隨著22城“雙集中”供地新規(guī)的實(shí)施，各城今年首批集中土拍大戲從4月中旬開始陸續(xù)拉開序幕。截至目前，已有包括北京、廣州、杭州等12個(gè)城市開展了首批集中供地的出讓，成交總金額約5715億元。

開發(fā)商熱情較高、溢價(jià)率有限、利潤(rùn)空間不大、大房企和本土實(shí)力房企獲地率更高……這是12城首批集中土拍呈現(xiàn)出的普遍現(xiàn)象。

“在各城集中供地中，拿到地的房企，利潤(rùn)空間變��；拿不到地的房企，如果上半年在其他渠道也不能獲地，下半年業(yè)績(jī)就無法保證，這也讓一些企業(yè)可能會(huì)去冷門的地方冒險(xiǎn)拿地。”

某TOP20房企區(qū)域總經(jīng)理陳曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“雙集中”供地新規(guī)的原本的意圖是控制地價(jià)，但實(shí)際上，重點(diǎn)城市一年只有三次集中供地機(jī)會(huì)，這讓房企們?cè)絹碓娇只拧?/p>

不過，集中土拍背后也有 “贏家”。在陳曉看來，集中供地意味著集中融資，勢(shì)必會(huì)造成開發(fā)貸成本和按揭成本上升，開發(fā)商被迫高息借錢，金融機(jī)構(gòu)吃到了真正的“香餑餑”。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)記者據(jù)公開數(shù)據(jù)整理

凈利潤(rùn)不足2個(gè)點(diǎn)

自4月15日長(zhǎng)春打響集中拍地“第一槍”至今，22個(gè)重點(diǎn)城市中已有長(zhǎng)春、廣州、無錫、重慶、沈陽(yáng)、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門12城結(jié)束了首輪集中拍地。

從上述12城的首批集中土拍情況來看，房企的參與度很高，地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分城市的土地溢價(jià)率被推高，多數(shù)城市溢價(jià)率“限高”，自持和配建比例大增。

如重慶的首個(gè)集中土拍，46宗成交地塊中有30宗的溢價(jià)率均超過40%，占比超過60%；其中沙坪壩地塊溢價(jià)率達(dá)到129.98%。

深圳和廈門雖然參拍地塊較少，分別僅有6宗和5宗，但仍吸引了大量知名房企參與，整體溢價(jià)率均在30%左右，廈門的實(shí)際溢價(jià)率更是超過55%。

但這些“高溢價(jià)”地塊只是在此次土拍中的橫向?qū)Ρ龋�各城市縱向?qū)Ρ葧?huì)發(fā)現(xiàn)，今年的土地成交溢價(jià)率總體不及往年。如福州、廣州、長(zhǎng)春、杭州、深圳等城市，因規(guī)定了溢價(jià)率上限，實(shí)際的成交地價(jià)不及去年的水平。

但大多數(shù)城市的“競(jìng)配建、競(jìng)自持”比例很高。如杭州，57宗地的平均溢價(jià)率控制在26%。但多宗地塊的自持比例超過20%，城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例甚至達(dá)到了40%。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

考慮競(jìng)配建、自持等因素，房企的利潤(rùn)空間將進(jìn)一步被壓縮。

如杭州，結(jié)合本次集中供地成交地塊周邊在售項(xiàng)目的平均售價(jià)來看，地房比多在70%以上，盈利空間較小。即使是地價(jià)整體比較平穩(wěn)的青島、沈陽(yáng)，部分優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂+競(jìng)配建成交，部分項(xiàng)目盈利都存在問題。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興近日就表示“在杭州集中供地拿下的地塊凈利潤(rùn)只有1%-2%（含自持部分面積）”，而北京和深圳的集中拍地溢價(jià)空間相比往常也有所縮減。

陳曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，已經(jīng)完成首批集中土拍的12城中，青島、福州、廣州地市相對(duì)穩(wěn)定，毛利率均在30%以上，處于相對(duì)較高水平；而土拍情緒高漲的無錫、重慶、廈門等城市，拿地毛利率多處于10%的較低水平。“尤其是無錫這樣的城市，加上高配建，多宗地塊大概率面臨虧損。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，土拍高溢價(jià)、高自持，即使深耕杭州的濱江這種大房企，也只能接受低利潤(rùn)率的現(xiàn)實(shí)。而且過高的自持比例，使得變現(xiàn)周期長(zhǎng)、現(xiàn)金回流壓力更大，這對(duì)于資金高壓的房企來說影響直接。

“因此，結(jié)合后續(xù)可能面臨的限價(jià)銷售，房企如果不能做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、控制費(fèi)用，項(xiàng)目很難不虧。”張波直言。