樓市韌性還在 結(jié)構(gòu)性機會在都市圈(2)
來源:第一財經(jīng) 更新時間:2020年05月31日 【字體:大 中 小】
地方調(diào)控“博弈”
在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和對房地產(chǎn)的依賴下,多地出臺樓市提振措施,卻屢屢被叫停。
5月25日,安徽省無為市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示,此前出臺的《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情防控促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的通知》暫停執(zhí)行,該文件涉及取消商品住房2年限售政策,完善商品房項目預(yù)售管理等政策。
至此,已有包括駐馬店、廣州、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峰、淮安、寧陽等約12個城市叫停房地產(chǎn)“松綁”政策。被叫停的政策主要為降低首付比例、放開限售限購政策、給予購房補貼等。
“當(dāng)前不能放松地產(chǎn)調(diào)控的重要原因是,各級政府在發(fā)展路徑上仍依賴于土地財政。”有業(yè)內(nèi)人士表示,被債務(wù)負(fù)擔(dān)拖累的地方城市,并未找到城鎮(zhèn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的合理方案,一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動,便會再寄希望于房地產(chǎn)。
從地產(chǎn)金融角度看,此前有房企人士表示,國家的調(diào)控底線是不能出現(xiàn)金融風(fēng)險,地產(chǎn)風(fēng)險就是金融風(fēng)險。目前開發(fā)商手上有11萬億元銀行貸款、12萬億元信托,2萬億元境內(nèi)債、1萬億元境外債,數(shù)量不小。
“信貸資金過度集中于房地產(chǎn),一旦出現(xiàn)房價大幅下降的情況,將嚴(yán)重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營。”廣東省統(tǒng)計局日前發(fā)布報告稱,房地產(chǎn)會對實體企業(yè)造成擠出效應(yīng),在房價只漲不跌預(yù)期下,更易滋生投機行為,不利于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
與此同時,據(jù)中國人民銀行調(diào)查,2019年,在96%的人擁有房產(chǎn)的同時,只有43.3%的家庭有房貸,這一方面?zhèn)让骝炞C目前風(fēng)險較低,另一方面也反映出財富分化、負(fù)債集中于低收入群體。
“降低房地產(chǎn)市場為主的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險,降低經(jīng)濟(jì)增長對杠桿的依賴,提升科技創(chuàng)新的能力,將是2020年經(jīng)濟(jì)變局的重要方向。”望正資本全球宏觀對沖基金董事長劉陳杰此前撰文說。
基于此,中央層面重申堅持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動搖,強化住房居住功能,弱化其金融屬性。不過,隨著“因城施策”被寫入政府工作報告,各地房地產(chǎn)調(diào)控政策將更加靈活,以保障市場平穩(wěn)運行。
結(jié)構(gòu)性機遇在哪里?
盡管樓市正迅速回溫,但丁祖昱認(rèn)為,從長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)仍存三大風(fēng)險,包括行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板;“房住不炒”政策大環(huán)境下,房地產(chǎn)金融政策不放松;疫情陰霾下,全球經(jīng)濟(jì)危機“黑天鵝”。
“過去三年,地產(chǎn)總體銷售面積并沒有出現(xiàn)更多增長,連續(xù)都是在17億平方米左右。”他表示,面積代表總需求量,行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板,尤其因房價上漲與居民收入漲幅不成正比,剛需購買力壓力較大。
受疫情影響,就業(yè)形勢和中等收入群體收入發(fā)生變化,也會關(guān)系到未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。克而瑞認(rèn)為,今年剛需市場不容樂觀,購買力不濟(jì)下剛需增長乏力,購房消費或?qū)⒈黄认蚝笱悠凇?/p>
在行業(yè)增長挑戰(zhàn)、地方調(diào)控“博弈”下,未來樓市的增長動力在哪里?值得注意的是,此次政府工作報告指出,要深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。
“未來不動產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性機會就在都市圈。”華夏幸福研究院院長顧強認(rèn)為,過去十年,新增城鎮(zhèn)人口的65%進(jìn)入核心都市圈,未來這種趨勢仍會持續(xù),都市圈將集中70%的新增城鎮(zhèn)人口,釋放中國經(jīng)濟(jì)的最大結(jié)構(gòu)性潛能。
都市圈的強勁紅利,與人口流向息息相關(guān)。2019年,全國人口凈增加超過100萬的省份為廣東和浙江,其中杭州、深圳人口增長最快,樓市也較為活躍。而房地產(chǎn)市場不景氣的地方,一般是人口凈流出地區(qū)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,城市群建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分,五大城市群仍將是發(fā)展高地,核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整,高素質(zhì)人才大量導(dǎo)入,有望給房地產(chǎn)市場提供更堅實的需求支撐。
政府工作報告也指出,今年擬發(fā)行1萬億元抗疫特別國債,資金直達(dá)市縣基層、直接惠企利民,主要用于支持減稅降費、減租降息、擴大消費和投資等,強化公共財政屬性,決不允許截留挪用。
“這將極大緩解地方財政收支壓力。”克而瑞表示,預(yù)計地方政府將有序供地,尤其是財政收不抵支的弱三、四線城市,供地規(guī)模不會顯著放量,房地產(chǎn)行業(yè)中長期庫存水平或?qū)⒄w可控。
“無論是保就業(yè)保民生,還是實現(xiàn)脫貧目標(biāo)、防范化解風(fēng)險,都需要維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展大局,發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石作用。”廣東省房協(xié)會長王韶稱,維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,就是對“保民生”的最大貢獻(xiàn)。