自1月舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”以來(lái)，已有山東省、河南省、安徽省、四川省四省提出支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。從之前的“鼓勵(lì)”現(xiàn)房銷售到目前現(xiàn)房“試點(diǎn)”，距離真正的“現(xiàn)房銷售”還有多遠(yuǎn)？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前仍不具備全面實(shí)行現(xiàn)房銷售條件，現(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式提出更高的要求。但是，現(xiàn)房銷售的占比不斷提升，未來(lái)5年，全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比由目前的13.9%有望達(dá)到20%。

山東、河南等陸續(xù)落地現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

今年1月，住建部強(qiáng)調(diào)“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。此后，多地發(fā)文要試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，這也使現(xiàn)房銷售以及預(yù)售制是否應(yīng)該退出再次成為各界熱議話題。

自2月以來(lái)，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)在多個(gè)省市落地。其中，2月14日，有媒體報(bào)道，山東濰坊在近日召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)開展商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)和預(yù)售資金分期付款試點(diǎn)。這是在1月31日山東省提出逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)背景下的舉措。山東省提到緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。

此外，2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。同日，四川省人民政府印發(fā)的《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》中也提到，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開，會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

事實(shí)上，自我國(guó)預(yù)售制推行以來(lái)，商品房項(xiàng)目不能順利交付的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，雖然各地對(duì)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金等方面進(jìn)行了監(jiān)管約束，但仍有部分購(gòu)房者的權(quán)益沒有完全得到保障。尤其是2022年6月底以來(lái)，部分城市出現(xiàn)期房項(xiàng)目業(yè)主集體“斷供”現(xiàn)象，主要原因是在預(yù)售制下，部分開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題導(dǎo)致期房停工或爛尾。在對(duì)期房交付擔(dān)憂的情緒下，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房項(xiàng)目的傾向性更大。

現(xiàn)房銷售占比提升到13.9%

值得一提的是，現(xiàn)房銷售早有提及。早在2020年3月份，海南印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。其中提出，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年-2022年3年期間，海南現(xiàn)房銷售占比分別為20%、24%、39%，該占比拉升速度很快。

此外，有些城市已在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件。包括北京、重慶、石家莊等地也對(duì)土地出讓條件或商品房預(yù)售進(jìn)行設(shè)置，涉及現(xiàn)房銷售。比如，在北京，在2021年第二批集中供地中，首次試點(diǎn)“競(jìng)現(xiàn)房銷售”；在2021年第三批集中供地中，部分地塊也明確要求全部以現(xiàn)房銷售。此后，北京持續(xù)設(shè)置競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)以保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

從實(shí)際現(xiàn)房銷售面積占比（現(xiàn)房銷售占比=年初累計(jì)現(xiàn)房銷售面積/年初累計(jì)新建商品住宅銷售面積）來(lái)看，現(xiàn)房走高的趨勢(shì)更為明顯。易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年6月全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，到2021年12月份占比為10.4%。2022年12月份，該指標(biāo)再次攀升到13.9%。現(xiàn)房銷售占比的拉升，體現(xiàn)了購(gòu)房者購(gòu)房信心的變化。受爛尾樓事件的沖擊，購(gòu)房者擔(dān)心買期房有風(fēng)險(xiǎn)。而“所見即所得”的現(xiàn)房更加受寵，使得現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)占有率提升。

從目前來(lái)看，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度已經(jīng)出現(xiàn)政策調(diào)整轉(zhuǎn)折契機(jī)�，F(xiàn)房銷售有利于保障樓盤項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量提出了更高的要求，有效避免虛假宣傳、質(zhì)量瑕疵、延期交付、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，從以往的預(yù)售轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售，對(duì)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者等各方均將帶來(lái)諸多影響。

“目前仍不具備全面實(shí)行現(xiàn)房銷售條件”

“目前仍不具備全面實(shí)行現(xiàn)房銷售條件。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期內(nèi)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售將對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)能力造成影響，并對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)。

