5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，降低首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

這無疑拓寬了商業(yè)銀行的貸款空間，同時(shí)進(jìn)一步降低首套房的購房成本。隨后各地也將快速執(zhí)行這一政策，但每個(gè)城市的市場影響還需要看各自落地細(xì)則情況。對此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來更多城市會下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放。綜合來看，政策的意義在于釋放了更加積極的信號，提振市場信心。

500萬元30年貸款，月供或少還600元

首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整，無疑使得商業(yè)銀行的貸款空間變大。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有助于促進(jìn)房貸利率的下調(diào)，進(jìn)一步降低購房者的成本。尤其是一些交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。另外，從下降20個(gè)基點(diǎn)來看，下調(diào)的力度比較大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此次調(diào)整前首套房貸款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房貸款利率最低為5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)，那么本次下調(diào)首套房貸款利率20個(gè)基點(diǎn)，即最低可為4.4%，是加大了對剛性和改善性住房需求的支持。如果考慮到今年以來部分城市已經(jīng)調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，部分改善性住房需求亦將受益。

對于調(diào)整后的“最低可為4.4%”，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸利率水平，2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個(gè)重要原因在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)測到本次中央信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器。

“從央行發(fā)布差別化房貸政策發(fā)布專門文件來看，體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢的決心。而央行選擇在周末發(fā)布政策，也說明政策非常緊迫和必要。”嚴(yán)躍進(jìn)如此稱。

央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，在全國個(gè)人按揭貸款利率方面，利率為5.42%。嚴(yán)躍進(jìn)據(jù)此測算，按照減20個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，那么實(shí)際的利率可以做到5.22%。從500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計(jì)算：在利率從5.42%降到5.22%的情況下，每個(gè)月可以少還約600元，30年加起來可以少還約22萬元。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從之前首套房貸款利率最低4.6%降低到4.4%的確是利好，但是并不是直接降息，只是給地方貸款執(zhí)行的空間，預(yù)計(jì)各地將快速開始執(zhí)行，政策影響需要看各地落地細(xì)則的情況。

堅(jiān)持“房住不炒”，拉大首套房與二套房貸款利差

值得關(guān)注的是，央行此次僅調(diào)整了首套房商貸利率下限，而二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

對于這樣的差別化住房信貸政策的調(diào)整，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢認(rèn)為，由于“二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，這是拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。這也意味著在刺激需求的同時(shí)，堅(jiān)持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民銀行、銀保監(jiān)會將各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

“對于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，這有利于對需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房價(jià)快速上行的壓力。”楊暢這樣表示。

此次政策對于未來市場的影響如何？對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在持續(xù)的LPR利率降低、銀行本身的利率下調(diào)、央行明確的差別化住房信貸政策等多方面發(fā)力下，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。

在陳文靜看來，本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房貸款利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。

“此前，蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對市場情緒產(chǎn)生了一定積極帶動，未來預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。”陳文靜說。

此外，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整首套房房貸利率下限，釋放了更加積極的信號。對此，王小嬙認(rèn)為，除了降低了居民的購房門檻，也提振了市場的信心。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律中，短期看金融，金融環(huán)境的寬松必然有助于市場向好。在中央的加持下，購房者對于市場的信心加強(qiáng)。

來源：新京報(bào)