告別高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn) 房企轉(zhuǎn)型之風(fēng)吹向哪里?
作者:未知 來源:新京報 更新時間:2019年11月29日 【字體:大 中 小】
在持續(xù)調(diào)控、市場降溫、融資變難等重重壓力下,房企告別高周轉(zhuǎn),尋求轉(zhuǎn)型,這也是在布局未來。11月26日,2019年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典上與會專家發(fā)表了上述觀點。同時專家認(rèn)為,中國城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進,剛需和改善性需求仍然支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,行業(yè)走向、融資都將面臨新的轉(zhuǎn)機。
從高杠桿游戲走向低杠桿制造業(yè)
自“房改”以來,中國房地產(chǎn)一直沿用舊的發(fā)展模式,但是舊的發(fā)展模式在未來將遇到很大的瓶頸。中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、住建部科技委住房與房地產(chǎn)專委會副主任委員秦虹認(rèn)為,高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)要靠高價格,如果沒有不斷上漲的價格,舊模式也很難持續(xù)。在未來,中國房地產(chǎn)發(fā)展空間受到約束,最為明顯的是新房總量的增長空間會越來越小。與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間會越來越小,還面臨資金約束、政策約束。
經(jīng)濟學(xué)家、如是金融研究院院長管清友也直言,“中國在下一輪的改革領(lǐng)域里,無論具體金融還是房地產(chǎn)都面臨著更加艱巨的任務(wù)。”
“在金融周期從上行轉(zhuǎn)向下行,金融監(jiān)管更加嚴(yán)格,房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)游戲不太適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟背景和監(jiān)管背景。”管清友如此稱,未來除了調(diào)控的措施以外,對于房地產(chǎn)企業(yè),可能出現(xiàn)比較大的變化是,對土地招牌掛自有資金的要求更加嚴(yán)格,這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)要拿出更多的自有資金去購買土地,這對于整個房地產(chǎn)行業(yè)杠桿收縮可能立竿見影,也就是說從高杠桿游戲變成低杠桿制造業(yè)的游戲。
不過,管清友也認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)行業(yè)仍然非常有前景,生產(chǎn)能力在,潛力在。但從政策上來看,無論房子不炒,還是降杠桿都可能迫使房地產(chǎn)在發(fā)展方式上實現(xiàn)轉(zhuǎn)變。
房企現(xiàn)在轉(zhuǎn)型是在布局未來
行業(yè)的種種變化,都在推動房企加緊轉(zhuǎn)型。秦虹指出,房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型實際上是布局未來,房地產(chǎn)本身是中長期的投資,精準(zhǔn)判斷未來的發(fā)展頗為重要。房企轉(zhuǎn)型可以與產(chǎn)業(yè)結(jié)合、與特色結(jié)合、與金融結(jié)合。最終房企向哪里轉(zhuǎn)?企業(yè)要依據(jù)自身的實力和自身的特點來進行選擇。
秦虹建議,城市更新是未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必須要關(guān)注的一個新領(lǐng)域,城市更新是所有世界大城市再繁榮非常重要的支撐手段。城市更新和產(chǎn)業(yè)更新是同步進行,城市更新帶動了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這期間可以給房地產(chǎn)行業(yè)帶來持久的現(xiàn)金流,持久的發(fā)展動力。
對于轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè),科技的影響力越來越大。對此,華為技術(shù)有限公司EBG全球智慧城市業(yè)務(wù)部總裁鄭志彬指出,房地產(chǎn)未來發(fā)展的需求趨勢,是“以人為本”深入產(chǎn)業(yè)的骨髓。未來地產(chǎn)除了結(jié)合金融產(chǎn)業(yè)、城市更新之外,行業(yè)一定要和科技結(jié)合,未來的地產(chǎn)一定是平臺+生態(tài)的模式。
針對當(dāng)前融資環(huán)境已經(jīng)明顯收緊,房企從各個渠道獲取資金的難度、挑戰(zhàn)都在增加。與會人士認(rèn)為,面對挑戰(zhàn),打鐵還需自身硬。從另一方面看,事實上,資金的提供方也在尋求靠譜的房地產(chǎn)企業(yè)。在行業(yè)進入轉(zhuǎn)型期,對于身處變革期的房企來說,從“賣房子到賣服務(wù)”很關(guān)鍵。身處轉(zhuǎn)型賽道,房企更要做好自己的“發(fā)動機”、爭取多個賽道同行并舉。
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