作者 | 第一財(cái)經(jīng) 吳斯旻 黃瓊

今年的樓市“金九銀十”成色不足。

回顧今年下半年的全國(guó)樓市：二手房市場(chǎng)“跌跌不休”，新房市場(chǎng)“冷熱不均”。

58同城、安居客近日發(fā)布的2021年《10月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，10月份，中國(guó)新房找房熱度繼續(xù)下滑，環(huán)比下跌4.3%。當(dāng)月樓市熱度下滑較大。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為3.6萬(wàn)套，較上月縮水1.4萬(wàn)套，環(huán)比降低26.9%，同比大降42.8%；1~10月累計(jì)，13城二手住宅成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，下滑2.1%。

樓市為何會(huì)“入冬”？

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部主管華洪在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，主要是因?yàn)榻衲暌詠?lái)調(diào)控施策更為精準(zhǔn)，比如各地相繼效仿的參考價(jià)政策，對(duì)金融杠桿進(jìn)行了精準(zhǔn)打擊；與此同時(shí)，國(guó)家也在公共住房領(lǐng)域持續(xù)加大供給，緩解熱點(diǎn)城市供需矛盾；此外，受銀行系統(tǒng)貸款集中制度的影響，前三季度部分城市貸款額度趨緊，“綜合這些因素，當(dāng)前樓市預(yù)期發(fā)生了根本變化。“

海淀熱點(diǎn)區(qū)域二手學(xué)區(qū)房繼續(xù)降溫

“實(shí)施指導(dǎo)價(jià)后，整個(gè)片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格降了很多，大部分（掛牌價(jià)）都比指導(dǎo)價(jià)低。”北京市海淀區(qū)萬(wàn)柳片區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)理人近日對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

今年國(guó)慶長(zhǎng)假前，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為；同時(shí)，海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)，供中介機(jī)構(gòu)參考。

這份名單包含海淀29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)，針對(duì)60平方米以下小戶型、60~90平方米中戶型及90平方米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)掛牌指導(dǎo)價(jià)1%的則不讓掛牌。

這些舉措讓熱度已有所下降的海淀二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)再度降溫。

上述房產(chǎn)經(jīng)理人表示，以年初迎來(lái)兩輪跳漲、小戶型房源掛牌價(jià)一度漲至19萬(wàn)~20萬(wàn)元/平方米的蜂鳥家園小區(qū)為例，10月份至今，該小區(qū)同類型房源掛牌價(jià)大致降為14萬(wàn)元/平方米左右，若以房源總面積50平方米來(lái)計(jì)算，總價(jià)降了約有300萬(wàn)元。但單價(jià)降低的同時(shí)，該小區(qū)掛出的房源量較此前少了十幾套，成交量也繼續(xù)萎縮。

在與蜂鳥家園小區(qū)相距約十公里的海淀上地東里小區(qū)，因背靠中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)聚集區(qū)西二旗，今年年初，一度出現(xiàn)客多房少、“10天跳漲30萬(wàn)”的景象，如今房?jī)r(jià)也趨于平穩(wěn)。

“年初跳漲的水分已經(jīng)被擠得差不多了。4個(gè)月前，60平米左右的小兩居成交總價(jià)還可達(dá)到900萬(wàn)元（單價(jià)約16萬(wàn)元/平方米），10月份以來(lái)，同戶型房源的掛牌價(jià)大概在11萬(wàn)元/平方米，降幅甚至超過(guò)25％。即便如此，也鮮有成交。”該片區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

銷售遇到壓力

海淀熱點(diǎn)區(qū)域二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，是北京二手房市場(chǎng)下半年遇冷的一個(gè)縮影。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)，北京二手房成交下行的背后，是諸如升級(jí)限購(gòu)、圍堵“假離婚”、及時(shí)推出海淀指導(dǎo)價(jià)等一系列調(diào)控的共同作用，加之學(xué)區(qū)房不確定性和政策對(duì)樓市投機(jī)行為利空的確定性增加等因素，讓置業(yè)者、投資者和業(yè)主心態(tài)發(fā)生變化。此外，近月來(lái)，信貸收緊、批貸周期拉長(zhǎng)更是對(duì)二手房交易造成了直接影響。

北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，環(huán)比下調(diào)約25.7%，這也是北京二手房市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)。“10月成交已跌破萬(wàn)套，未來(lái)兩個(gè)月，如果政策或信貸方面未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，成交也將持續(xù)處于低位。”郭毅稱。

