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    專家:二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加快復(fù)蘇

    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2020年05月13日 【字體:

    隨著國(guó)內(nèi)新冠疫情防控取得明顯進(jìn)展,中央和地方層面針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)紓困性政策逐漸發(fā)力,3、4月份以來房地產(chǎn)供需兩端開始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。業(yè)內(nèi)分析預(yù)計(jì),在前期政策穩(wěn)定性、連續(xù)性持續(xù)作用下,二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加快復(fù)蘇。

    行業(yè)紓困政策紛紛出臺(tái)

    2月份以來,財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門強(qiáng)調(diào),堅(jiān)持“房住不炒”定位不變,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性,繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

    地方層面,各地政府在堅(jiān)持“房住不炒”定位前提下,更加靈活地因城施策。4月份,沈陽、南京、重慶、南昌、無錫、中山等地出臺(tái)優(yōu)化人才政策,加大人才住房保障;嘉興等地對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行適度調(diào)整。

    根據(jù)億翰智庫方面統(tǒng)計(jì)分析,地方層面針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策主要集中在四方面:放松商品房預(yù)售限制,緩解企業(yè)資金壓力;實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼,鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi);出臺(tái)人才引進(jìn)政策,引入人力資本,以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展;放松公積金貸款額度,簡(jiǎn)化公積金貸款程序。

    針對(duì)這些紓困性政策,億翰智庫認(rèn)為,就供給端而言,在放松預(yù)售限制的地區(qū),房企的在建項(xiàng)目將提前入市,房企可以通過加速推盤提升資金周轉(zhuǎn)率,甚至追回因疫情而延期的銷售業(yè)績(jī)。降低預(yù)售資金監(jiān)管比例和增加預(yù)售資金撥付節(jié)點(diǎn)等政策,則更直接增加房企的預(yù)售資金回籠率,可在一定程度上緩解房企的資金壓力。同樣,在需求端實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策,將有助于促進(jìn)部分剛性需求提前釋放。

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,短期來看,房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力,未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但限購(gòu)、限貸等主體政策難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松,需求端的政策仍將以購(gòu)房補(bǔ)貼、人才落戶等方式落實(shí)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從房地產(chǎn)市場(chǎng)政策發(fā)力點(diǎn)來看,救企與救市成為兩大特點(diǎn)。其中,救企的政策尤為明顯,內(nèi)容基本圍繞土地出讓金、預(yù)售審批等方面。

    張大偉表示:“從4月份全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)看,由于疫情防控情況基本平穩(wěn),一季度積壓的購(gòu)房需求逐漸入市,當(dāng)月市場(chǎng)行情快速恢復(fù);疊加部分二三線城市放松戶籍政策以后,進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇。”

    4月份住宅成交回暖

    各地的紓困政策從3月份開始已初見成效。從億翰智庫監(jiān)測(cè)的全國(guó)范圍40個(gè)大中城市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看,3月份商品住宅銷售面積為1310萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)267%。

    隨著疫情影響越來越小,全國(guó)樓市進(jìn)一步回暖。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年4月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示,4月份,受監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)大中城市住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)。

    4月份,易居方面監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)32%,同比下降15%,同比降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。4月全國(guó)多數(shù)城市售樓處已正常開放,樓市供應(yīng)量相比前兩個(gè)月也出現(xiàn)較明顯增長(zhǎng),樓市成交明顯回暖。

    具體來看,4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)22%;18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)39%;18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)19%。

    值得一提的是,從“五一”小長(zhǎng)假的樓市成交數(shù)據(jù)看,大部分城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與去年同期相比有所增加,增幅在10%至20%。張大偉說:“這主要是因?yàn)榍皫讉(gè)月受到疫情影響,而滯后的簽約量正在逐漸出來。”他認(rèn)為,從“五一”小長(zhǎng)假市場(chǎng)走勢(shì)看,預(yù)計(jì)5月至6月可能出現(xiàn)一次樓市“小陽春”。“因?yàn)橐咔檠泳徚速?gòu)房者的入市需求,在目前疫情防控逐漸平穩(wěn)的形勢(shì)下,市場(chǎng)需求開始逐漸釋放出來。這種情況下,預(yù)計(jì)二季度全國(guó)住宅市場(chǎng)成交量有望恢復(fù)到去年同期平均水平,價(jià)格也有出現(xiàn)局部小幅上行的可能性。”

    另一方面,從二手房市場(chǎng)來看,貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月份重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇,受監(jiān)測(cè)的18個(gè)城市二手房成交量環(huán)比增加40%以上。

    “改善型需求進(jìn)場(chǎng)進(jìn)一步支撐4月的市場(chǎng)行情,成交量大幅增長(zhǎng)帶動(dòng)了價(jià)格止跌上漲。”貝殼研究院市場(chǎng)研究部分析人士指出,從3月份開始,二手房市場(chǎng)復(fù)蘇跡象呈現(xiàn)出南強(qiáng)北弱、剛需先行、量增價(jià)穩(wěn)等特點(diǎn),原因主要與前期部分城市政策松動(dòng)有關(guān)。

    二季度供需兩端或復(fù)蘇

    貝殼研究院方面表示,從新增供需角度來看,二季度二手房市場(chǎng)將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì),尤其是改善型需求趨勢(shì)突出,預(yù)計(jì)二季度核心城市成交量有望同比增長(zhǎng)40%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,調(diào)控政策正在有力提振市場(chǎng)預(yù)期。

    “調(diào)控政策和信貸政策都有一定程度的邊際放松,帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期提升。”貝殼方面認(rèn)為,二季度,長(zhǎng)三角城市群、京津冀區(qū)域和二線核心城市預(yù)計(jì)都將出現(xiàn)較大的復(fù)蘇力度。

    中指院分析人士認(rèn)為,未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策,以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)二季度受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放,房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸恢復(fù),但短期需求釋放動(dòng)力的強(qiáng)弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān),一二線城市整體恢復(fù)可能相對(duì)更快。

    克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示,一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體保持穩(wěn)定,對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的作用愈發(fā)突出。隨著后續(xù)疫情控制局面向好,土地市場(chǎng)恢復(fù)正常,二季度及下半年新開工面積有望維持高位。“這些有利因素將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的有力支撐,預(yù)計(jì)二季度開發(fā)投資額增速仍將穩(wěn)定回升。”

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