一地雞毛無(wú)人拾

長(zhǎng)租公寓爆雷頻發(fā)于多個(gè)城市之際，整個(gè)行業(yè)已是一地爛泥。

作為中國(guó)唯二的赴美上市的長(zhǎng)租公寓公司，青客公寓和蛋殼公寓也難逃行業(yè)魔咒。前者在今年5月份被曝出資金周轉(zhuǎn)困難，險(xiǎn)些宣布倒閉；后者上市僅10個(gè)月，就從資本市場(chǎng)的新秀，變成了一支大熊股。從年初至今，蛋殼公寓的股價(jià)從13.9美元高點(diǎn)一路下跌，跌幅超過(guò)80%。蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖更是疑似因涉及6億元國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題被協(xié)助調(diào)查，COO顧國(guó)棟也因個(gè)人原因離職。蛋殼員工追討工資，租客和房東也在尋找他們“消失的”租金。

據(jù)自媒體壹地產(chǎn)爆料，為了緩解資金問(wèn)題，蛋殼公寓已經(jīng)主動(dòng)找到中國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商談判，尋求接盤(pán)。財(cái)經(jīng)天下周刊也從相關(guān)人士處獲悉，早在曝出危機(jī)時(shí)，青客公寓就通過(guò)上海市國(guó)資委找到中國(guó)建設(shè)銀行出面解決。建行先從青客公寓手中接手了一批資產(chǎn)干凈、還沒(méi)有出租過(guò)的空置房，后續(xù)給青客提供了一筆貸款，用于資金周轉(zhuǎn)。

“如果青客未來(lái)還不上，建行會(huì)考慮債轉(zhuǎn)股，最終是不是全盤(pán)接手，建行也很困惑，因?yàn)榍嗫凸�寓的底層資產(chǎn)很亂，不過(guò)青客背后有上海市國(guó)資委的成分，一旦爆倉(cāng)對(duì)上海社會(huì)和經(jīng)濟(jì)民生影響很大，所以上海市不允許出現(xiàn)這種情況。北京本來(lái)也想照方抓藥，協(xié)調(diào)過(guò)蛋殼和建行，但好像談崩了。”上述消息人士表示。

率先迎來(lái)上市高光的蛋殼，也率先迎來(lái)黑暗。緊隨而至的還有諸多規(guī)模較少的公司。最近兩個(gè)月，財(cái)經(jīng)天下周刊陸續(xù)收到上海嵐越公寓、廣州小鷹公寓的租客和業(yè)主的爆料信息。所有反饋無(wú)一例外：租客選擇了這些公司的房源，一次性繳納至少一年的房租后，因公寓方資金鏈出現(xiàn)各種問(wèn)題，無(wú)法兌現(xiàn)業(yè)主租金，導(dǎo)致部分業(yè)主暴力收房，租客連夜被迫搬家。

講起這兩周的種種經(jīng)歷，租客王佳懊惱又無(wú)奈。她聽(tīng)說(shuō)過(guò)許多長(zhǎng)租公寓爆雷的新聞，也在簽約前反復(fù)確認(rèn)過(guò)法人資質(zhì)，但依舊“中招”了。“當(dāng)時(shí)覺(jué)得自己還挺謹(jǐn)慎的，確認(rèn)了業(yè)主跟小鷹公寓之間存在房屋委托關(guān)系，還看了公司的資質(zhì)和文件，都是齊全的，但才住了幾個(gè)月就出事兒了，有什么用�。�”

2020年5月下旬，剛剛來(lái)廣州工作的王佳，通過(guò)貝殼找房搜索到一套喜歡的房源，但帶她看房的人卻不是貝殼的工作人員，“在我反復(fù)追問(wèn)下，對(duì)方才說(shuō)自己是小鷹公寓的人，還強(qiáng)調(diào)他們公司跟貝殼有戰(zhàn)略合作。”王佳沒(méi)考慮太多，她認(rèn)為貝殼是個(gè)大平臺(tái)，就算鏈家倒了，貝殼都不會(huì)。但對(duì)于第一次聽(tīng)說(shuō)的小鷹公寓，她還是不太信任。但是一邊處理工作，一邊找房子，消耗了王佳不少精力，當(dāng)看到滿意的房子，她只想盡快定下來(lái)。

