陽春三月，2019年年報大潮如期而至，各家企業(yè)又到了“亮家底”的時刻。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月27日，已有綠城、龍湖、雅居樂、弘陽、金科等超20家知名上市房企披露了年報。

一份份財報，揭開了房企們的眾生相。透過已披露的年報可以發(fā)現(xiàn)，在波動的2019年，大部分房企業(yè)績?nèi)詧笙�，營收業(yè)績、利潤普遍上漲，不過部分公司喜中也藏著憂，如規(guī)模漲幅告別高增長，毛利率下滑明顯，去化、負(fù)債壓力猶存……

市場普遍認(rèn)為，在“房住不炒、穩(wěn)字當(dāng)頭”的主基調(diào)不會改變的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金期”已一去不復(fù)返，2020年保持長期平穩(wěn)發(fā)展的樓市環(huán)境趨于明朗。

綠城 直面歷史遺留問題，進(jìn)入“健身階段”

近日，綠城中國(下稱“綠城”)在總部浙江杭州舉行了2019年度業(yè)績發(fā)布會。

剛剛過去的2019，是董事會主席張亞東執(zhí)掌綠城后第一個完整的財年。

綠城的變化顯而易見，組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)發(fā)展甚至投資拿地都在進(jìn)行調(diào)整，張亞東試圖搭建起現(xiàn)代企業(yè)治理架構(gòu)，為這家專攻產(chǎn)品力卻失速于規(guī)模的房企帶來更多市場價值的釋放。

然而，在變革的周期里，依然有陣痛。

他清楚一些歷史遺留問題仍然在影響綠城目前的表現(xiàn)。他提及今年的業(yè)績表現(xiàn)是2016年、2017年拿的地，基本已經(jīng)定性，只能在有限程度上去提升。他將這一周期分為三個階段，前幾年是康復(fù)期，今年開始為期三年的健身期，到2023年則變?yōu)榭焖倨鹋芷凇?ldquo;聚焦利潤”是他對綠城2020年最大的要求。

2025年沖擊5000億

年報顯示，2019年綠城中國取得收入615.93億元，同比增長2.1%，股東應(yīng)占利潤24.8億元，同比增長147.3%，股東應(yīng)占核心凈利潤43.36億元，同比增長14.2%。

報告期內(nèi)，綠城集團(包括綠城中國及其附屬、合營及聯(lián)營公司)取得總合同銷售2018億元，較去年增長29%，對應(yīng)取得總合同銷售面積約1027萬平方米，代建部分合同銷售面積505萬平方米，合約銷售額664億元。

2018億元合約銷售額意味著綠城三個計劃完成了第一環(huán)。2018年，綠城許下了“三年業(yè)績計劃”，即2019年銷售額達(dá)到2000億元，2020年達(dá)到2500億元，2021年要達(dá)到3000億元。

愛定目標(biāo)的張亞東這次將目光放至跨度更長的五年期。“綠城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計到2025年沖擊5000億的銷售目標(biāo)。”他依然沒有掩飾對于規(guī)模的訴求，按照張亞東的規(guī)劃，未來五年，綠城將聚焦重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和“綠城+”三大板塊。其中，房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)板塊，只要保持年均15%左右的增速，2025年底銷售額便可超過3500億元。“但我們希望壓低這個板塊的速度，來提升其他板塊的速度”。

輕資產(chǎn)板塊，按照張亞東的設(shè)想，將承整體營收約三分之一的重任，能夠保持16%-17%的年增長率，到2025年實現(xiàn)1500億元的銷售目標(biāo)。

2月初，隨著綠城管理赴港上市，這場起于2017年的綠地代建業(yè)務(wù)資本化之路走到了最為關(guān)鍵的一步。分拆上市，在執(zhí)行總裁郭佳峰看來帶給綠城的影響主要有兩方面，除了確立綠城代建板塊行業(yè)龍頭地位外，上市后通過資本加持，綠城代建業(yè)務(wù)的融資渠道和業(yè)務(wù)范圍將進(jìn)一步拓展，為母公司帶來更大業(yè)績貢獻(xiàn)。

“幾乎沒有新出現(xiàn)的問題”

為了支撐后續(xù)增長，土儲相對薄弱的綠城開始積極補倉，而投拓曾是其最需要提升的短板。

2019年，綠城新增項目54個，總建筑面積約為1236萬平方米，總土地成本/收購金額691億元，預(yù)計新增可售金額達(dá)2057億元，歸屬權(quán)益可售1086億元�；�于此，2020年預(yù)計整體可售貨源約為1696萬平方米，整體可售金額約3583億元。

新增貨值創(chuàng)新高的背后是綠城投資渠道的拓寬，其一改過去嚴(yán)重依賴招拍掛的單一模式，開始加大收并購比例。

據(jù)執(zhí)行董事兼副總裁李駿介紹，“2019年綠城獲取收并購項目累計17個，貨值達(dá)到858億元，同比翻了3倍。從土儲情況來看，現(xiàn)在包括在建及代建的投資類項目一共是142個，總的投資類項目可售貨值儲備是1926億元，一二線項目可售貨值占比73%，2018年這個數(shù)據(jù)是70%。”

張亞東并未否認(rèn)受疫情沖擊，今年二級市場的機會在增多，綠城想加大收并購方面的工作，尋到合適的標(biāo)的項目。負(fù)責(zé)上述工作的郭佳峰卻強調(diào)，相較于業(yè)內(nèi)收并購大戶，綠城在二級市場的合作有其特點和難處，房地產(chǎn)的項目產(chǎn)品要符合綠城的調(diào)性，此外，被并購標(biāo)通常對資金支付等要求較高，因此綠城會好中選優(yōu)，小心的往前走。

小心往前走的綠城連續(xù)多年減值再次引發(fā)投資者質(zhì)疑。2019年，綠城減值數(shù)額雖有所下降，但依然超13億元。對此，執(zhí)行總裁周連營坦言“還稱不上業(yè)績暴雷，大家感受不同”。

“2017年嚴(yán)格管控之后，綠城確實有部分歷史項目在政策影響下出現(xiàn)一些問題，對項目效益產(chǎn)生影響，同時歷史上還積壓了一些資產(chǎn)、持有物業(yè)。”周連營稱，“按照市場歸類及準(zhǔn)則的要求，綠城進(jìn)行了一些必要的會計處理。”

張亞東沒有回避綠城中國業(yè)績預(yù)期差異，“去年香港業(yè)績發(fā)布會的時候，我認(rèn)為最痛苦的就是改變不了過去。”

“我們大部分問題已經(jīng)一次性得到解決，一小部分問題正在解決。”他不忘向市場傳遞信心，“現(xiàn)在所有的問題我們底數(shù)清楚，新出現(xiàn)的問題幾乎沒有。”