目前，從國企、央企到民企，再到國有資產(chǎn)管理公司，均參與到盤活困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的陣營，而且這一力度還在加大。3月16日，從國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)到銀保監(jiān)會(huì)等再次發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)有序開展房企并購貸款。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少有10家房企獲得并購融資貸款，還有兩家資產(chǎn)管理公司入場(chǎng)參與收并購。同時(shí)，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)并購類融資已達(dá)1300億元。但預(yù)期的收并購風(fēng)潮并未來臨。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，既然錢不是問題，房企要抓住政策窗口期，通過收并購活動(dòng)提升行業(yè)流動(dòng)性。

3月16日，多個(gè)部門發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)有序開展房企并購貸款。

金融機(jī)構(gòu)再提鼓勵(lì)并購出清、化解風(fēng)險(xiǎn)

3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問題。會(huì)議指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

當(dāng)天，包括銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)、外匯局等在內(nèi)的各大部門召開專題會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國務(wù)院金融委會(huì)議精神，其中均涉及房地產(chǎn)行業(yè)。

其中，銀保監(jiān)會(huì)黨委書記、主席郭樹清主持召開專題會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)人士看來，金融機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)房企項(xiàng)目出清，化解風(fēng)險(xiǎn)釋放了一個(gè)積極的信號(hào)。其中，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，房企風(fēng)險(xiǎn)的化解，需要政府、房企、金融機(jī)構(gòu)協(xié)同，使資金、資源在行業(yè)內(nèi)重新配置，甚至給部分房企創(chuàng)造有序退出或轉(zhuǎn)型的條件。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，銀保監(jiān)會(huì)后續(xù)會(huì)有兩條線的工作。從長線來看，要鼓勵(lì)房企和行業(yè)走新發(fā)展模式。從短線來看，要強(qiáng)化并購貸款業(yè)務(wù)，加快不良資產(chǎn)出清。

事實(shí)上，去年底，銀保監(jiān)會(huì)首次提到，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)，包括穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)等。今年1月6日，承債式并購貸款政策落地，而且提出并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月13日，各種渠道的并購類融資達(dá)1300億元，其中銀行、資管類直接發(fā)債融資達(dá)350億元。而1月至今房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資約800億元。由此看來，金融機(jī)構(gòu)的并購債融資已相當(dāng)于房企直接發(fā)債融資的44%，為行業(yè)低迷的融資環(huán)境起到了一定補(bǔ)充。

并購貸由國企、央企擴(kuò)展到民企

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少有10家房企獲得并購融資貸款，額度不一。

招商蛇口成為今年首個(gè)成功發(fā)行并購票據(jù)的房企。1月12日，其30億元并購票據(jù)完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元。據(jù)募集說明書顯示，其中12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力。

1月24日，建發(fā)發(fā)行了10億元的并購債，擬安排4.6億元用于并購2個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)。

此后，房企的并購貸開閘。華潤置地及華潤萬象生活分別與招商銀行簽署協(xié)議，招商銀行將分別授予二者200億元、30億元的并購融資額度；大悅城也獲得了招商銀行和浦發(fā)銀行各100億元的專項(xiàng)融資額度；五礦地產(chǎn)則從交通銀行獲得了100億元的意向性并購融資額度。

進(jìn)入3月，出現(xiàn)一個(gè)明顯的變化是，銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的并購融資支持由央企、國企轉(zhuǎn)向了民企。

3月3日，招商銀行授予碧桂園150億元并購融資額度，專用于碧桂園的地產(chǎn)并購。同一天，招商銀行也授予美的置業(yè)并購專項(xiàng)融資額度60億元，專用于美的置業(yè)的業(yè)務(wù)并購；福州萬科也同時(shí)獲得興業(yè)銀行并購貸款近30億元。隨后，3月9日，旭輝從平安銀行獲50億元并購融資額度，專用于地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，從國企來看，目前收購的動(dòng)作不大。因此，金融機(jī)構(gòu)開始將更多的收并購寄希望于民企身上，這無疑意味著企業(yè)間的并購范圍將要擴(kuò)大。

資產(chǎn)管理公司“馳援”紓困房企

值得關(guān)注的是，在銀行向房企釋放并購貸款額度和發(fā)行并購主題金融債券之后，資產(chǎn)管理公司也開始馳援房地產(chǎn)。

3月8日，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國銀行間債券市場(chǎng)獲批發(fā)行100億元金融債券。3月13日，中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司獲批發(fā)行100億元金融債券。兩家公司的金融債券均主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等。

