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    溫州出臺商品房銷售六大措施,引導(dǎo)房開企業(yè)合理定價(jià)

    來源:澎湃新聞 更新時(shí)間:2021年08月28日 【字體:

    8月24日,浙江省溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住宅銷售管理的通知》(以下簡稱《通知》),自8月23日起施行,暫行一年。

    《通知》涉及建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、嚴(yán)格控制房價(jià)漲幅、合理制定新建商品住房銷售價(jià)格、統(tǒng)一公證搖號標(biāo)準(zhǔn)等六方面。

    第三方研究機(jī)構(gòu)億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為,此番調(diào)控仍在于對二手房漲價(jià)的打擊。于小雨表示,本次調(diào)控可以概括為:具體、靈活、跟進(jìn)三個(gè)關(guān)鍵詞。“具體”:不同于多個(gè)城市對于“捂盤、惜盤”的粗略表述,本次調(diào)控針對該違規(guī)行為提出了具體的實(shí)施措施與懲罰條例(如巡查監(jiān)督,未及時(shí)開盤預(yù)售的半年內(nèi)暫緩受理下一批次);“靈活”:此番限房價(jià)主要從兩個(gè)方面著手,一個(gè)是土拍政策(限房價(jià)、競地價(jià)或限房價(jià)、限溢價(jià)、競地價(jià)、競配建),將限房價(jià)前置以穩(wěn)土地市場預(yù)期、穩(wěn)購房者預(yù)期;另一個(gè)便是備案價(jià)指導(dǎo),首推的會(huì)充分考慮樓面地價(jià)、合理成本、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域均價(jià)等,加推的會(huì)在此基礎(chǔ)上再結(jié)合上一批次去化率,以及年、季、月等價(jià)格指數(shù)進(jìn)行指導(dǎo);“跟進(jìn)”:在各項(xiàng)政策制度設(shè)定上不斷向杭州、寧波看齊,如“定品質(zhì)”、“公證搖號”,預(yù)計(jì)后續(xù)浙江省其他城市也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。

    對于市場影響,于小雨則表示,調(diào)控細(xì)則體現(xiàn)了政府平穩(wěn)房價(jià)的決心,但隨著6-7月溫州新房房價(jià)增速趨緩(連續(xù)兩月不足1%),故新政對于熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)影響更大;而不同于新房市場的趨穩(wěn),溫州市區(qū)二手房價(jià)連續(xù)4個(gè)月同比漲幅超7%,本次調(diào)控最大的亮點(diǎn)就莫過于對于二手房市場“抱團(tuán)漲價(jià)”,落實(shí)交易參考價(jià)格等政策的加碼。

    堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向,建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

    溫州市提出,按照房地產(chǎn)市場重點(diǎn)監(jiān)測城市的標(biāo)準(zhǔn)要求,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析,科學(xué)研判市場動(dòng)態(tài),根據(jù)區(qū)域房價(jià)水平、市場供需、價(jià)格指數(shù)等情況,指導(dǎo)企業(yè)合理確定銷售價(jià)格,保持房價(jià)平穩(wěn)。

    具體舉措,通過“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限房價(jià)、限溢價(jià)、競地價(jià)”等房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)措施,合理確定土地起拍價(jià),嚴(yán)格控制溢價(jià)率和樓面地價(jià),引導(dǎo)市場主體理性拿地,防止地價(jià)過快上漲,保持土地市場平穩(wěn)健康。

    加強(qiáng)新出讓地塊居住建筑品質(zhì)管理,建筑品質(zhì)要求相關(guān)內(nèi)容需納入地塊項(xiàng)目管理合同。嚴(yán)格執(zhí)行《溫州地區(qū)高層居住建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)細(xì)則(試行)》要求。工程造價(jià)按現(xiàn)行有關(guān)工程預(yù)算定額為計(jì)價(jià)依據(jù)進(jìn)行計(jì)算,且分項(xiàng)工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不低于《溫州市重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)提升導(dǎo)則》(試行版)相關(guān)要求。

    堅(jiān)持會(huì)商指導(dǎo),引導(dǎo)房開企業(yè)合理定價(jià)

    自本通知施行之日起,市區(qū)已通過招拍掛取得土地使用權(quán)的新建商品住房項(xiàng)目,首次申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的,應(yīng)根據(jù)樓面地價(jià)、合理成本、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域均價(jià)等因素,合理制定新建商品住房銷售價(jià)格,并在申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前向市區(qū)商品住房銷售價(jià)格會(huì)商指導(dǎo)小組申請價(jià)格指導(dǎo)。經(jīng)會(huì)商指導(dǎo)確認(rèn)的新建商品住房指導(dǎo)價(jià)格,作為該項(xiàng)目申請辦理預(yù)(現(xiàn))售批次的最高平均價(jià)格。