二手房流通性被降速，也影響了以改善及高端產(chǎn)品為主力的北京新房市場(chǎng)。伴隨樓市遇冷，此前熱門的樓盤，相繼面臨了銷售壓力。

位于北五環(huán)的北清云際，擁有多套83平米的小兩居戶型，被稱為“碼農(nóng)剛需盤”。近日，其二期北區(qū)項(xiàng)目取得預(yù)售證并正式選房銷售。據(jù)媒體報(bào)道，因間隔不到一月時(shí)間，二期北區(qū)83平米兩居室房源的售價(jià)比一期南區(qū)同戶型降了25萬(wàn)元，遭到業(yè)主維權(quán)。

對(duì)此，第一財(cái)經(jīng)記者4日向一名北清云際開發(fā)商置業(yè)顧問(wèn)求證，該名置業(yè)顧問(wèn)稱，北區(qū)83平米戶型的房源確有降價(jià)活動(dòng)，但只針對(duì)于全款客戶，若分期，價(jià)格并未松動(dòng)。

除北京外，深圳、廣州、杭州、寧波等熱門地區(qū)也相繼傳出二手房市場(chǎng)驟冷、成交量觸底的消息。

以寧波為例，根據(jù)寧波住建局最新統(tǒng)計(jì)，9月全市二手住宅共成交3149套，其中市六區(qū)成交1845套。“此前，商業(yè)銀行房貸放寬周期拉長(zhǎng)乃至停貸，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)走弱。10月份，雖然寧波奉化和鄞州相繼釋放出人才補(bǔ)貼政策，但樓市整體依然比較低迷，同時(shí)，當(dāng)下寧波的二手房貸仍比較吃緊。”一名當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)。

在深圳，二手房市場(chǎng)行情同樣不容樂(lè)觀。深圳二手價(jià)格環(huán)比從2021年4月由漲轉(zhuǎn)跌，至今已連跌7個(gè)月。根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，環(huán)比9月下跌9.1%；成交面積為15.04萬(wàn)平方米，同比下跌66.42%。

多房者開始焦慮

“業(yè)主和購(gòu)房者的博弈仍在持續(xù)。大多數(shù)業(yè)主都愿意降價(jià)，但在已知底價(jià)基礎(chǔ)上，購(gòu)房者的議價(jià)空間也縮窄了，購(gòu)房者或持觀望心態(tài)；而不愿意降價(jià)的業(yè)主，則面臨兩個(gè)選擇——出售但不讓掛牌，或選擇觀望，暫緩出售。”前述北京海淀區(qū)萬(wàn)柳片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

伴隨學(xué)區(qū)房的不確定性增加、政策對(duì)多套房持有者利空等消息相繼傳出，部分持有三四套房產(chǎn)的北京人開始焦慮起來(lái)了。

李女士在北京東城區(qū)持有一套小戶型學(xué)區(qū)房，并在京另持有兩套100平方米左右的房產(chǎn)，她表示，學(xué)區(qū)房是給孩子預(yù)備的，買的時(shí)候也在近幾年比較高的價(jià)位。伴隨教育均等化的推進(jìn)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值或繼續(xù)縮水，她開始考慮拋售，“但當(dāng)前，購(gòu)房者繼續(xù)看跌，并不適合出手，我可能會(huì)再觀望一段時(shí)期。”

在浙江寧波擁有6套房產(chǎn)的鄭女士也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“伴隨政策對(duì)多套房持有者的潛在風(fēng)險(xiǎn)增加，我之后或會(huì)考慮置換和優(yōu)化資產(chǎn)配置，但在樓市下行、政策尚不明朗的當(dāng)口，我還在觀望。”

鄭女士稱，9月份以來(lái)，當(dāng)?shù)夭簧傩路恳婚_盤很快被搶完，近期，雖新房成交量有所降溫，但成交價(jià)卻沒(méi)什么變化。相比之下，二手房成交量更低迷，掛牌價(jià)也時(shí)常出現(xiàn)松動(dòng)。在此背景下，鄭女士并沒(méi)有交易的打算。

與此同時(shí)，她還表示，“由于我目前所持的房產(chǎn)大都在學(xué)區(qū)或者較為核心的地段。綜合這幾年的行情，房?jī)r(jià)還在一路高升的，大致從2012年~2015年開始，增長(zhǎng)速度明顯加快。近年來(lái)，公民同招政策讓學(xué)區(qū)房漲了一波，融創(chuàng)項(xiàng)目拿地讓周邊的房子漲了一波。所以對(duì)于這部分房產(chǎn)，我在接下來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)也不打算拋售。”

