經(jīng)歷了不盡如人意的“金九銀十”之后，房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在各大排行榜單上看，卻繼續(xù)保持不錯(cuò)態(tài)勢(shì)。從三家主流機(jī)構(gòu)檢測(cè)數(shù)據(jù)看，25家房企全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均超過(guò)千億。

從權(quán)益金額榜單看，則只有16家房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)過(guò)千億。克而瑞分析，2019年1~10月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷(xiāo)售金額門(mén)檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到1380.6億元，同比增幅最高達(dá)16.4%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門(mén)檻分別為856.8億元和601.2億元，門(mén)檻增幅分別為3.4%和5.7%。

不過(guò)，不少房企的銷(xiāo)售金額和實(shí)際結(jié)算金額差距巨大，它們通過(guò)多種方式虛高了全口徑銷(xiāo)售額。那么，全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)究竟藏了哪些“貓膩”？哪些企業(yè)在這里面出現(xiàn)巨大差額？

營(yíng)業(yè)收入與銷(xiāo)售差額巨大

從目前的情況看，絕大多數(shù)上市房企在月度公告及財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行業(yè)績(jī)披露的口徑均為全口徑，即將集團(tuán)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)，不考慮是否操盤(pán)及實(shí)際股權(quán)占比。

而權(quán)益銷(xiāo)售額，是房企按項(xiàng)目持股比例應(yīng)占的銷(xiāo)售金額，不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分。權(quán)益銷(xiāo)售額能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平。

克而瑞的一份研究報(bào)告就指出，上市企業(yè)在業(yè)績(jī)公告中并不披露項(xiàng)目銷(xiāo)售明細(xì)，所披露的銷(xiāo)售金額、面積均注明未經(jīng)審核。在數(shù)據(jù)披露過(guò)程中，行業(yè)內(nèi)實(shí)則也沒(méi)有一套規(guī)范、統(tǒng)一的審核方式，因此不排除會(huì)有部分房企全口徑業(yè)績(jī)存在注水的可能。

第一財(cái)經(jīng)梳理財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)發(fā)現(xiàn)，將一部分房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)，差距便出現(xiàn)了。

比如，銷(xiāo)售權(quán)益金額不到全口徑金額60%的正榮地產(chǎn)（06158.HK，下稱(chēng)“正榮”）公告顯示，2017年及2018年，正榮營(yíng)業(yè)收入分別為200億元、264億元，而這兩年的銷(xiāo)售金額分別為701億元、1080億元。

一般而言，地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售金額會(huì)在1~2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入。據(jù)此推測(cè)，正榮應(yīng)該有大量項(xiàng)目未結(jié)轉(zhuǎn)。

截至2019年中期，正榮合約負(fù)債（即預(yù)收賬款）462億元。對(duì)房企而言，預(yù)收賬款即銷(xiāo)售未交付的樓盤(pán)，即便加上正榮沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)收入與銷(xiāo)售額之間差距也很大。

同樣有較大差異的是泰禾集團(tuán)（000732.SZ，下稱(chēng)“泰禾”）。根據(jù)泰禾公告，2016年~2018年?duì)I業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。不過(guò)，泰禾從未主動(dòng)公告自己的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。同期，各家排行機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)泰禾全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。

截至2019年前三季度，泰禾預(yù)收賬款545億元，即便全部進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，也無(wú)法達(dá)到上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。

顯然，很多看起來(lái)動(dòng)輒幾百億、千億的公司，實(shí)際銷(xiāo)售并未有如此之規(guī)模。