全國性資產(chǎn)管理公司的進(jìn)入，無疑將加速資產(chǎn)處置進(jìn)度。對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星認(rèn)為，國有資產(chǎn)管理公司的正式入場(chǎng)，表明收并購活動(dòng)的參與主體更加多樣。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來的收并購案例中，項(xiàng)目合作方股東間的收并購與第三方的收并購各占一半。在第三方收并購中，仍以開發(fā)商收購為主，僅少數(shù)為金融機(jī)構(gòu)收購。

對(duì)于國有資產(chǎn)管理公司參與收并購，陳星認(rèn)為，資管公司作為獨(dú)立的第三方金融機(jī)構(gòu)，在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，又受到融資政策的支持，無論從資金充足度還是專業(yè)度方面來說，都具有更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，其參與收并購有望加快當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的處置速度，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場(chǎng)出清。

“國有資管公司并購融資債券的發(fā)行，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的資金和機(jī)會(huì)。”陳星進(jìn)一步表示，從行業(yè)發(fā)展的高度起到逆周期調(diào)解的功能作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長期平穩(wěn)運(yùn)行將起到重要作用。

“錢是不差的，但在項(xiàng)目方面會(huì)嚴(yán)格一點(diǎn)”

目前，不可回避的現(xiàn)實(shí)是，在收并購貸款資金支持下，收并購風(fēng)潮并未大規(guī)模啟動(dòng)。在2021年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)談到收并購時(shí)稱，“目前各大金融機(jī)構(gòu)已主動(dòng)對(duì)接公司提供并購貸，錢是不差的，但在項(xiàng)目方面會(huì)嚴(yán)格一點(diǎn)。”

從目前來看，市場(chǎng)各方參與動(dòng)力不足。一般情況下，房企從流程、信息透明度等角度考慮，會(huì)首選并購合作項(xiàng)目，因此，短期收并購項(xiàng)目以合作項(xiàng)目為主。

3月13日，剛剛獲得招商銀行60億元地產(chǎn)并購專項(xiàng)融資額度的美的置業(yè)發(fā)布公告稱，擬向金科地產(chǎn)收購南京科宸53%股權(quán)、南京山河宸園50%股權(quán)，收購代價(jià)為9.07億元。而在收購前，美的置業(yè)分別擁有南京科宸37%股權(quán)，擁有南京山河宸園50%股權(quán)。

彼時(shí)，美的置業(yè)方面表示，收并購項(xiàng)目的合作方多為風(fēng)險(xiǎn)合作方及資金緊張面臨剛性兌付的企業(yè)，收并購的主要目的一方面是紓困同業(yè)，同時(shí)也可以逐步提升自操盤項(xiàng)目比例。

為何有計(jì)劃收購的企業(yè)仍持觀望態(tài)度？究其原因，陳星表示，因?yàn)槭袌?chǎng)仍處于下行周期，未來預(yù)期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動(dòng)性更為重要。收并購交易復(fù)雜，房企不如直接拿地，招拍掛獲得的土地?zé)o論從財(cái)務(wù)還是經(jīng)營角度都更易操作。此外，就是出險(xiǎn)企業(yè)不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

當(dāng)下，房企面臨資金壓力、信心不足雙重困難。在資金方面，潘浩認(rèn)為，行業(yè)內(nèi)存在明顯的分化，穩(wěn)健型房企短時(shí)間壓力較小，且有余力在土地市場(chǎng)、收并購市場(chǎng)出手，而風(fēng)險(xiǎn)房企、部分民營房企，由于負(fù)債較高、資金成本較高，難以通過自身能力走出困境。

“房企要抓住政策窗口期，順應(yīng)政策導(dǎo)向，通過收并購活動(dòng)提升行業(yè)流動(dòng)性。而合格企業(yè)借機(jī)開拓渠道實(shí)現(xiàn)融資，出險(xiǎn)企業(yè)則處置資產(chǎn)補(bǔ)充資金短板。”陳星表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的釋放，收并購的進(jìn)程或?qū)⒂兴�加快，�?duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的出清也將帶來積極作用。

來源：新京報(bào)