黑天鵝事件頻發(fā)的2020年，經(jīng)濟金融風(fēng)險事件層出不窮。錯綜復(fù)雜的投資形式令資產(chǎn)配置整體難度加大。

聚焦到房地產(chǎn)領(lǐng)域，據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的2020年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點。其中，住宅投資76562億元，增長6.1%，增速提高0.8個百分點。

從投資數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資依然保持較快增速。在國內(nèi)財富管理機構(gòu)新湖財富旗下的植信投資研究院近日舉辦的《2020年第四季度宏觀經(jīng)濟與資產(chǎn)配置策略報告》發(fā)布會上，植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平教授表示，2020年四季度“資產(chǎn)配置風(fēng)向指數(shù)”確定為2.5，級別為“中性”。預(yù)計四季度中國的有效投資恢復(fù)步伐將進一步加快，房地產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)較快增長。

01銷售保持正增長，投資穩(wěn)步增高

銷售方面，2020年1-9月全國商品房銷售面積11.7億平米，同比減少1.8%；累計銷售額11.6萬億元，同比增加3.7%。但9月單月商品房銷售面積為1.86億平米，同比和環(huán)比分別增加7.3%和25.1%；單月累計銷售額為1.9萬億，同比增長16.0%。

在連平看來，“金九銀十”之后，銷售情況可能出現(xiàn)反彈的房地產(chǎn)行業(yè)值得投資者關(guān)注。尤其是一、二線城市購房需求體量依舊龐大，建議關(guān)注一線、核心二線城市中心區(qū)域房產(chǎn)。如長三角、京津冀、珠三角城市群，成都、沈陽、西寧等二三線核心城市。

“隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)繼續(xù)推進，住房市場需求’基本盤’穩(wěn)固。預(yù)計四季度房產(chǎn)銷售增速保持正增長，開工及施工狀況回暖態(tài)勢不改，拉動投資增速將穩(wěn)步走高。四季度投資增速最終可能升至8.9%，新建住宅房價增速約5%”。

從融資上看，房企的融資成本整體處于下行通道。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上半年40家房企融資成本的均值為6.33%，較2019年的6.44%下滑0.11個百分點。低成本融資置換高成本融資，高成本融資占比不斷降低，信托、資管等高成本融資金額逐步降低，更多的通過銀行或其他標準化融資方式進行資金獲取，如公司債、企業(yè)債、ABS等。

連平表示，近期房市流動性較為充裕，加之融資成本顯著下移，均為房地產(chǎn)投資和銷售持續(xù)改善提供有利條件。

02一二級市場部分資產(chǎn)需注意

在中央房地產(chǎn)工作座談會后，“三穩(wěn)”政策持續(xù)加碼，三道紅線的提出令房企融資再度收緊。短期來看，政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資保持較強的監(jiān)管壓力，尤其是針對短期資產(chǎn)負債表擴張過快，財務(wù)管理能力相對較差的房企，監(jiān)管部門會給與更為嚴格的管控。

監(jiān)管加碼之下，高負債房企的平穩(wěn)運營能力成為其能否安全著陸的重要考核指標。從市場上來看，目前已經(jīng)有多家房企涉及債券違約。如天房集團、福晟、泰禾先后發(fā)布公告稱無法按期償付債券本息。部分房企在債券到期前就兌付問題與投資者溝通。

而今年下半年償債高峰期的到來，更是劇增房企償債壓力，為資金鏈的暢通帶來挑戰(zhàn)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)房企9-12月債務(wù)到期規(guī)模約3603億元，較2019年同期增長68%。11月到期債務(wù)規(guī)模最大，達1071億元。彭博數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)房企10-12月到期的人民幣債券規(guī)模分別約895.45億元、709.55億元、917.61億元；同期到期的美元債分別約為49.95億美元、467億美元、238.79億美元。

盡管大多數(shù)房企已經(jīng)在努力降低債務(wù)，加速現(xiàn)金流的回籠。不過能否順利過冬還值得觀望。連平也提醒到，投資者需重點關(guān)注房企的債務(wù)等風(fēng)險問題。

除此之外，他還給出建議，一級市場不建議配置“人地錢”流出區(qū)域的不動產(chǎn)資產(chǎn)；二級市場可適當(dāng)關(guān)注優(yōu)質(zhì)龍頭房企的權(quán)益類資產(chǎn)。

來源：和訊房產(chǎn)