那是一套寬敞的一居室，小鷹的工作人員告訴王佳，如果選擇年付，月租金3188元；如果是半年付，月租金3888元，半年之后還要再漲。高低立見(jiàn)的金額下，王佳選擇“押1付12”，一次性交了41444元的房租。然而，6月初入住后，不到四個(gè)月時(shí)間，她便接到房東催促搬離的電話。“業(yè)主說(shuō)從8月開(kāi)始小鷹一直沒(méi)有按時(shí)支付租金，他想跟小鷹解除房屋委托合同，打電話只是通知我盡快搬走，如果10月底不搬，他就讓物業(yè)停水停電，并且過(guò)來(lái)清空屋內(nèi)所有物品。”

強(qiáng)勢(shì)的業(yè)主讓王佳感到緊張，但她很快意識(shí)到要維權(quán)。“小鷹作為中間服務(wù)的公司，跟業(yè)主簽的是資產(chǎn)委托管理合同，跟我簽的是房屋租賃合同，即使他跟業(yè)主解除了委托合同，但跟我的租賃合同依然生效。沒(méi)有理由我就應(yīng)該被趕出去。”

王佳打通了市長(zhǎng)熱線，她的訴求是不希望業(yè)主停水停電，激化雙方矛盾。但對(duì)方在核實(shí)后回復(fù)稱(chēng)，無(wú)法出臺(tái)相關(guān)政策，要求有租賃矛盾的房屋不能停水停電。她去派出所立案，警方的回復(fù)也只有三個(gè)字：等通知。

和上海嵐越簽訂《房屋委托合同》的業(yè)主劉敏也很無(wú)奈，她不想逼租客，但孩子馬上就要讀大學(xué)，家里還有老人要贍養(yǎng)，她和丈夫去年都做了手術(shù)，就靠房租補(bǔ)貼些家用了。8月份，劉敏告訴財(cái)經(jīng)天下周刊，如果她8月底還沒(méi)有收到租金，就要采取強(qiáng)制措施，“要不報(bào)警，要不就難看一點(diǎn)，把家里老人送過(guò)去一起住。”本來(lái)準(zhǔn)備請(qǐng)律師打官司，但最后她和租客都不想應(yīng)付疲憊的訴訟，已經(jīng)協(xié)商好各自承擔(dān)相應(yīng)的租金損失。

廣州市住建局的工作人員向財(cái)經(jīng)天下周刊表示，小鷹公寓的案件目前廣東省政法委已介入，他們只能提醒租戶，如遇到房東暴力收房，及時(shí)報(bào)警。“租戶和業(yè)主都是受害人，現(xiàn)在沒(méi)有相關(guān)文件規(guī)定是否可以收房。不過(guò)最近關(guān)于爆雷的討論中，有些律師提出來(lái)，如果業(yè)主簽了委托合同是不能收房的。”

在被問(wèn)及政府部門(mén)如何從根源杜絕以長(zhǎng)租公寓名義出現(xiàn)的“騙子公司”時(shí)，該工作人員表示，“其實(shí)我們也想杜絕，但不是我們說(shuō)的算，現(xiàn)在鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)，能不能開(kāi)公司涉及工商局的問(wèn)題了。我們住建局只針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)政策，確實(shí)各部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)沒(méi)這么緊密吧。”

行業(yè)畸變

上周末，王佳去了趟小鷹公寓的廣州辦公室，她聽(tīng)說(shuō)小鷹公寓的高層已經(jīng)被警方控制起來(lái)，但真假難辨。

“前臺(tái)只留了幾個(gè)接待人員，負(fù)責(zé)跟租戶簽訂解約書(shū)。”小鷹方面承諾，從2020年12月底開(kāi)始，把剩余租金和押金分六期還給租戶。不過(guò)王佳對(duì)其的履約能力存疑，她認(rèn)為該方案只是小鷹想把矛盾轉(zhuǎn)移到租戶和業(yè)主身上。

