來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

本報(bào)記者 吳靜 王金龍 北京報(bào)道

居民信貸政策正在成為今年各地支持購(gòu)房需求的重要發(fā)力點(diǎn)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，自1月初央行明確“房貸利率下限允許下調(diào)”以來(lái)，全國(guó)各地開啟了房貸利率的密集調(diào)整。據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整房貸利率下限的城市已接近20個(gè)。

首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”

近日，記者從鄭州市場(chǎng)人士處了解到，多家國(guó)有大行及股份行已確認(rèn)，鄭州首套房按揭貸款年利率自1月29日起下調(diào)，工行、建行、中原銀行等銀行首套房按揭貸款利率已下調(diào)至3.8%。而在此前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購(gòu)房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。

據(jù)了解，早在去年3月份，鄭州市就率先發(fā)布全面“救市”政策，通過(guò)松綁限購(gòu)、限貸，重啟貨幣化安置等方式激發(fā)市場(chǎng)需求。但2022年鄭州樓市成交量依然未有明顯回升，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年，鄭州全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬(wàn)平方米，且成交規(guī)模連續(xù)三年下滑。截至目前，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比已連續(xù)5個(gè)月均下降。

除了鄭州之外，近期，已有多個(gè)城市開啟了首套房貸利率調(diào)整。比如央行天津分行近日宣布自2023年1月起，天津市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限執(zhí)行“不低于相應(yīng)期限LPR-40個(gè)基點(diǎn)”（按照當(dāng)前5年期LPR計(jì)算，即為3.9%)。與鄭州一樣同為二線城市的石家莊目前執(zhí)行的首套房房貸利率最低為3.8%。甚至，三四線城市如珠海，部分國(guó)有銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市已接近20個(gè)，包括鄭州、天津、福州、沈陽(yáng)、廈門等二線城市，以及肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等三四線城市。

實(shí)際上，自2022年以來(lái)，信貸政策支持力度不斷深化。LPR報(bào)價(jià)已分別于當(dāng)年1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，允許6～8月新房?jī)r(jià)格同、環(huán)比三連降的城市階段性調(diào)整房貸利率下限。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，彼時(shí)70個(gè)大中城市中符合條件的城市至少有23個(gè)，包含天津等8個(gè)二線城市和溫州、岳陽(yáng)等15個(gè)三四線城市。

據(jù)融360數(shù)字科技研究院統(tǒng)計(jì)，LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，2022年全國(guó)首套房貸利率下限下降55個(gè)基點(diǎn)，由原來(lái)的4.65%下降至4.1%，二套房貸利率下限下降35個(gè)基點(diǎn)，由原來(lái)的5.25%下降至4.9%。

今年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。其中，有38個(gè)城市滿足這一條件。該政策發(fā)布以后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等10余個(gè)城市跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率。

未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)

在1月初宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制之時(shí)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)就指出，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌�銷售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

根據(jù)克而瑞對(duì)2022年全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，其中有70個(gè)城市2022年住宅成交均價(jià)同比漲幅不超過(guò)5%，由此其指出百城中有七成城市房?jī)r(jià)疲軟�？硕�瑞相關(guān)報(bào)告認(rèn)為，此類城市是接下來(lái)房貸利率下調(diào)概率最大的城市。而天津、鄭州、石家莊等二線或重點(diǎn)城市率先調(diào)整，將會(huì)對(duì)省內(nèi)其他城市帶來(lái)啟發(fā)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來(lái)看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市。而一線及核心二線城市新房市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行，房貸利率或更多從加點(diǎn)數(shù)上進(jìn)行調(diào)整。

從目前來(lái)看，房貸利率下調(diào)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動(dòng)效果仍有待進(jìn)一步觀察。不過(guò)，陳文靜指出，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購(gòu)房者入市，提振市場(chǎng)活躍度。

陳文靜認(rèn)為，隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。若政策執(zhí)行到位，全國(guó)市場(chǎng)最早或?qū)⒂诙�季度企穩(wěn)。