今年“兩會”期間，《政府工作報告》提出“繼續(xù)保障好群眾住房需求”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”等內(nèi)容。而合理住房需求涵蓋剛需與改善性需求。

伴隨居住升級與家庭結(jié)構(gòu)變化，越來越多置業(yè)者關(guān)注改善性居住。然而，在樓市調(diào)控的節(jié)奏中，首付比例高、按揭成本高等因素也讓一部分有改善需求的置業(yè)者卻步。專家認(rèn)為，尋找兩者的平衡點還需精準(zhǔn)施策。

改善客群占比提升 一線城市需求更為明顯

近幾年來，改善性住房需求逐步釋放。2021年三孩政策的全面放開，讓改善市場受到更多關(guān)注，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著家庭成員數(shù)量增加，三居、四居改善性住房將更受歡迎。此外，養(yǎng)老改善的需求量也在增大。

“這兩年明顯三居室120到150平方米的房子更受青睞。”一名在北京工作的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在帶看的客戶中改善型置業(yè)者偏多，除了面積大、居室多之外，客戶對小區(qū)環(huán)境和周邊配套都更為看重。在此前交流中，多位新房銷售人員也表示，三居甚至四居在未來的二手房市場將更容易流通。

真實成交數(shù)據(jù)印證了改善需求的增長�？硕�瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年194個重點監(jiān)測城市四房成交比重持續(xù)提升，較2020年增長0.69個百分點至20.72%。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來，不同價位房源中，低總價房源套價累計下跌4%，高總價房源下半年基本未跌；小戶型房源價格累計跌幅明顯大于大戶型；2021年重點30城購買三居及以上產(chǎn)品的客群占比39.7%，較2017年增加6.7個百分點。

“高總價、大戶型等品質(zhì)改善類房源價格韌性也能表明，消費者對住房改善的需求強烈。”貝殼研究院在分析中指出。

具體到不同城市，受政策、供需等多方面影響，改善性市場也呈現(xiàn)不同特點�！吨袊�消費者報》聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布的《2021消費者置業(yè)信心指數(shù)報告》指出，城市能級越高，改善性換房需求比例就越高，其中一線城市改善性置業(yè)需求類型占比為40.9%，相較四線及以下城市高出5個百分點。

“從實際來看，一線城市超過15年以上房齡的居住群體以及二三線城市的多孩家庭是改善性購房需求的主力。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說。

他進(jìn)一步分析表示，一線城市房地產(chǎn)市場化啟動較早，一些建設(shè)比較早的小區(qū)往往存在停車位不足、人車不分流、物業(yè)服務(wù)水平不高等情況，這是不少人考慮改善住房的重要因素。相應(yīng)地，一線城市改善性房源也呈現(xiàn)兩極分化，新房大都位于中心城區(qū)外，二手房集中在市區(qū)，部分人選擇以距離換空間，另一部分人則是更關(guān)注區(qū)域，改善環(huán)境的同時會適度降低對小區(qū)品質(zhì)的要求。

二三線城市近幾年落戶放松、大量人群涌入，使得不少置業(yè)需求在近3-5年出現(xiàn)。張波認(rèn)為，二三線城市生活壓力相對較小，愿意生多孩的比例也更高，這也催生了更多因家庭人員增多導(dǎo)致的改善性需求，而這類城市的新房供應(yīng)量相對充足，大部分人會選擇以新房為主要的改善房來源。

“展望未來，改善需求將持續(xù)釋放，三房、四房成交比重有望繼續(xù)提升，成交主力地位將進(jìn)一步鞏固。”克而瑞在報告中作出如此判斷。

改善性需求被重視 鄭州部分銀行首套利率下調(diào)至4.9%

經(jīng)歷過一段時間的收緊之后，去年年底以來，房地產(chǎn)市場多次收到利好信號，穩(wěn)樓市政策頻出，改善性需求也被頻頻提及。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。今年2 月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，住建部部長王蒙徽表示，今年將繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障住房的剛需，滿足合理的改善性需求。

金融方面，2022年中國人民銀行工作會議提出，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求。

具體到操作層面，多城市下調(diào)首付比例再次向改善型置業(yè)者傳遞出利好信息。例如，廣西南寧二套房公積金貸款首付比例最低可執(zhí)行30%；山西晉中規(guī)定購買第二套住房申請公積金貸款的，首付比例不低于20%。“本輪調(diào)整對于市場交易，特別是改善性購房需求的影響較大。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

