前兩月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.5%
來(lái)源:證券時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2022年03月24日 【字體:大 中 小】
作為政府性基金收入的主要來(lái)源,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入(下稱“土地出讓金”)的表現(xiàn)好壞既反映出土地市場(chǎng)冷暖,也關(guān)系到地方財(cái)政運(yùn)行。最新數(shù)據(jù)顯示,前兩月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.5%,低迷的土地市場(chǎng)表現(xiàn)增加了全年市場(chǎng)回暖的不確定性。
接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為,今年土地市場(chǎng)能否回暖還待針對(duì)提升房企購(gòu)房意愿、滿足購(gòu)房者需求的房地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步出臺(tái)落地,但不應(yīng)過(guò)度擔(dān)憂其對(duì)財(cái)政的影響,財(cái)政不僅已對(duì)土地出讓金超預(yù)期下滑做出了預(yù)算調(diào)整,還留有資金與政策空間能夠從容應(yīng)對(duì)。相信在一系列優(yōu)化集中供地規(guī)則、優(yōu)化拿地流程、促進(jìn)房地產(chǎn)銷售政策在廣泛落實(shí)落地后,土地市場(chǎng)將迎來(lái)回暖。
財(cái)政“賣地”收入,大幅下滑
日前,財(cái)政部公布2022年1~2月財(cái)政收支情況,盡管前兩月全國(guó)一般公共財(cái)政收支均實(shí)現(xiàn)同比較快增長(zhǎng),反映出財(cái)政積極靠前發(fā)力,但1~2月累計(jì)的全國(guó)政府性基金預(yù)算收入?yún)s同比下降了27.2%,成為收入端的拖累項(xiàng),主要是作為主要收入來(lái)源的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降了29.5%。
由于去年前兩月土地出讓金同比大幅增長(zhǎng)67.1%,是自2012年以來(lái)的最高增速,因此今年前兩月土地出讓金的下滑與同期基數(shù)較高有一定關(guān)系。但多位專家都向證券時(shí)報(bào)記者強(qiáng)調(diào),年初以來(lái)土地市場(chǎng)的冷清才是主因。
“土地出讓金收入的回落,與前端房地產(chǎn)銷售面積的回落存在比較明顯的關(guān)聯(lián)。”中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢向證券時(shí)報(bào)記者指出,今年前2個(gè)月,住宅銷售額同比下降22.1%,并且住宅銷售面積同比下降13.8%。當(dāng)前,土地市場(chǎng)銷售端仍在回落過(guò)程中,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地積極性不足,進(jìn)而體現(xiàn)在土地出讓金出現(xiàn)同比回落。
除銷售端外,前兩月土地市場(chǎng)的冷清還表現(xiàn)在供需兩端。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2022年1~2月全國(guó)推出各類用地規(guī)劃建筑面積同比減少27%。2月推出各類用地規(guī)劃建筑面積同比減少27.6%,成交面積同比減少31%。
中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)記者表示,在融資和回款雙重壓力之下,房企整體拿地意愿持續(xù)走低,而這種勢(shì)頭在今年前兩月并未有明顯扭轉(zhuǎn)。此外,今年1~2月受到集中供地政策的影響,地方政府推出地塊較少,其中22個(gè)集中供地城市中僅有北京、寧波完成土拍,也直接導(dǎo)致了土地出讓金收入同比的明顯下降。
“僅按照現(xiàn)在的調(diào)控政策力度和房企經(jīng)營(yíng)情況看,要實(shí)現(xiàn)全年土地出讓金與去年持平的難度較大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō),若想實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)回暖,后續(xù)還需加大對(duì)房企、購(gòu)房者的支持力度,并積極落實(shí)相關(guān)政策。
財(cái)政留招,應(yīng)對(duì)超預(yù)期情形
若土地市場(chǎng)持續(xù)冷清,土地出讓金出現(xiàn)超預(yù)期下滑,是否會(huì)影響到地方財(cái)政運(yùn)行,對(duì)地方財(cái)政支出形成掣肘?市場(chǎng)上對(duì)此存在擔(dān)憂之聲。
“若土地出讓金超預(yù)期下滑,將直接導(dǎo)致地方可用財(cái)力下降,不利于宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”財(cái)信研究院副院長(zhǎng)伍超明告訴證券時(shí)報(bào)記者,由于城投平臺(tái)舉債融資多以土地作為抵押品,土地出讓金超預(yù)期下滑還將削弱城投平臺(tái)的舉債能力,從而增加財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。另外,由于專項(xiàng)債券納入政府性基金預(yù)算管理,土地出讓金超預(yù)期下滑將增加專項(xiàng)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)。
