2011年上半年，在受到限購、限貸、限價(jià)等多重調(diào)控政策影響下，成都樓市的銷售格局發(fā)生了系列變化。和去年同期相比，其中商業(yè)板塊的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅產(chǎn)品，“商業(yè)唱大戲”成為今年成都最顯著的樓市特征。

住宅冷商業(yè)火商業(yè)地產(chǎn)成交漲幅70%

 一直都在幫子女看房選房的張阿姨，最近開始特別關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，哪里有商鋪銷售的信息，她都會(huì)非常留意地記在一個(gè)小本子上。”據(jù)張阿姨向記者介紹，為了讓子女去年的年終獎(jiǎng)保值增值，她每天都在關(guān)注房地產(chǎn)的走勢(shì)，但年初的幾道樓市新政打亂了他們之前的既定投資計(jì)劃，“沒有資格買住宅，投資商鋪也是不錯(cuò)的選擇”。在迅速調(diào)整投資思路后，關(guān)注商鋪的消息成為了張阿姨最近每天“功課”的主要內(nèi)容。

對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：“正是像張阿姨這樣的購房者，開始逐漸推高了今年上半年成都樓市商業(yè)產(chǎn)品的銷售量。”根據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)獨(dú)家為本報(bào)提供的半年數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，今年上半年住宅產(chǎn)品銷售34026套，銷售總面積3297730.93平方米，銷售套數(shù)和銷售面積分別同比僅僅上漲了2.2%和6.74%。但與此同時(shí)，上半年的商業(yè)地產(chǎn)卻迅速發(fā)力，勢(shì)頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)的市場(chǎng)主力——住宅。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年1-6月10成都主城區(qū)內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品銷售10556套，銷售總面積947417.37平方米，銷售套數(shù)和銷售面積分別同比去年上漲了69.85%和73.79%！

打開另一條資金通道開發(fā)商紛紛放棄“自持商業(yè)”

據(jù)了解，在今年上半年的幾個(gè)月時(shí)間中，除了在臨近的5月商業(yè)稍微顯得有點(diǎn)疲軟，其余時(shí)間的表現(xiàn)一直都比較搶眼，特別是在3月份，更是出現(xiàn)了商、住銷售大幅反差的現(xiàn)象。住宅產(chǎn)品無論是同比還是環(huán)比的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了嚴(yán)重下滑，而商業(yè)板塊的銷售數(shù)據(jù)則無論是同比或環(huán)比的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。

投資熱情的涌入導(dǎo)致了銷售市場(chǎng)的火爆。“棄住從商”的現(xiàn)象開始在整個(gè)市場(chǎng)迅速蔓延，面對(duì)購房者投資風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商也為此迅速調(diào)整了開發(fā)思路，搶占優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源高地。據(jù)預(yù)測(cè)，成都商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目今年將突破80個(gè)，其數(shù)量在去年開工開業(yè)立項(xiàng)的基礎(chǔ)上再次大幅增加，花樣年在城南的商業(yè)項(xiàng)目將提高至40%，保利未來3年的商業(yè)投資比重將達(dá)到總投資的30%，中海也將在成都同時(shí)運(yùn)作三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，龍湖、藍(lán)光、綠地、中鐵西城等都將針對(duì)商業(yè)板塊加大開發(fā)步伐積極進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

而同時(shí)，在住宅市場(chǎng)受限，開發(fā)商資金壓力增大的情況下，許多原來表示將長期自持商業(yè)的開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)變觀點(diǎn)，紛紛整合旗下的所有商業(yè)資源，進(jìn)行“商業(yè)地產(chǎn)推薦會(huì)”，以求打通住宅限購后的另一條資金通道。

熱錢奔涌商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)樓市“去住宅化”

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)今年的如此火爆，很多業(yè)內(nèi)人士甚至非常樂觀地認(rèn)為今年完全有可能就是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展元年，“就成都市場(chǎng)來看，目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很多不可忽視的優(yōu)勢(shì)條件。”元貞國際機(jī)械城負(fù)責(zé)人王戈認(rèn)為，受不久前下發(fā)的《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》利好政策的刺激，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)將成為中國經(jīng)濟(jì)新的增長極之一，這給區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來了非常優(yōu)良的生存發(fā)展土壤，成都的區(qū)域價(jià)值將為此得到很好的彰顯。另外，成都一直發(fā)展迅猛的商貿(mào)、物流業(yè)，帶動(dòng)了多個(gè)種類的產(chǎn)業(yè)帶實(shí)現(xiàn)了良性發(fā)展，也為下個(gè)階段成都商業(yè)地產(chǎn)的提升提供了重要的基礎(chǔ)，而正在加速西進(jìn)的IT、金融等高端產(chǎn)業(yè)也為成都城市商業(yè)的發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力。