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，媒體公開(kāi)報(bào)道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛及跑路的企業(yè)多達(dá)107家，“爆雷”時(shí)間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成，近七成是因?yàn)?ldquo;高收低租”的模式導(dǎo)致。

王佳表示，自己這套房的業(yè)主，當(dāng)初與小鷹公寓簽訂的收房租金是4250元/月，但小鷹租給她金額是3188元/月。“我也很好奇，中間的成本小鷹要怎么承擔(dān)。當(dāng)時(shí)中介說(shuō)，小鷹跟業(yè)主簽3-5年，疫情過(guò)后，等房子行情好轉(zhuǎn)之后，我這個(gè)地段的房租絕對(duì)能漲起來(lái)，租到4200元以上不成問(wèn)題，之后小鷹就有定價(jià)權(quán)了，如果不出事，后續(xù)資金鏈有可能運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，而且小鷹來(lái)錢(qián)的路也不只有租金一條，說(shuō)是去做了投資。”

you+國(guó)際青年公寓華北區(qū)內(nèi)部合伙人唐思凱向財(cái)經(jīng)天下周刊表示，2018年開(kāi)始，明顯能感到長(zhǎng)租公寓大熱，資本紛紛進(jìn)場(chǎng)，物業(yè)坐地起價(jià)。據(jù)他在北京長(zhǎng)期調(diào)研了解到，按照北京的物價(jià)，在核心地段拿項(xiàng)目，成本不能高于3.5元/平米。他記得2018年五礦地產(chǎn)有個(gè)項(xiàng)目地理位置非常好，準(zhǔn)備從3元/平米競(jìng)價(jià)出租。“當(dāng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手根本不看我們出什么價(jià)，只要我們出手，對(duì)方就多加5毛錢(qián)，最后這個(gè)項(xiàng)目硬是炒到了6.5元/平米。一核算，一個(gè)20平米的房間大概要租到8000元/月才能回本，這根本就不合理，后來(lái)我們就退出了。”

易居克而瑞副總裁張兆娟曾表示，2017年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上資本蜂擁而至，收購(gòu)一棟樓往往是四五家公司在競(jìng)價(jià)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2015年以后長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍感覺(jué)融資難，在經(jīng)歷了兩年埋頭拼市場(chǎng)份額以后，2018年龍頭企業(yè)融資頻率陡增。2018年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的股權(quán)融資額高達(dá)74億人民幣，是2017年的3.6倍，2019年截至9月的股權(quán)融資額更是高達(dá)114億元人民幣。

面對(duì)拔苗助長(zhǎng)的行業(yè)氛圍，一些從業(yè)者恐慌掉隊(duì)，一些投機(jī)者卻冒險(xiǎn)進(jìn)入。當(dāng)其時(shí)，物業(yè)持有者秉承“誰(shuí)給錢(qián)多，就把樓租給誰(shuí)”的原則，極少考量長(zhǎng)租公寓公司是否有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的能力，租客更是“哪里便宜租哪里”，于是“高收低租”的模式讓一些人打起挪用資金的主意。

該模式的底層邏輯是：在租金貸的加持下，很多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商要求租客一次性繳納一年或半年的租金，這樣平臺(tái)可以快速回籠一筆資金，利用支付的時(shí)間差形成資金沉淀。而提供租金貸的貸款公司通常不是正規(guī)銀行，有些是網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，放大了風(fēng)險(xiǎn)。

部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在資金回籠后選擇擴(kuò)大市場(chǎng)份額，另一部分入場(chǎng)者就是為了騙錢(qián)，通過(guò)成立殼公司，把收到的租金洗掉，然后稱(chēng)公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致破產(chǎn)。因?yàn)槌闪�時(shí)是“有限公司”，最后只需賠些錢(qián)了事。

唐思凱反思，長(zhǎng)租公寓行業(yè)之所以不斷“爆雷”，不僅是政策不完善和運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)不力的問(wèn)題，很大程度是貪婪心理所致。“很多人把長(zhǎng)租公寓當(dāng)作資本游戲，其實(shí)這是個(gè)微利行業(yè)，需要細(xì)耕慢做，才能持續(xù)下去。”

