下半年以來(lái)，已有多地發(fā)布新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。

 近日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》(下稱《辦法》)，旨在規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金收存和使用，重點(diǎn)防范由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理不善，建設(shè)資金挪作他用而導(dǎo)致的在建工程擱淺問(wèn)題�！掇k法》將于12月1日起施行。

 除了銀川市，自7月以來(lái)，瀘州、嘉興、石家莊、福州等地住建局也接連發(fā)布有關(guān)收緊新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)。

 10月21日，據(jù)北京市住建委消息，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，北京住建委、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局組織各區(qū)于10月至12月開(kāi)展啟動(dòng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的專項(xiàng)檢查。

 北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究中心執(zhí)行主任周清杰告訴第一財(cái)經(jīng)記者，今年下半年，各地出臺(tái)的有關(guān)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策，是在新一輪穩(wěn)定房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)下，通過(guò)規(guī)范預(yù)售資金來(lái)防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的做法。

 針對(duì)監(jiān)管問(wèn)題多次調(diào)控

 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是將商業(yè)銀行作為監(jiān)管的第三方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把預(yù)售資金存入銀行專用的監(jiān)管賬戶，監(jiān)管資金專用于本項(xiàng)目建設(shè)，經(jīng)由銀行按工程進(jìn)度撥付，不得隨意支取、使用。

 據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，銀川出臺(tái)的《辦法》是對(duì)今年2月出臺(tái)的《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(草案)》的補(bǔ)充與再度收緊。“專戶專存、�？顚Ｓ�”是此次監(jiān)管新規(guī)的核心原則�！掇k法》稱，銀川市將建立統(tǒng)一的新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)新建商品房預(yù)售資金實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化管理。

 “結(jié)合過(guò)往教訓(xùn)和當(dāng)下形勢(shì)，對(duì)于有資金沉淀的商業(yè)領(lǐng)域，如房地產(chǎn)行業(yè)，制定嚴(yán)格的資金用途監(jiān)管機(jī)制是必要的。”我愛(ài)我家(000560，股吧)集團(tuán)前副總裁、景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

 根據(jù)媒體報(bào)道，截至今年8月，銀川市三區(qū)有超過(guò)二十個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目正在協(xié)調(diào)待解決，共涉及近4萬(wàn)余名購(gòu)房群眾。

 為確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，銀川市針對(duì)監(jiān)管問(wèn)題進(jìn)行了多次調(diào)控。自2019年1月起，銀川市審批服務(wù)管理局開(kāi)展了銀川市商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)工作。今年5月15日，銀川市住建局發(fā)文稱，將“強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)‘紅黑名單’管理”， 著力打擊“爛尾樓”和非法集資。9月4日，銀川市住建局開(kāi)展“銀川市房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)檢查”，整治樓盤(pán)開(kāi)發(fā)期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變相囤積房源、捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象。

 整體來(lái)看，銀川市人口基數(shù)小、流入少，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟。據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)近五年的房地產(chǎn)成交監(jiān)控情況顯示，銀川市2014年庫(kù)存量巨大，去化周期高達(dá)六年。

 “作為三線城市，銀川市購(gòu)房需求有限，為預(yù)防出現(xiàn)2014、2015年間由于開(kāi)發(fā)量大而導(dǎo)致的庫(kù)存積壓等問(wèn)題，銀川市出臺(tái)了更嚴(yán)格、正規(guī)的市場(chǎng)監(jiān)管政策，這對(duì)于市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行起到比較好的支持作用。”中指研究院西安分院負(fù)責(zé)人石蕊告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

 多地疫情期間曾放寬管制

 今年上半年，受疫情影響，山東、福建以及長(zhǎng)春、武漢、無(wú)錫、寧夏等多個(gè)省市為減輕企業(yè)壓力，一度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售資金撥付管制。

 今年3月，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共克時(shí)艱的政策措施》。該政策規(guī)定，對(duì)已繳存商品房預(yù)售資金且依法依規(guī)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如有新建或者續(xù)建項(xiàng)目，允許申請(qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管賬戶資金金額不超過(guò)50%的資金用于工程建設(shè)。新銷售的商品房暫停預(yù)售資金監(jiān)管。

 銀川市審批服務(wù)管理局負(fù)責(zé)人介紹，今年年初，為助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保障工程項(xiàng)目正常建設(shè)，銀川市審批服務(wù)管理局開(kāi)展試點(diǎn)工作，依據(jù)企業(yè)申請(qǐng)，為翡翠花園、中海悅府等項(xiàng)目完成銀行保函置換監(jiān)管資金工作，緩解企業(yè)資金壓力。目前該試點(diǎn)工作已經(jīng)結(jié)束。

 據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，在疫情期間，各地放寬新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的措施多于今年6月30日截止。

實(shí)行分級(jí)監(jiān)管政策

 胡景暉認(rèn)為，在“一城一策”、因城施策的背景下，不同地區(qū)樓市的資金監(jiān)管呈現(xiàn)相近態(tài)勢(shì)，側(cè)面印證了近期內(nèi)這些地區(qū)可能出現(xiàn)了房企資金鏈斷裂問(wèn)題，或有樓盤(pán)爛尾的跡象。

 據(jù)人民法院公告網(wǎng)公開(kāi)信息顯示，截至10月20日，今年全國(guó)范圍內(nèi)企業(yè)名稱帶“房地產(chǎn)”字眼的房地產(chǎn)企業(yè)共390家發(fā)布破產(chǎn)公告，其中，中小企業(yè)占比大。

 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，監(jiān)管不是打壓，雖然會(huì)使房企可用資金壓力增大，但這恰恰利好于資金實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入。

 對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示認(rèn)同。他認(rèn)為，資金監(jiān)管只針對(duì)于建設(shè)資金，而這一部分成本占總成本比重低。房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)留足這部分的資金余量，否則就表明其自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，進(jìn)而存在工程爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

 據(jù)記者觀察，各地出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)中，紛紛強(qiáng)調(diào)以銀行保函免同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金方式，旨在實(shí)行分級(jí)化監(jiān)管。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)