鄭州的政策放松更為明顯。3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），其中包括“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”“引導(dǎo)在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率”等內(nèi)容。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這也相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購房，實際上也是降低了購房的首付比例。”

《通知》發(fā)布后，鄭州已經(jīng)采取實際動作，記者向鄭州某房產(chǎn)中介了解到，目前部分銀行已將首套房商業(yè)貸款利率下調(diào)至4.9%。“認(rèn)貸不認(rèn)房”加上首套貸款利率下調(diào)，很大程度上減輕了改善型置業(yè)者的負(fù)擔(dān)。

此外，記者致電中原銀行某支行了解到，該行向在鄭州居住工作的外地戶籍購房者和獲得鄭州戶籍不滿三年的購房者推出了首套住房按揭貸款專項優(yōu)惠，其中新房年利率為5.125%，二手房年利率為4.9%。

此外，多城市下調(diào)按揭貸款利率、杭州按社保繳納月數(shù)從多到少排序入圍搖號機制等調(diào)整，也被認(rèn)為對改善型置業(yè)者有一定利好。

高成本“勸退”部分購房者 熱門城市需有節(jié)奏釋放政策空間

盡管改善性需求持續(xù)釋放并不斷引起重視，但相較于其他城市，熱門城市高單價、高首付比例等因素，使得一部分改善型置業(yè)者仍在觀望，特別是剛改群體。

“孩子大了，想換一套大的地段好的房子，但首付很高，貸款利率也不低。”一位考慮在北京換房的置業(yè)者坦言。上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示，本身有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后選擇二套的客戶會相對輕松一些，但剛改客戶一般選擇置換，“這部分客戶對首付比例持擔(dān)心狀態(tài)，工薪階層覺得吃力。”

目前看來，北京、上海等熱門城市二套房首付比例仍高于其他城市。以上海為例，名下有房或有房貸記錄的，包括房貸已還清的，也認(rèn)定為二套，而二套新房普通住宅執(zhí)行50%的首付比例，非普通住宅首付比例不低于70%。北京購買二套普通自住房的首付比例不低于60%，購買非普通自住房的首付比例不低于80%，而從界定標(biāo)準(zhǔn)來看，大部分改善性住房都屬于非普通住宅。

在近段時間的首付比例下調(diào)潮流中，熱門城市對于購買二套房的首付比例限制仍較為嚴(yán)格。以重慶為例，本次調(diào)整只將首套房首付比例下調(diào)為20%，二套房未有變化。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市或者強二線城市市場穩(wěn)定，且?guī)齑鎵毫Σ淮�，短期�?nèi)調(diào)整首付比例的可能性不大。

另外，需注意到，對熱點城市而言，在“房住不炒”與“滿足合理改善性住房需求”中找到平衡點，比其他城市難度更大。

在張波看來，一方面是改善型置業(yè)的潛在需求量大，如果全面放開對改善性需求的支持力度，一些本身就供不應(yīng)求的城市市場熱度就會提升過快，不利于市場穩(wěn)定，需要更有節(jié)奏和有針對性地釋放政策空間。

另一方面，張波認(rèn)為，如何界定改善置業(yè)依然存在一定灰色空間，例如雖然買的是第三套房，但實際是給父母改善用的，算不算改善？雖然買的是第二套房，但短期并不自用而是拿來出租，日后再考慮自用，算不算改善？不同城市的界定標(biāo)準(zhǔn)會存在一定差異度，需要因城施策，精準(zhǔn)化界定。

“對于改善型置業(yè)的需求保障是滿足合理居住需求的重要體現(xiàn)，但改善本身的界定難度會明顯大于首套剛需，甚至很多情況下改善需求和炒房需求只存在極小的細(xì)節(jié)差異，如何在滿足合理居住需求的同時嚴(yán)守‘房住不炒’，有效打擊炒房則是重中之重。”張波說。

面對合理的改善性住房需求，相關(guān)部門及熱門城市也在以下調(diào)房貸利率等手段為購房者減壓。近日，中國銀保監(jiān)會、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，對“滿足新市民合理購房信貸需求”“提升新市民住房公積金服務(wù)水平”等內(nèi)容作出明確規(guī)定。

“針對需求端，相關(guān)高層強調(diào)‘重點滿足首套房、改善性住房按揭需求’，未來政策可能在首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、交易稅費、人才購房補貼等層面調(diào)整優(yōu)化，利于需求釋放。”貝殼研究院在分析中指出。

來源：央廣網(wǎng)