陳文靜認(rèn)為，目前市場(chǎng)供需環(huán)境并未得到明顯改善，部分城市的商品房庫(kù)存并不充足。在此背景下，一旦全面實(shí)行現(xiàn)房銷售，在目前庫(kù)存去化完成后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一定時(shí)間的供給斷檔期，造成供需結(jié)構(gòu)的失衡�，F(xiàn)房銷售或?qū)е麻_發(fā)企業(yè)拿地意愿更加低迷，導(dǎo)致土地成交冷淡，從而影響政府財(cái)政收入，加劇地方政府財(cái)政壓力。此外，目前開發(fā)企業(yè)資金壓力仍較大，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流相當(dāng)一部分來(lái)源于商品房銷售回款。短期內(nèi)，全面取消預(yù)售制將使開發(fā)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加重，加速企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售雖然產(chǎn)品質(zhì)量所見即所得，但商品住宅價(jià)格或有所抬升。”陳文靜表示，現(xiàn)房所見即所得更符合購(gòu)房者置業(yè)意愿，但從市場(chǎng)來(lái)看，由于貸款時(shí)間及銷售周期的延后，現(xiàn)房項(xiàng)目整體占用企業(yè)自有資金時(shí)間拉長(zhǎng)，成本提高，這就使得市場(chǎng)上現(xiàn)房銷售樓盤的價(jià)格一般高于同類型期房銷售的項(xiàng)目。同時(shí)，短期供應(yīng)能力下降也會(huì)對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生影響，進(jìn)而帶來(lái)價(jià)格的波動(dòng)。

最為重要的是，陳文靜認(rèn)為，在預(yù)售制度下，開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時(shí)間較短，預(yù)售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對(duì)較快。轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時(shí)間延長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)如何更好地給予企業(yè)資金支持的同時(shí)，降低自身資金風(fēng)險(xiǎn)，或是未來(lái)研究方向。

5年后現(xiàn)房銷售占比或達(dá)20%

預(yù)售制度與現(xiàn)售制度并非是完全對(duì)立的關(guān)系，在向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，預(yù)售制仍將發(fā)揮重要作用，過(guò)渡階段二者之間的相互配合或?qū)��?duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定促進(jìn)效果。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，現(xiàn)房銷售可能會(huì)取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前，全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比13.9%，在最近5年的改革下，到2028年全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%，這也意味著在后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)中，5套住房中有1套房屬于現(xiàn)房。同時(shí)，包括山東省、安徽省和河南省等重點(diǎn)省份，相關(guān)比例也會(huì)明顯提升。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作，從點(diǎn)狀式的試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式。這期間，包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會(huì)逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長(zhǎng)期做差異化調(diào)整、供地政策會(huì)不斷嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會(huì)加快制定、“交房即交證”會(huì)和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。現(xiàn)房銷售占比的上升，實(shí)際上也是各地土地供應(yīng)模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程，后續(xù)各地土地供應(yīng)中，現(xiàn)房銷售的條款明顯會(huì)增加。此類改革下，土地、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等市場(chǎng)都會(huì)發(fā)生重要的變化。

“未來(lái)新房銷售模式是開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，逐漸轉(zhuǎn)向全面現(xiàn)房銷售。與此同時(shí)，在向現(xiàn)房銷售制度發(fā)展過(guò)程中，不斷優(yōu)化預(yù)售政策和監(jiān)管。”陳文靜表示，整體來(lái)看，當(dāng)前，預(yù)售制仍是我國(guó)商品房銷售的絕對(duì)主流模式，短期內(nèi)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房市場(chǎng)供應(yīng)能力、開發(fā)商資金實(shí)力等均有較高的要求，需要循序漸進(jìn)地推進(jìn)。從實(shí)際情況來(lái)看，較為穩(wěn)妥的方式是各地因城施策，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供求關(guān)系、庫(kù)存條件等開展試點(diǎn)，并不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)政策及制度安排。在此過(guò)程中，政府也需要不斷完善預(yù)售制度，包括優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、加強(qiáng)工程進(jìn)度管控、調(diào)整居民付款節(jié)奏等。

來(lái)源：新京報(bào)