二季度房地產(chǎn)市場有望走出“谷底”,“金九銀十”或再現(xiàn)
來源:澎湃新聞 更新時間:2023年02月19日 【字體:大 中 小】
2月17日,植信投資研究院發(fā)布《2023年房地產(chǎn)市場:“柳暗花明”》的報告,植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平在發(fā)布會上提到,2023年房地產(chǎn)市場有望回穩(wěn)。年初房企銷售進一步下跌的動能正在減弱,房企發(fā)債較2022年初多增百億,民企美元債發(fā)行重啟。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟及消費者預(yù)期在疫情政策優(yōu)化后逐步回暖,購房者預(yù)期也有望隨之改善。行業(yè)出現(xiàn)的較多回暖消息預(yù)示著房地產(chǎn)市場正在逐步擺脫全面下行的局面。
《報告》指出,2023年住房支持政策將加大實施力度并加快落地見效。個人住房金融政策將進一步回暖,房貸利率將在歷史低位,并可能進一步小幅下調(diào)。地方政府將探索和出臺更多政策,促進剛需釋放、鼓勵改善性需求加快置換,推動存量房去庫存。融資環(huán)境進一步改善有助于化解房企風(fēng)險。
連平預(yù)測,2023年二季度開始,房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”。房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢,整體運行與銷售緊密關(guān)聯(lián),熱點城市房價可能在二季度初便企穩(wěn)回升。土地市場改善的周期大致滯后于銷售一個季度左右,因房企獲得更多預(yù)收款資金支持,部分企業(yè)有望重回土拍市場,最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn),全年跌勢有望較2022年收窄。到了三季度,新開工進程加快,投資將稍滯后于新開工一個月左右觸底企穩(wěn)。
展望2023年,植信投資研究院預(yù)計2023年房地產(chǎn)市場將逐步擺脫底部區(qū)間。根據(jù)植信投資研究院的監(jiān)測,此輪房地產(chǎn)下行周期為2001年以來第七輪,迄今為止的下行周期時間已經(jīng)超過了歷史平均水平。自2021年三季度到2022年末,已經(jīng)經(jīng)歷了一年半的時間。當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行特征與2012年到2013年的狀況較為接近,屬于弱周期下的復(fù)蘇階段。
植信投資研究院預(yù)判,住房銷售及房價將于下半年企穩(wěn)走升。房地產(chǎn)市場銷售可能前低后高,房價可能整體企穩(wěn),重點城市房價二季度末可能率先觸底回升,不排除“金九銀十”行情在重點城市再度出現(xiàn)的可能性。
同時,2023年土地市場將逐步回暖,房企金融環(huán)境持續(xù)改善以及土拍規(guī)則的優(yōu)化,2023年土地市場可能擺脫2022年的低迷。預(yù)計全年相對比較低迷的階段在一季度,因房企整體資金實力不濟;二季度在銷售回暖和融資能力增強的綜合影響下,部分房企具備了一定購地補庫的能力。下半年部分大型民營房企有望逐步回到土拍市場。
此外,房企資金邊際改善將促進投資恢復(fù)。植信投資研究院預(yù)計,到二季度,住房銷售企穩(wěn)回升及融資工具的支持效果進一步得到強化,頭部房企現(xiàn)金流有望回升至相對平衡階段,為下半年投資回升奠定良好基礎(chǔ)。預(yù)計2023年住房信貸增速跌幅會大幅度收窄,房地產(chǎn)投資增速可能由低到高逐步爬升。四季度房企償債壓力相對減弱,房企經(jīng)營性收入和融資性投入增加,投資性支出意愿將有所上升。結(jié)合歷史類似周期的情況來看,如果政策落地效果顯著,預(yù)計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達到約12.5萬億元,(名義)同比下降5%,跌幅較2022年明顯收窄。
連平提到,當(dāng)前房地產(chǎn)市場正從全面下行逐步轉(zhuǎn)向復(fù)蘇,但仍然不能低估房地產(chǎn)市場復(fù)蘇所面臨的阻力和潛藏的風(fēng)險。
對此,連平建議下一個階段政策應(yīng)針對不同住房需求精準(zhǔn)實施,進一步加大供給側(cè)金融政策支持力度,促進政策加快步伐有效落地。
連平建議,一是引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持;二是重點支持剛性住房需求,降低首套房購置成本;三是階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優(yōu)惠;四是加大對房企銀行開發(fā)貸支持力度;五是實施定向?qū)捤烧{(diào)整,穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款計劃;六是加大力度創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境;七是合理松動土拍規(guī)則;八是針對不同城市采取差異化住房政策,謹防個別城市未來可能潛在的房地產(chǎn)市場“過熱”的問題;九是擴大大城市保障性租賃住房建設(shè);十是針對人口轉(zhuǎn)變的新特點出臺一系列有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的政策。
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