當(dāng)樓市發(fā)展到一定階段，該尋求什么樣的發(fā)展？這樣一個問題，成都樓市的專家和開發(fā)商用“差異化競爭”來回答和解釋。時下，成都樓市冒出的各種高端項目不計其數(shù)，成都的開發(fā)商們探尋一條差異化的“蹊徑”，但是對于這樣的 “蹊徑”，業(yè)內(nèi)專家有喜有憂。

豪宅高端低碳

新大鱷繁榮成都住宅市場

自從藍光、置信幾年前宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端項目之后，中海、保利、華潤、綠地等一大批開發(fā)商今年也紛紛將目光聚焦到高端市場。

據(jù)悉，在2010年正式開始啟動成都戰(zhàn)略的外來企業(yè)中，五糧液、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、長虹、伊泰、香港置地、招商地產(chǎn)等紛紛進軍住宅市場，并攜高端品牌或多年開發(fā)經(jīng)驗，在成都推出多個高端住宅項目。

10月22日，華潤位于金沙區(qū)域的高端項——金悅灣會所盛大開放，吸引了眾多業(yè)內(nèi)人士和購房者的眼球。作為華潤置地鼎級巔峰系作品，金悅灣秉承了華潤置地30年高端物業(yè)的精髓，業(yè)內(nèi)人士在參觀了無不感嘆，無論是從建筑理念，還是從建筑工藝上，都足以代表當(dāng)前業(yè)界的較高水準(zhǔn)。

近日，綠地·錦天府的廣告正式亮相，雖然價格目前還未透露，而樓面價決定了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)肯定是高端。

朗基地產(chǎn)推出的朗基望今緣是坐落于錦江之濱，與望江樓公園隔江相望，在規(guī)劃設(shè)計中從項目獨特的文脈出發(fā)，從“緣”字的文理出發(fā)，精心打造精心打造代表天地陰陽的兩棟獨特人文建筑。戶型從240-630平方米，全精裝。

合景·譽峰（成都）位于成都南部的天府新城，以打造成都最高端的電梯豪宅為定位，主力戶型以190-380平米為主，全精裝，曾被稱為“成都最貴的房子”。

2011年9月25日，位于成都東二環(huán)建設(shè)路板塊的保利康橋接待中心對外開放，銷售中心開放當(dāng)天吸引了超過500組客戶到訪。保利康橋項目的啟動，代表保利地產(chǎn)全國高端系列作品正式落戶成都，將為成都帶來了全新的城市豪宅理念。

營銷精確制導(dǎo)

圈層跨界擴大影響力

和普通住宅不同，價格不菲的高端住宅購買人群相對比較少——是人們常說的站在財富金字塔塔尖的那部分人。這部分購買人群決定了開發(fā)商在高端住宅的營銷手法上應(yīng)更青睞于窄眾化或個性化。因此它們的營銷手段與剛需樓盤營銷也有很大差別。圈層、跨界是他們的主要營銷手段，奢侈品、文化藝術(shù)、雪茄紅酒品鑒會、金融投資等成了這些高端項目的常見活動元素。

“圈層營銷更加適合高端住宅，是目前行之有效的營銷方式。”置信地產(chǎn)牧山麗景策劃負(fù)責(zé)人譚斌對記者如實說。他告訴記者，高端地產(chǎn)的營銷推廣是“海陸空”都需要全面鋪開的，報版廣告能提升項目的高端品相和氣質(zhì)，而圈層營銷則會為項目銷售“精確制導(dǎo)”。據(jù)譚斌介紹，牧山麗景今年舉行的珠寶品鑒會、證券投資會、中央別墅區(qū)論壇都取得了非常好的效果。“一方面帶動了直接的別墅銷售，一方面則在高端圈層內(nèi)擴大了項目的影響力。”他說。

而同樣位于牧馬山的金科·廊橋水鄉(xiāng)也引入了各種渠道圈層活動，托甲藝術(shù)展、茶文化系列活動等渠道活動不斷。金科向來都注重渠道營銷和圈層文化的傳播和應(yīng)用，該公司專門有一個渠道組在做各個渠道方面的公關(guān)和營銷，而類似“西藏托甲藝術(shù)收藏展”的小型藝術(shù)展，只要是與項目的高端相匹配的活動，都是多多益善。該公司參加藝術(shù)展活動，并不僅僅將目光局限于單次的成交數(shù)量，而是將這樣的圈層文化帶入項目，讓那些有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的人士認(rèn)識廊橋水鄉(xiāng)，或許以后他們中的一部分會成為金科的業(yè)主。而藍光·1881公館同樣以展示巨鉆“海洋之心”、豪車勞斯萊斯和本土富豪名流將高端圈層營銷推向了“金字塔”之巔。

品牌房企走高端

成都樓市的一次突圍

 在對眾多開發(fā)商“擠”進高端圈層，眾多專家認(rèn)為這是成都樓市向前發(fā)展的一次突圍行動，是值得肯定的積極行為。

“配套好、綠化好、物管好、環(huán)境好的高端項目只要有愿意出錢買，就應(yīng)該有人去建造，這是亙古不變的市場規(guī)律。因此從這個角度說，成都的高端項目的集中放量，是適應(yīng)市場需求的積極行為。”倍瑞地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理閔紅松這樣評價目前高端項目涌現(xiàn)的現(xiàn)象。他解釋說，如果一個行業(yè)沒有突破沒有創(chuàng)新，那么這個行業(yè)只有死路一條，而很多高端項目引進了很多高科技的元素，無論是采光、戶型設(shè)計、配套設(shè)計都是開發(fā)商挖空心思想出來的，既促進了樓市發(fā)展，又滿足了市場需求，一舉兩得；置信地產(chǎn)的一位高層在接受記者采訪時表示，置信走高端的一個重要原因是走差異化的道路，“因為低端項目的競爭太激烈了，置信準(zhǔn)備在高端上獨辟蹊徑！”該位置信高層一語道破了天機。其實，正如置信高層這位高層所說，很多開發(fā)商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)開發(fā)電梯公寓等產(chǎn)品缺乏真正的技術(shù)含量，快速營銷是這些項目的主要特點，而很多品牌開發(fā)商要想在行業(yè)樹立口碑和品牌，還是需要在高端產(chǎn)品上才能體現(xiàn)真“功夫”。

或帶來市場滯脹

可能過剩引發(fā)隱憂

與“走高端是成都樓市向前發(fā)展的一次突圍”持不同看法，一些專家也對成都開發(fā)商集體走高端路線表示出“高端產(chǎn)品過�；�?qū)�帶來市場滯�?rdquo;的隱憂。

嘉進房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理馬永林認(rèn)為，市場需要部分高端產(chǎn)品是很正常的，但是高端項目的需求在整個樓市的需求中所占的比例絕對不會很高，絕大部分人群還是需要買經(jīng)濟、實惠的房子解決首要的居住問題。而目前眾多的開發(fā)商都去“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”高端市場，這樣就有可能造成高端住宅過剩的結(jié)果，而最終的結(jié)果可能是導(dǎo)致高端市場的滯脹，一些盲目走高端的開發(fā)商造成資金鏈的緊張甚至斷裂。“從近年成都的高端項目的放量來看，體量有非常明顯的增加，其中高層豪宅占了不小比例，如此大體量的高端住宅進入市場，或許明年高端市場有一次市場的洗牌。”青城.峰棲谷的副總經(jīng)理楊炯這樣對記者說。