律師支招：買家若被“吃差價(jià)”，五年內(nèi)可申請(qǐng)撤銷合同

安家置業(yè)是人生大事，買家、中介、賣家在買賣過(guò)程中，如何避免糾紛?如果產(chǎn)生糾紛，三方應(yīng)分別如何應(yīng)對(duì)?就此問(wèn)題，南都記者采訪了華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師。

周律師提醒:買賣過(guò)程中，中介主動(dòng)披露相關(guān)信息極為重要，同時(shí)，三方都應(yīng)留存各類資料，如合同、聊天記錄、轉(zhuǎn)賬信息等，組成“證據(jù)鏈”，以保護(hù)自身權(quán)益不受侵害。

針對(duì)買家被“吃差價(jià)”情況，周律師表示買家有兩個(gè)方式維權(quán)，一是申請(qǐng)撤銷合同。根據(jù)《民法典》第149條，第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

周律師提醒，即使房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶，買家也可在一年內(nèi)，或最長(zhǎng)不超過(guò)五年時(shí)間內(nèi)，行使撤銷權(quán)，并可主張交易過(guò)程中遭受的損失由中介公司和賣家承擔(dān)；

第二個(gè)處理方式是，買家可依據(jù)《民法典》第962條，繼續(xù)要求履行合同，但以中介故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況為損害其利益為由，請(qǐng)求不支付中介相關(guān)費(fèi)用，并由中介承擔(dān)差價(jià)損失。

賣家以滿意的價(jià)格售出房屋，中介收取傭金，這是正常的市場(chǎng)規(guī)律。對(duì)于賣家和中介簽訂類似分成協(xié)議等合同，操作得當(dāng)，其實(shí)也無(wú)法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

周律師解釋，中介和賣家如果簽訂了分成協(xié)議，由賣家承擔(dān)相應(yīng)傭金，那么在買賣雙方簽約時(shí)，中介應(yīng)將這部分傭金寫在合同價(jià)內(nèi)，如實(shí)告知買家，如若隱瞞，買家可追責(zé)。

一些難以銷售的房源，中介經(jīng)過(guò)裝修等包裝方式使其暢銷，這能體現(xiàn)中介的服務(wù)價(jià)值。周律師表示，中介以此方式賺取高額傭金，無(wú)可厚非，但前提是不違背法律規(guī)定。

深房中協(xié):“吃差價(jià)”后果很嚴(yán)重，將抄送征信合作單位

針對(duì)“吃差價(jià)”現(xiàn)象，行業(yè)協(xié)會(huì)有怎樣的管理措施?深房中協(xié)秘書長(zhǎng)張媛告訴南都記者，《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)良好行為、不良行為清單》第7條規(guī)定“在從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)過(guò)程中賺取差價(jià)的”，會(huì)被列入C類不良行為。

她進(jìn)一步指出，C類不良行為屬于嚴(yán)重類別，列入后會(huì)抄送各征信合作單位。

“近年來(lái)，中介“吃差價(jià)”現(xiàn)象已經(jīng)大幅減少，我們協(xié)會(huì)對(duì)于相關(guān)違規(guī)行為“零容忍”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)會(huì)嚴(yán)肅處理。在此也要提醒廣大消費(fèi)者，要選擇誠(chéng)信合規(guī)的星級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和星級(jí)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)。

在選擇中介機(jī)構(gòu)的時(shí)候也需要注意看“星級(jí)”，同時(shí)要看清機(jī)構(gòu)的備案證書、星級(jí)標(biāo)識(shí)，中介人員應(yīng)佩戴有效的星級(jí)服務(wù)牌。”張媛稱。

據(jù)悉，為了防止傭金不明晰產(chǎn)生糾紛，深房中協(xié)在2020年9月3日發(fā)布了關(guān)于實(shí)施“傭金透明化”要求的通知。

通知明確，如果對(duì)采取“背靠背”方式隱瞞中介服務(wù)收費(fèi)等情形或未應(yīng)用《稅費(fèi)試算及中介服務(wù)確認(rèn)表》給消費(fèi)者造成重大的直接損失，依據(jù)“虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相或因服務(wù)不專業(yè)，誤導(dǎo)或欺詐相關(guān)當(dāng)事人，給當(dāng)事人造成重大的直接損失”將計(jì)入機(jī)構(gòu)不良行為，并抄送各征信合作單位。

中介自曝“玩法”:核心手段是阻止買家知情

南都記者聯(lián)系到深圳某中介經(jīng)理小陳(化名)，據(jù)其透露，中介吃差價(jià)玩法多樣，根據(jù)顧客需求，新手段也一直層出不窮，但都有基本形式。

“吃差價(jià)”的核心是把業(yè)主的房子賣高后，把賣高的部分給到中介個(gè)人，用合同去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最重要的是要避開買家，不讓買家知情。其他方式再怎樣變化，都是基于該原理。

小陳進(jìn)一步向記者介紹，除去上文提到的吃差價(jià)案例以外，在以前還有一個(gè)方法中介可以得心應(yīng)手地使用——ABC單。

據(jù)小陳透露，ABC單需要中介“主動(dòng)出擊”。

例如，中介B在市場(chǎng)“尋獵”，物色到業(yè)主A的一套掛牌500萬(wàn)、明顯低于市價(jià)的“筍盤”，就先用50萬(wàn)定金給業(yè)主，雙方簽署一份居間合同，規(guī)定中介B幫助業(yè)主A找到下家，若以500萬(wàn)元以上的價(jià)格成交的收益歸中介B。這樣，中介先“拿住”業(yè)主A的房子，因?yàn)槎愘M(fèi)等問(wèn)題，雙方暫不辦理網(wǎng)簽。

然后中介B找到下家C，雙方商定價(jià)格為600萬(wàn)，之后會(huì)讓業(yè)主A先行退回50萬(wàn)定金給自己。隨后，讓下家C另外給業(yè)主A轉(zhuǎn)50萬(wàn)定金，雙方重新簽一份定金協(xié)議。

最后，中介B把房子以600萬(wàn)的價(jià)格賣給下家C，讓下家C直接和業(yè)主A網(wǎng)簽，走正常交易流程。下家C最終用600萬(wàn)買下業(yè)主A的房子，業(yè)主A卻只能拿到500萬(wàn)元，中介B用50萬(wàn)定金空手套白狼賺了100萬(wàn)。

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