但是，就在眾多房企開始紛紛投奔商業(yè)地產(chǎn)，希望能在這一領(lǐng)域大干一場(chǎng)的同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示出擔(dān)憂。成都盈方地產(chǎn)副總陳輝分析認(rèn)為，住宅和商業(yè)二者一直以來的發(fā)展都是相輔相成缺一不可，“商業(yè)必須要建立在一定人流的基礎(chǔ)上才能發(fā)展，特別是社區(qū)商業(yè)更是如此。”。另外多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不同于住宅，商業(yè)地產(chǎn)本身的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)也非常重要，符合市場(chǎng)需求的商業(yè)產(chǎn)品同樣需要開發(fā)商做大量的前期論證工作。

成立商業(yè)管理公司 萬科“被”轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)    北京商報(bào)

作為地產(chǎn)業(yè)的老大，萬科的一舉一動(dòng)一直深受業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。特別是對(duì)于萬科轉(zhuǎn)攻商業(yè)地產(chǎn)一事，經(jīng)常成為媒體的關(guān)注熱點(diǎn)，萬科在一步步地“被”轉(zhuǎn)型。

上周，深圳萬科單獨(dú)成立了深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，法人代表為周彤，而周彤同時(shí)也是深圳萬科的總經(jīng)理。這被媒體認(rèn)為是萬科低調(diào)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的先兆。

但是記者就此事向萬科總部求證時(shí)，萬科方面向記者表示，萬科依然把住宅作為主要發(fā)展模式，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)作只不過是在增加萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并無轉(zhuǎn)攻商業(yè)地產(chǎn)的意圖。

一位接近萬科的人士向記者透露，外界對(duì)于萬科地產(chǎn)的被轉(zhuǎn)型，最早于去年出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，萬科總裁郁亮表示，在今后的開發(fā)中，住宅將占萬科業(yè)務(wù)的80%，而商業(yè)地產(chǎn)所占的規(guī)模不超過20%，被認(rèn)為是萬科轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)言論的導(dǎo)火索。

而事實(shí)上，萬科試水商業(yè)地產(chǎn)是一種被動(dòng)的選擇。這位負(fù)責(zé)人表示，隨著城市的發(fā)展，居民對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷上升，而同時(shí)，在土地出讓中，要求配建的商業(yè)地產(chǎn)比例在不斷地增加，這樣的市場(chǎng)就要求萬科必須在商業(yè)地產(chǎn)方面積累經(jīng)驗(yàn)。

去年3月26日，萬科在東莞長安與12家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)歷136次激烈爭(zhēng)奪，以溢出底價(jià)一倍的高價(jià)拿下一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑；4月8日，萬科又與西安市曲江新區(qū)管委會(huì)簽約，將在曲江投資80億元建設(shè)占地4872畝的以商務(wù)辦公、酒店公寓、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)；5月26日，武漢萬科與來自杭州的國內(nèi)本土品牌酒店航母君瀾酒店集團(tuán)簽訂協(xié)議，將斥巨資在萬科城項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)高端商務(wù)酒店；10月20日，萬科以11.2億元在北京收購了贏嘉中心。

這一系列拿地動(dòng)作的背后是萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的嘗試，也是為以后的開發(fā)做經(jīng)驗(yàn)的積累。

記者了解到，早在深圳成立商業(yè)管理有限公司之前，北京就已經(jīng)成立商業(yè)發(fā)展部，負(fù)責(zé)北京萬科開發(fā)商項(xiàng)目的商業(yè)配套銷售和招商工作，如金隅萬科廣場(chǎng)、長陽半島的商業(yè)配套等等。

盡管萬科如此低調(diào)，但是未來商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)的事實(shí)已經(jīng)不容置疑。

和萬科的暗度陳倉相比，保利和金地要明顯高調(diào)得多。日前，保利集團(tuán)透露，即將在廣州推出的六大商業(yè)項(xiàng)目，包括位于廣州新中軸線CBD板塊的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租總面積超過100萬平方米，物業(yè)類型為超甲級(jí)寫字樓和酒店服務(wù)公寓式寫字樓。據(jù)悉，這批項(xiàng)目中僅有小部分是保利計(jì)劃自己持有的，其余都會(huì)公開發(fā)售。

按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億-25億元。

金地對(duì)于未來商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃更加大膽明確。金地集團(tuán)董事長凌克表示，金地在今年將在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破，投資一至兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目，并在今后五年，每年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額保持在集團(tuán)總投資額的20%左右。凌克說：“到2015年，金地的商業(yè)地產(chǎn)基本相當(dāng)于再造一個(gè)今天的金地。”