成都房產新政滿月記:二手房遇低谷,新房加速出貨(2)
來源:成都商報房產發(fā)布 更新時間:2020年10月16日 【字體:大 中 小】
3新房市場
成交趨穩(wěn) 房企加快推盤節(jié)奏
相較于成交下挫的二手房,新政在9月來看對一手房市場的成交量影響明顯要小。不過,已有房企營銷總監(jiān)在接受采訪時透露,“四季度難言樂觀”。一方面,融資監(jiān)管、銷售回款的重壓逼迫開發(fā)商不得不在推貨上“打完所有的子彈”;但一方面,主城區(qū)現(xiàn)有改善客戶中很大一部分為“置換購房”,隨著二手房銷售通道的縮窄,無法賣從而導致無法買的客戶會隨之增多。該營銷總監(jiān)坦言,“就連渠道都找不到客,每天的帶客數(shù)明顯少了。”
去哪找客?如何跑貨?成為了新政后新房市場的博弈的關鍵所在。
4銷售端
供應環(huán)比上漲108%,成交量上漲約5.82%
據(jù)四川中原研究院數(shù)據(jù),2020年9月,大成都供應商品住宅373萬平米,環(huán)比上漲108%。在此供應之上,根據(jù)成都市住建局網上政務大廳公布的數(shù)據(jù),2020年9月大成都范圍內一共成交了247.5萬平米的商品房,環(huán)比上漲5.82%,同比上漲58.8%。
9月取證的部分項目
但值得注意的是,9月主城區(qū)與近郊(即中心城區(qū))去化率趨近,約71%~75%,而原三圈層區(qū)域去化率僅有47%。
5市場端
加速分化 部分剛需客戶轉戰(zhàn)新房市場
王先生是一名剛需購房者,他講述了9月以來他的經歷:9月初,有意購買東客站板塊的御龍山項目二手房,新政落地后看上的房源因房產證未滿5年,增值稅猛然增加了10萬。他隨即轉至新房市場,在月底買下了中海·云麓世家,建面114平米,總價207萬。
從成都商報-紅星新聞近日的采訪來看,王先生的經歷并非個案。早在新政落地后,就有分析人士稱,目前市面上掛出的二手房中,約20%的房源買入門檻將增加,這將讓更多的購房者轉向新房市場。
我們統(tǒng)計了中心城區(qū)近20個在售項目后發(fā)現(xiàn),總價在400萬+的項目,近一個月來客群并未有顯著變化;而總價在200萬左右的項目,則可明顯看到部分客群是從次新房市場轉戰(zhàn)而來——接下來,在原有的“客戶池”中,從二手房市場外移而來的剛需客戶或同樣成為新房市場的主力!
同時,從市場端來看,新政還加速了市場的分化。在9月主城區(qū)開盤的24個項目中,既有萬科·天府公園城、融創(chuàng)·國賓雅集等100%去化的項目,又有類似華府金沙名城,去化率僅約5.7%。“新政如同分化的‘催化劑’,項目若是產品上缺乏亮點,將很難讓購房者買單。”
該人士以華府金沙名城舉例稱,雖然地段優(yōu)勢明顯,但本身產品并不突出,疊加此批次28000元/平米的均價,高于區(qū)域二手21000元/平米的均價近7000元/平米,未能快速去化并不意外。
6后市分析:兩大趨勢或成主導
1、房企小步快跑,10月超50個項目或入市
“金九銀十”已經過半,克而瑞在近期的市場報告中指出,企業(yè)若要逆勢實現(xiàn)突破,主要還在于營銷端持續(xù)的發(fā)力。
首先就是加速推貨。據(jù)成都商報-紅星新聞記者估算,在新證落地后房企幾乎都以“小步快跑”的速度獲取預售證:隆基泰和·紫樾書香、金科中梁·美院等項目從拿地到取得預售證約7個月時間,中南和華宇聯(lián)合打造的君啟項目拿證只花了5個月時間;還有包括首創(chuàng)·禧瑞光華等項目采取了先拿證再開放售樓部的作法。而以往,從拿地到售樓部開放蓄客,再到入市,房企普遍需要9~12個月時間。
據(jù)機構初步統(tǒng)計,2019年成都中心城區(qū)出讓的95宗住宅用地中,有52個項目已經亮相,39個項目入市銷售。
這無疑是一個清晰的信號——在經歷年初市場停滯,整體銷售和供貨節(jié)奏后移;再加上9月“三道紅線”資管新規(guī)試行,市場分化+監(jiān)管的雙重壓力之下,搶去化成了房企第一要務。誰率先抓住銷售窗口期才有可能跑贏市場。
從目前掌握到的信息來看,10月成都中心城區(qū)預計有超過50個項目有推售計劃。對于購房者而言,這或是一個值得關注的“上車”機會。因為從十一“黃金周”房企的打法來看,已經開始祭出促銷優(yōu)惠的“殺手锏”,而為迎接年終大考,加入的房企或越來越多。
2、二手房新政緩沖后,市場或將持續(xù)分化
政策對于二手房的影響是直接的,有業(yè)內人士在觀察中之初,往年的調控緩沖期通常在3-6個月——這一時間給了換房的改善客群置換的準備。
而這一次的新政,旨在擠壓炒房客。但對于真正有買房需求的購房者而言,與當下的市場還需要磨合。
年底房企快速出貨,加大供應并且有部分項目給出優(yōu)惠,但多數(shù)項目都更偏改善,多數(shù)總價達到400完,剛需轉向二手房的現(xiàn)象會更加明顯。
從目前來看,市場還需要一些緩沖時間。
來源:成都商報房產發(fā)布