    自本通知施行之日起,市區(qū)通過招拍掛取得土地使用權(quán)的“限房價(jià)”類型的新建商品住房項(xiàng)目,首次申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的,其銷售價(jià)格必須嚴(yán)格遵守以國有土地使用權(quán)出讓合同中約定的該地塊商品住房限價(jià)等要求,并經(jīng)市區(qū)商品住房銷售價(jià)格會(huì)商指導(dǎo)小組確認(rèn)。

    堅(jiān)持剛性量化,嚴(yán)格控制房價(jià)漲幅

    《通知》稱,自本通知施行之日起,市區(qū)已辦理過預(yù)(現(xiàn))售的新建商品住房項(xiàng)目,后續(xù)批次住宅按以下辦法申報(bào)銷售價(jià)格:

    (一)該項(xiàng)目前一批次預(yù)售的房源去化率已達(dá)到30%的,方可向市區(qū)商品住房銷售價(jià)格會(huì)商指導(dǎo)小組申請后續(xù)批次住宅預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)。續(xù)開批次申請預(yù)售時(shí)與前一批次開盤的間隔時(shí)間,根據(jù)市場情況嚴(yán)格把控。

    (二)續(xù)開批次價(jià)格定價(jià),以項(xiàng)目前一批次分面積段指導(dǎo)價(jià)格、去化情況、價(jià)格指數(shù)等為參考因素,原則上不得漲價(jià)。企業(yè)申請的續(xù)開批次定價(jià),高于前一批次分面積段指導(dǎo)價(jià)格的,前一批次去化率已達(dá)到60%及以上的,在價(jià)格指數(shù)空間范圍內(nèi)可給予適當(dāng)調(diào)整,必須按年、季、月等指數(shù)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)、綜合監(jiān)測。

    堅(jiān)持嚴(yán)查嚴(yán)督,預(yù)售穩(wěn)定預(yù)期

    《通知》顯示,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售許可條件后,應(yīng)及時(shí)向行政主管部門申請辦理商品房預(yù)售許可。

    各地要加強(qiáng)對轄區(qū)新建商品住房項(xiàng)目的巡查監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)已達(dá)到預(yù)售條件不及時(shí)申請辦理預(yù)售的,應(yīng)發(fā)出提示函,督促開發(fā)企業(yè)盡快申請辦理預(yù)售,并同時(shí)抄報(bào)市住建局。

    已申請價(jià)格會(huì)商并確認(rèn)指導(dǎo)價(jià)格的項(xiàng)目,應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可,對未及時(shí)開盤預(yù)售的,屬地主管部門要責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售,且半年內(nèi)暫緩受理下一批次價(jià)格會(huì)商指導(dǎo)。

    對限期內(nèi)拒不整改的項(xiàng)目,必須達(dá)到現(xiàn)房銷售條件后按已會(huì)商指導(dǎo)價(jià)申請辦理現(xiàn)售手續(xù)。

    堅(jiān)持公開公正,統(tǒng)一公證搖號標(biāo)準(zhǔn)

    溫州市要求,對項(xiàng)目當(dāng)期參加搖號的人數(shù)和開盤房源套數(shù)比例達(dá)到2:1及以上的樓盤,必須采取公證機(jī)構(gòu)主持的公開搖號方式;對項(xiàng)目當(dāng)期參加搖號的人數(shù)和開盤房源套數(shù)比例在2:1以下的樓盤,視情采取公證搖號等方式,具體由各地自行確定。采取公證方式銷售商品住房的,必須嚴(yán)格落實(shí)《浙江省公證協(xié)會(huì)關(guān)于辦理商品住房公開銷售搖號公證業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》等有關(guān)規(guī)定,從公證搖號到公證選房,全流程均由公證處實(shí)施,并邀請相關(guān)代表現(xiàn)場監(jiān)督,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得干涉。

    加強(qiáng)市場監(jiān)管,規(guī)范交易市場秩序

    《通知》提出,實(shí)行新建商品住房“一房一價(jià)”“明碼實(shí)價(jià)”銷售制度,不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用,不得使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者,不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。

    建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,重點(diǎn)對熱點(diǎn)住宅小區(qū)二手住房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測,落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等應(yīng)用。加強(qiáng)二手房價(jià)格信息公開,提高二手住宅價(jià)格透明度,引導(dǎo)市場理性交易,加大執(zhí)法檢查力度,嚴(yán)厲打擊操縱市場價(jià)格、掛牌價(jià)虛高、抱團(tuán)漲價(jià)等違法違規(guī)行為及市場亂象,切實(shí)規(guī)范二手房市場交易秩序。

    來源:澎湃新聞

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