近日，上市房地產(chǎn)企業(yè)2019年“成績(jī)單”陸續(xù)發(fā)布。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月1日，已有超24家上市房企年報(bào)正式披露。

數(shù)據(jù)顯示，上市房企表現(xiàn)總體趨于平穩(wěn)，大部分房企業(yè)績(jī)報(bào)喜。但從盈利表現(xiàn)來看，2019年房企銷售增速明顯放緩，凈利潤率普遍下滑。

對(duì)此，多位受訪專家認(rèn)為，在“房住不炒”背景下，住房供給趨于飽和，行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩將成為長期趨勢(shì)。同時(shí)，隨著行業(yè)集中度的不斷提升，并購重組將成發(fā)展新態(tài)勢(shì)，行業(yè)格局或?qū)�從各類企業(yè)并存演變成頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

總資產(chǎn)保持高增速 房企盈利增速下滑

在“房住不炒”政策調(diào)控下，上市房企總資產(chǎn)持續(xù)保持高增速。與此同時(shí)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策效果亦逐步顯現(xiàn)，全年房企銷售增速明顯放緩。

據(jù)億翰智庫監(jiān)測(cè)的22家房企的2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，房企在行業(yè)調(diào)整中把握城鎮(zhèn)化及城市發(fā)展結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，總資產(chǎn)保持高增速。其中，碧桂園、萬科總資產(chǎn)均接近2萬億元，中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模最大達(dá)2891.45億元。但在盈利方面，凈利潤率普遍下滑，房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

克而瑞研報(bào)稱，2019年以來，在中央明確“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)定調(diào)下，市場(chǎng)調(diào)控趨于常態(tài)化，信貸層面逐漸收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定。百強(qiáng)房企1-11月的累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長近6%，不及去年同期的34%，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩。

“在疫情發(fā)生前，行業(yè)增速已經(jīng)在穩(wěn)步減緩，疫情的突發(fā)或會(huì)加速這一趨勢(shì)。”中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海向記者表示。

事實(shí)上，在經(jīng)過近20年的高速增長后，2018年房地產(chǎn)行業(yè)增長已逐步放緩。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房供給趨于飽和，行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩將成為長期發(fā)展趨勢(shì)。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大分析到，近年來隨著我國城市化進(jìn)程向三四線城市的加速推進(jìn)，房屋供給呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。加之我國經(jīng)濟(jì)處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段，增長結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動(dòng)型為主，“房住不炒”長期政策對(duì)部分投機(jī)性行為的抑制，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和增長速度均受到很大限制。

曹建海特別提示到，住房供給過剩是未來的基本態(tài)勢(shì)。企業(yè)要清晰認(rèn)識(shí)到這一趨勢(shì)，尤其要注重現(xiàn)金的儲(chǔ)備，盲目擴(kuò)張非常危險(xiǎn)。他表示，疫情期間，能夠更好解決現(xiàn)金流的企業(yè)無論在未來資產(chǎn)布局還是轉(zhuǎn)型升級(jí)方面會(huì)更加自如。

投資增速回落明顯 行業(yè)增速將長期趨緩

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年底，部分房企年報(bào)顯示現(xiàn)金流充沛。但結(jié)合2020年一季度數(shù)據(jù)來看，今年行業(yè)開年的投資與銷售增速表現(xiàn)卻不盡人意。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍將長期存在的預(yù)期下，企業(yè)保持現(xiàn)金流穩(wěn)定則愈顯重要。

長久以來，房地產(chǎn)屬于高杠桿運(yùn)作行業(yè)。疫情影響下企業(yè)復(fù)工延后、認(rèn)購金額下降、購房交付金延緩等均對(duì)各家短期流動(dòng)資金鏈形成考驗(yàn)。此外，近期全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，房企在海外發(fā)債融資路亦遇阻礙。

數(shù)據(jù)顯示，3月1日至20日，地產(chǎn)美元債累計(jì)發(fā)行355.1億元人民幣，僅為去年同期41.3%，凈融資-68.4億元人民幣，為7個(gè)月來首次轉(zhuǎn)負(fù)。

面對(duì)流動(dòng)性考驗(yàn)，創(chuàng)新營銷模式、加速銷售回款則成為行業(yè)較為一致的破局之道。綜合看，房企促銷優(yōu)惠主要有線上促銷、購房享折扣價(jià)、降價(jià)退差價(jià)、推薦他人購買獲傭金、不同期限的無理由退房等。

4月2日，復(fù)地集團(tuán)攜手“直播一姐”薇婭賣房，并給出一次性付款享受83折，分期付款84折的優(yōu)惠力度，開啟房企網(wǎng)上直播賣房新形式；

4月1日，恒大在2月“7折賣房”之后再推81折新優(yōu)惠�；仡櫤愦�2月數(shù)據(jù)，銷售增速表現(xiàn)亮眼，2月單月同比增118%，1-2月累計(jì)同比增35%。

此外，藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、陽光城等超過 20 家房企跟進(jìn)優(yōu)惠促銷活動(dòng)，鎖定購房高意向客戶，以此降低疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響。

雖然現(xiàn)金在手，但是今年開年地產(chǎn)行業(yè)的投資增速下滑明顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-16.3%；新開工同比-44.9%；商品房銷售面積同比-39.9%；房企到位資金同比-17.5%。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登分析，投資意愿下降或是因短線內(nèi)行業(yè)預(yù)期限購等調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，對(duì)中長期市場(chǎng)走向持觀望態(tài)度。

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈包括水泥、鋼鐵、建材、家裝、房屋銷售等上、下游行業(yè)。投資增速的下滑，將不可避免對(duì)其造成需求不足、銷售疲軟等不利影響。

姜先登認(rèn)為，從全產(chǎn)業(yè)鏈的視角看，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)的體量，整體行業(yè)的投資不足勢(shì)必會(huì)通過其上下游傳導(dǎo)給其他周邊行業(yè)，并在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)增長。

不過，記者注意到，3月份以來，隨著部分城市市場(chǎng)的復(fù)蘇，土地拍賣也隨之逐漸升溫。有媒體報(bào)道，截至3月底，北京、南寧、福州和成都四個(gè)城市的溢價(jià)率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價(jià)率超30%，北京溢價(jià)率達(dá)27%。