目前爆雷的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，主要是以分散式、中小規(guī)模的企業(yè)為主。一般這類(lèi)公司進(jìn)入門(mén)檻比較低，對(duì)資金和運(yùn)營(yíng)的門(mén)檻要求不高，很多是從個(gè)人二房東轉(zhuǎn)化而來(lái)，而像自如、萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和you+國(guó)際青年公寓這種集中式長(zhǎng)租公寓，一般前期需要較大的啟動(dòng)資金，門(mén)檻相對(duì)更高。

貝殼研究院租用投資分析師黃卉認(rèn)為，商業(yè)模式的脆弱性也是爆雷頻發(fā)的原因之一。“一是租金成本高，在主流的包租模式下，租金成本在總成本中占比超過(guò)50%，而裝修和運(yùn)營(yíng)也需要較高的成本投入。二是靈活性差，房源的空置風(fēng)險(xiǎn)由租賃機(jī)構(gòu)承擔(dān)，在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，也就給租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的經(jīng)營(yíng)壓力。三是精細(xì)化要求高，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力以及資金鏈管理能力要求較高，在市場(chǎng)的淡季和旺季，需要靈活調(diào)整收房速度，但部分企業(yè)為了拓展管理房間規(guī)模，激進(jìn)收房而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。”

資金“防爆”的關(guān)鍵

2018年，當(dāng)從業(yè)者還在沉迷借助租金貸瘋狂收房、極速擴(kuò)張的時(shí)候，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉曾向市場(chǎng)和政府監(jiān)管部門(mén)發(fā)出預(yù)警，稱(chēng)“長(zhǎng)租公寓爆雷比P2P更厲害”。

從行業(yè)平均水平來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率不足3%。唐思凱注意到，今年開(kāi)始，即便是有“不差錢(qián)”的地產(chǎn)商背景的長(zhǎng)租公寓，也放慢了擴(kuò)張腳步。“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這是輸出品牌管理的好機(jī)會(huì)，通過(guò)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)把物業(yè)增值，從中收取管理費(fèi)用，這種項(xiàng)目只要做好市場(chǎng)調(diào)研，不盲目相信自己能超出市場(chǎng)價(jià)格，就可以復(fù)制。”

對(duì)于擴(kuò)張，唐思凱表示要冷靜看待。他曾估算，一家長(zhǎng)租公寓以5000元收房，再以高出市場(chǎng)價(jià)1000元至2000元的價(jià)格出租，只要房子空置一個(gè)月，企業(yè)一年的利潤(rùn)幾乎就沒(méi)有了。

“我們現(xiàn)在盡量在每個(gè)店做到收支平衡后，再去投入下一個(gè)項(xiàng)目。”實(shí)際上，今年的疫情也在考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。唐思凱說(shuō)，6月份北京疫情二次復(fù)發(fā)時(shí)，很多準(zhǔn)備返京訂房的人紛紛退房，讓他承受了不少損失，如今市場(chǎng)回暖，他在北京蘇州橋的項(xiàng)目已經(jīng)滿租，才算補(bǔ)上了虧損。

在黃卉看來(lái)，防止長(zhǎng)租公寓繼續(xù)爆雷，一是要提升行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，嚴(yán)格行政準(zhǔn)入。租賃是民生行業(yè)，在前期分類(lèi)監(jiān)管不完善的環(huán)境下，各類(lèi)市場(chǎng)主體混業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不規(guī)范、不好管等問(wèn)題。因此，提升行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，以減少未來(lái)經(jīng)營(yíng)的“隱患”。二是加強(qiáng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資的扶持力度，尤其是正規(guī)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，拓寬融資渠道，降低融資成本。

民心是最大的政治。2019年12月25日，住建部等六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》；今年5月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，多個(gè)地方政府開(kāi)始對(duì)租賃市場(chǎng)加以整頓；住建部還對(duì)即將出臺(tái)的《住房租賃條例》開(kāi)始征求意見(jiàn)。

在胡景暉看來(lái)，隨著立法與行業(yè)監(jiān)管的加強(qiáng)、國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，在有效集合資源和政策去推動(dòng)的前提下，長(zhǎng)租公寓未來(lái)依舊大有可為。

來(lái)源：地產(chǎn)內(nèi)參