2021年一季度，全國商品房銷售面積3.6萬平方米，銷售額3.8萬億元，比2019年1～3月分別增長20.7%和41.9%。持續(xù)回暖之下，中央與各地方樓市調(diào)控政策頻發(fā)，從政策監(jiān)管、土地調(diào)控到金融監(jiān)管，都表現(xiàn)出了前所未有的決心，調(diào)控方式、力度及精準(zhǔn)度均出現(xiàn)了顯著升級。

2015～2021年3月百城新建住宅均價及環(huán)比變化 來源:中指院

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計，2021年以來，住建部先后13次派出督導(dǎo)組，分赴深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安等城市調(diào)研督導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控工作。除上述城市外，寧波、嘉興、深圳、武漢等城市各類樓市調(diào)控總計超過140次。

同策研究院高級分析師李霄霄對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示:“調(diào)控樓市的‘工具箱’相比往年已經(jīng)極大地豐富，也更精準(zhǔn)了。從早期全國統(tǒng)一的降準(zhǔn)降息，到核心城市限購、限貸，再到上一輪市場周期中的‘限價、限售、土地端的熔斷、搖號’等政策，再到近期熱點(diǎn)城市針對二手房交易的延長增值稅免征年限等，都成了常態(tài)化樓市調(diào)控工具之一。”

調(diào)控政策變遷 來源:中指院

人才購房政策步步收緊

4月21日，廣州市連夜發(fā)文調(diào)控，通知明確將越秀區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)等9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，并規(guī)定人才購房須提供連續(xù)12個月繳納社保證明，不得補(bǔ)繳。

事實(shí)上，廣州4月2日已經(jīng)出臺政策，規(guī)定通過享受人才政策新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。半個月連發(fā)兩次政策，足見廣州對“人才炒房”現(xiàn)象的嚴(yán)控。

從政策細(xì)則上看，限購與限售的同步推進(jìn)顯示了管理層在政策制定中的優(yōu)化升級。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“近期多地出現(xiàn)連續(xù)發(fā)文調(diào)控，說明各地政府意識加強(qiáng)，調(diào)控主動性增強(qiáng)，有助于及時發(fā)現(xiàn)政策漏洞，對于其他城市有積極的借鑒意義。”

對于區(qū)域間市場不均衡的城市，持續(xù)調(diào)整、精準(zhǔn)打補(bǔ)丁的政策，更顯示出平衡“調(diào)控”與去“庫存”的智慧。

以南京為例，4月18日促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，對2個月前全面放寬落戶限制的浦口、六合、溧水、高淳四個區(qū)新落戶人群購買商品住房限購實(shí)行限購。要求自最近一次落戶之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)(不含江北新區(qū)直管區(qū))范圍內(nèi)購買商品住房和二手住房。

據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，浦口、六合、溧水、高淳截至3月底庫存分別為:208萬平方米、101萬平方米、83萬平方米和60萬平方米，區(qū)域庫存總量在全市范圍內(nèi)排名靠前，尤其是浦口區(qū)，庫存量超200萬平方米，且浦口區(qū)的五橋和城南板塊未來將有大批土地釋放，庫存壓力將加劇。

同策研究院分析師方玉鳳分析指出，“在此背景下，此次新落戶人員只能在落戶所在地購房，保障了落戶人員的購房權(quán)益，打擊一些借落戶到南京市區(qū)炒房的現(xiàn)象。同時，人才政策疊加此次限購政策，吸附外地客戶定向到四區(qū)購房，旨在降低外圍區(qū)域的庫存壓力。”

另一座熱點(diǎn)城市杭州，也從4月9日開始限定杭州高層次人才購房，無論單身還是家庭，都必須遵循現(xiàn)行限購政策。這意味著單身人才不再擁有購買二套房的資格，人才家庭則必須滿足落戶5年的要求。