，全年合約銷售均價為10281元/平方米。

僅披露權(quán)益銷售數(shù)據(jù)的碧桂園，同樣出現(xiàn)增幅乏力。根據(jù)公告，2019年碧桂園權(quán)益銷售金額5522億，同比增長10.03%。此外根據(jù)克而瑞監(jiān)測，碧桂園2019年全口徑銷售額7715.3億，同比增加5.9%。

“未來房地產(chǎn)市場總量會收縮，高增長階段已經(jīng)過去了。對于習(xí)慣了高增長的房企而言，將面臨重大考驗。”陽光城（000671.SZ）執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌告訴第一財經(jīng)記者。

百強房企銷售增速6.5%

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP100房企的累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末，絕大部分規(guī)模房企均已達(dá)成年度業(yè)績目標(biāo)（對外披露的全口徑目標(biāo)），但整體超額完成率不及2016年和2017年。

截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

其中，龍頭房企在自身提質(zhì)控速戰(zhàn)略下規(guī)模增速放緩，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯隊規(guī)模企業(yè)集中度上升，梯隊競爭加劇，TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。整體來看，TOP30梯隊房企受益規(guī)�；�效應(yīng)、全國布局以及相對成熟的內(nèi)部管控機制，未來更具行業(yè)競爭力、行業(yè)集中度也有繼續(xù)提升的空間。而隨著房地產(chǎn)市場資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集，TOP30房企已成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年TOP30之后各梯隊房企的集中度較2018年出現(xiàn)了降低的趨勢。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度下降，在競爭格局進(jìn)一步加劇的同時梯隊內(nèi)部名次變動也將更趨頻繁。

2019年，TOP50各梯隊房企權(quán)益銷售金額門檻與2018年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1703.5億元，同比增幅達(dá)5.8%。TOP20和TOP30房企的權(quán)益金額門檻分別為1110億元和825.2億元，門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競爭格局加劇，權(quán)益金額門檻較2018年同期提升7.6%至517.1億元。截至2019年12月末，各梯隊房企中TOP100的權(quán)益金額門檻由上年的204億元降低至187.8億元，而TOP200房企的門檻則繼續(xù)保持在60億元左右。

“頭部房企規(guī)模已經(jīng)開始逐漸觸碰到天花板，增速放緩非常明顯。對于TOP30以外的房企，缺乏一定的規(guī)模優(yōu)勢將缺乏資金、人力的相應(yīng)資源，未來的發(fā)展速度也明顯不及中段房企。”一位上市房企總裁告訴記者。

行業(yè)競爭加劇

雖然行業(yè)增速放緩，大部分處于規(guī)模中段的房企則出現(xiàn)了跑贏大市的情況。

比如，中國第四大房企融創(chuàng)中國（01918.HK）2019年全年累計實現(xiàn)合同銷售金額約5562億元，同比增長21%。從目標(biāo)完成情況看，融創(chuàng)中國同樣完成年初5500億銷售目標(biāo)。

2019年重回TOP10的世茂房地產(chǎn)（00813.HK）則表現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。根據(jù)公告，世茂房地產(chǎn)2019年累計合約銷售總額約為人民幣2600.7億元，累計合約銷售總面積為1465.62萬平方米，同比分別上升48%及37%；平均銷售價格為每平方米17744元。

同樣保持較高復(fù)合增長率的還有旭輝控股集團(tuán)（00884.HK，下稱“旭輝”），2019年旭輝完成合同銷售金額約2006.0億元，超額完成1900億年度目標(biāo)，同比增長32%，合同銷售面積約1203.5平方米，同比增長26%，合同銷售均價約16700元/平方米。

得益于之前的多點布局，2019年中南建設(shè)（000961.SZ）累計合同銷售金額約1960.5億元，比上年同期增長34%；累計銷售面積約1540.7萬平方米，比上年同期增長35%。

剛剛跨過千億的濱江集團(tuán)（002244.SZ）增速同樣跑贏同行，濱江集團(tuán)2019年全年實現(xiàn)銷售1120.6億元，同比增長31.8%。

“未來兩年我依舊看好市場，市場規(guī)模還是巨量，給我們這樣低杠桿企業(yè)更多的機會。”濱江集團(tuán)（002244.SZ）董事長戚金興認(rèn)為。

從上述企業(yè)看，快速發(fā)展基本都得益于較低的財務(wù)杠桿和此前較低的拿地成本，使得這些企業(yè)可以有超過30%的增速。

不過，有企業(yè)進(jìn)步的同時就有企業(yè)出現(xiàn)失位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，頭部房企中，龍湖集團(tuán)（00960.HK）跌出行業(yè)TOP10，以2425億銷售額排至第11位。而泰禾集團(tuán)(000732.SZ)2019年權(quán)益銷售金額626.4億，較上年同期的1095.3億下跌超過四成，而行業(yè)排名則從17跌至40，成為50強中下滑幅度最大的一家房企。

華夏幸福（600340.SH）則從2018年全口徑銷售13位跌至2019年20位。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，華夏幸福銷售額同比下降，2019年華夏幸福全口徑銷售1510億，2018年數(shù)據(jù)則為1680億。

此外，剛上市不久的新力控股（02103.HK），由2018年行業(yè)第33名，降至2019年的36名。

在上一輪房地產(chǎn)上漲周期中，泰禾集團(tuán)、華夏幸福均因為過于激進(jìn)的戰(zhàn)略，導(dǎo)致財務(wù)杠桿和融資成本明顯高于同行，當(dāng)行業(yè)下行來臨時令到公司經(jīng)營苦不堪言。成為房企里面為數(shù)不多負(fù)增長的公司。

易居企業(yè)控股（02048.HK）CEO丁祖昱認(rèn)為，地產(chǎn)后半場，房企已經(jīng)不能一味追求規(guī)模擴張，發(fā)展重點也逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，企業(yè)整體目標(biāo)增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸于房企城市布局、品牌效應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營管理效率等因素。