面對(duì)土地市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性,財(cái)政部也在今年預(yù)算安排中有所動(dòng)作。財(cái)政部在《關(guān)于2021年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2022年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》(下稱“財(cái)政預(yù)算報(bào)告”)中已經(jīng)將全國(guó)政府性基金預(yù)算收入同比增速?gòu)娜ツ甑?.1%下調(diào)至今年的0.6%,將地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入同比增速?gòu)娜ツ甑?.9%下調(diào)至今年的0.4%。
考慮到2021年土地出讓金占到地方政府性基金收入超九成,今年預(yù)算草案對(duì)政府性基金預(yù)算收入的下調(diào)可以理解為是對(duì)全年土地出讓金收入水平預(yù)期的下調(diào)。
同時(shí),在今年的財(cái)政預(yù)算草案中,中央政府性基金預(yù)算收入總量較支出總量多出4000億元。多家機(jī)構(gòu)都猜測(cè),中央賬本預(yù)留的4000億元或?yàn)榈胤截?cái)政緊張、完成預(yù)算目標(biāo)存在難度的情形留出政策空間。
除調(diào)整財(cái)政預(yù)算草案外,財(cái)政仍有充足的政策工具應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。伍超明表示,若土地出讓金超預(yù)期下滑,財(cái)政可通過(guò)加快發(fā)行公募REITs,盤活存量財(cái)政資產(chǎn),增加地方政府可用財(cái)力;可加快推進(jìn)地方政府投融資平臺(tái)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型,降低城投平臺(tái)對(duì)土地市場(chǎng)的依賴。接下來(lái),還應(yīng)加強(qiáng)政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目資金績(jī)效管理,逐漸實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)債券項(xiàng)目收益與融資自求平衡。
土地市場(chǎng)回暖,仍需政策呵護(hù)
盡管前兩月土地出讓金下滑顯著,但從房企購(gòu)地節(jié)奏以及房地產(chǎn)政策邊際寬松的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看,土地市場(chǎng)在后續(xù)回暖也并非難事。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就向證券時(shí)報(bào)記者指出,從供地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看,3月份各地會(huì)迎來(lái)集中供地第一波高峰,客觀上會(huì)使得土地交易行情有所提振,也將對(duì)土地出讓金等收入帶來(lái)提振效應(yīng)。
他還強(qiáng)調(diào),當(dāng)前土地市場(chǎng)冷清的核心癥結(jié)在于房企自身拿地意愿不強(qiáng),部分房企對(duì)于拿地有心無(wú)力,所以必須加快提振市場(chǎng)信心的步伐,激活房企拿地。一方面,積極做好房屋銷售工作,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情回暖。另一方面,應(yīng)采取措施減少疫情對(duì)房企、購(gòu)房者的干擾,同時(shí)減少拿地流程的繁冗環(huán)節(jié),積極促成交。
“當(dāng)前的政策發(fā)力點(diǎn)在滿足購(gòu)房者的需求上,能加速庫(kù)存的去化和房企的回款。但在滿足購(gòu)房者的購(gòu)房需求之外,仍應(yīng)滿足房企的利潤(rùn)需求。”張凱表示,各地已在今年集中供地的政策、土拍規(guī)則、地塊要求、起始價(jià)等方面均做出了一定的優(yōu)化,特別是一些去年流拍的地塊在今年第一批次重新掛牌時(shí)的要求均有所降低,為房企降低拿地成本從而提升其利潤(rùn)空間。
在楊暢看來(lái),今年以來(lái),全國(guó)有近60個(gè)城市調(diào)整房地產(chǎn)銷售政策,相關(guān)政策包括下調(diào)房貸利率、購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例、上調(diào)公積金貸款額度或公積金貸款條件放寬、開(kāi)放落戶條件,但一攬子寬松政策的施策對(duì)象多以三、四線城市為主,對(duì)于全國(guó)樓市的支撐仍然有限。未來(lái),包括直轄市、各省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市在內(nèi)的核心城市能否出臺(tái)有力措施,對(duì)于房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)、推動(dòng)市場(chǎng)正向循環(huán)或較為關(guān)鍵。
(原題:《財(cái)政留后手應(yīng)對(duì)賣地收入下降 市場(chǎng)靜待樓市回暖》)
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