她以自持的一套位于寧波鎮(zhèn)海中學(xué)附近的學(xué)區(qū)房為例，房子面積為70多平方米，2012年以60萬(wàn)元總價(jià)買入(二手)，2018年掛牌價(jià)在120萬(wàn)元，現(xiàn)在價(jià)格在300多萬(wàn)元。

不過(guò)，除卻位處熱門區(qū)位且將長(zhǎng)期持有的房產(chǎn)外，鄭女士稱，隨著樓市分化，她不會(huì)再考慮去遠(yuǎn)郊投資。2018年，她曾在寧波余姚以90萬(wàn)元的價(jià)格置購(gòu)過(guò)一套110平方米的房產(chǎn)。但由于近年來(lái)該房產(chǎn)所在的地段市場(chǎng)行情不樂(lè)觀，一年一萬(wàn)多、每月不到1000元的租金僅為寧波中心地段的1/5~1/4，房屋增值的空間也有限，甚至有向下波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

“原本投資那塊是因?yàn)樵诟咚俾房谙旅妫�覺(jué)得可能有升值的空間，但閑置了太久，今年打算出租時(shí)，發(fā)現(xiàn)租金很低，還不如賣了來(lái)北侖付首付，再買一套。所以，我今年以103萬(wàn)元的總價(jià)把它賣出了。”鄭女士稱。

讓房子回歸居住本質(zhì)

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，當(dāng)前樓市分化加劇的問(wèn)題，不僅體現(xiàn)在不同城市之間，甚至同一城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間，樓市走勢(shì)的分化也在加劇，“投資者對(duì)政策的預(yù)期，或?qū)⑹箻鞘蟹只�加劇，即熱的區(qū)域有可能更熱，而冷的區(qū)域有可能更冷。”

多名分析人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前置業(yè)者心態(tài)變化背后，也與樓市底層邏輯發(fā)生了根本性變化密切相關(guān)，這是在樓市去杠桿化、去投資化背景下，市場(chǎng)的正常反應(yīng)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)地區(qū)多套房持有者，一方面可能會(huì)綜合考慮持有成本、出租收益或未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期（結(jié)合住房類型、區(qū)位等）等因素，評(píng)判是否出租或出售；另一方面，也會(huì)考量自住住房的居住品質(zhì)對(duì)多套進(jìn)行置換改善居住條件。

近日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，有相關(guān)機(jī)構(gòu)一次性拋售位于深圳百花片區(qū)長(zhǎng)城大廈小區(qū)的23套學(xué)區(qū)房，其拋售價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。而該片區(qū)的一名房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)，從該房產(chǎn)10月18日在網(wǎng)站上掛出后到目前為止，公司里一直沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有同事帶客戶去拍。據(jù)其介紹，在售的這23套房源，所帶的學(xué)校是深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)和百花小學(xué)，皆是“名校”房源。

華洪認(rèn)為，調(diào)控政策不會(huì)消滅掉市場(chǎng)需求，只會(huì)改變交易節(jié)奏，調(diào)控的本質(zhì)在于讓房子回歸居住本質(zhì)。因此，居住屬性占優(yōu)的房源依然會(huì)得到青睞，而在調(diào)控過(guò)程擠出來(lái)的投資客，出現(xiàn)局部拋售也屬于市場(chǎng)的正�，F(xiàn)象。

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)找房熱度持續(xù)下行，不過(guò)三亞、汕頭、揚(yáng)州等城市找房活躍度環(huán)比出現(xiàn)了上漲態(tài)勢(shì)，其中，三亞10月找房熱度環(huán)比上行13%；在一線城市二手房熱門板塊排名中，購(gòu)房者對(duì)于北京密云、長(zhǎng)陽(yáng)、北七家、良鄉(xiāng)和懷柔關(guān)注度較高；上海的南橋、浦江鎮(zhèn)、陸家嘴、惠南和九亭關(guān)注度較高；廣州的新塘、新區(qū)、科學(xué)城、花都西和金洲較受青睞；深圳的龍崗中心城、后海、華僑城、大運(yùn)和民治等板塊熱度靠前。

在“穩(wěn)”樓市政策頻出的背景下，深圳剛需金先生既覺(jué)得是趕上了買房的好時(shí)機(jī)，但又擔(dān)心購(gòu)買的二手房變成“高位上車”，而另一方面，熱門新房打新又難中簽。上述深圳百花片區(qū)的中介也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，最近不少有想法買房的客戶都比較關(guān)心房地產(chǎn)稅和大學(xué)區(qū)政策，多數(shù)還是想著觀望觀望，再等等。