難題一、上半年，成都主城區(qū)住宅存量為33082套，存量房源為324.8平方米，足以讓成都主城區(qū)消化近8個月。

難題二、限購延伸到二三線城市后，開發(fā)商向成都郊區(qū)或我省二級城市要銷量的夢可能破滅。

難題三、銀根緊縮，存款準備金率一年之內不斷上調，不但買房的人從銀行貸款越來越難，開發(fā)商也將面臨在國內發(fā)債融資難的挑戰(zhàn)。

日前，相關機構發(fā)布的統計數據顯示，7月初，全國11座重點城市的商品房庫存總量已超過60萬套，這11座城市商品房的平均存銷比達到18.7，逼近2008年18.9的歷史高點。而據四川中原地產調查顯示，今年上半年，成都主城區(qū)僅住宅存量就高達33082套，面積為324.8萬平方米。保守估計，下半年，成都主城區(qū)將推出的新盤或新推批次項目則高達70個以上，其中不乏重量級項目。

面對成都主城區(qū)不斷刷新的樓市存量；面對“新國五條”；面對中央對樓市調控政策不動搖的決心……無不拷問著成都樓市的走勢。分析人士指出，下半年，我們將不得不面對著這樣一個事實：成都樓市競爭空前激烈，房價松動在所難免。

新房源劇增存量房如何消化？

根據四川中原的調查數據顯示：2011年上半年，成都主城區(qū)住宅存量為33082套，存量房源為324.8平方米。要知道，目前，成都主城區(qū)單月銷量才4500套左右，這就標志著，這個存量數據，足以讓成都主城區(qū)消化近8個月。更值得一提的是，根據四川中原統計，今年下半年，成都主城區(qū)包括陽光100米婭中心、保利蝴蝶公館、萬科五龍山、九龍倉御園、綠地世紀城等70個重大項目，都將推出新盤或新批次。更值得關注的是，由于受政策調控，今年上半年，不少準備開盤的項目，都延緩了開盤時間。在面對不斷加碼的樓市政策下，再也耗不下去了，紛紛計劃在今年下半年開盤。根據四川中原調查顯示，僅7月18日至7月24日，短短一周時間，成都主城區(qū)就有8個住宅項目開盤，這8個項目新增房源量就高達2265套，供應面積為27.76萬平方米。供應套數與供應面積較上周分別增加14.5%和34.7%。而據記者了解到，進入7月后，成都主城區(qū)單周新增住宅面積，基本上都高于20萬平方米，而市場消化還不到一半。這樣看來，成都市主城區(qū)住宅存量紀錄，還將被不斷刷新。

我國各大城市樓市庫存情況

在樓市調控下，各大城市庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。廣發(fā)證券研報統計，7月初，11大重點城市存貨總量達到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%。而據相關院數據，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳商品房的可售面積分別需要16、10、7和12個月才能消化，而一般情況下，4—6月的去庫存時間才較合理。

限購范圍擴大開發(fā)商去哪里要銷量？

一方面，成都樓市銷售形勢并不樂觀，存量房逐月攀升，主城區(qū)住宅存量面積持續(xù)增多，另一方面，面對在限購、限貸、貸款額度減少等調控措施的影響下，成都主城區(qū)商品住宅市場，依然觀望情緒嚴重，市場持續(xù)低迷。此前，由于成都限購劍指主城區(qū)，成都郊區(qū)及我省二級城市，因不受限購，成為開發(fā)商樓市突圍的又一主戰(zhàn)場。今年，除了廣大一線品牌開發(fā)商向成都郊區(qū)以及我省二級城市一路高歌猛進外，我省本土房地產企業(yè)也不甘示弱，紛紛采取立足成都主城區(qū)，輻射成都郊區(qū)或我省二級城市的策略。正是在這樣的背景下，一些品牌開發(fā)商，尤其是上市公司，他們在郊區(qū)的樓盤銷量不斷發(fā)力，從而拉動了公司的業(yè)績和銷售額。如今，一旦限購延伸到二三線城市，這就標志著開發(fā)商向二三線城市要銷量的現實，可能就成為水中月，鏡中花了。

另外，此前，不少開發(fā)商都把“走量”寄予在下半年，一些開發(fā)商甚至誤以為，中央對樓市政策的調控只不過是暫時的，夢想下半年政策調控會放松，會讓自己走出銷售困境。在此期間，民間甚至傳言，個別城市對樓市調控將會松緩。謠言總是止于智者。讓這些開發(fā)商沒想到的是，在日前公布的“新國五條”中，中央政府不僅繼續(xù)重申調控不放松，還表示將“限購”延伸到部分二三線城市。政策壓頂，除部分品牌房企堅持以穩(wěn)求勝外，更多的開發(fā)商已經明顯感受到了存貨帶來的壓力。業(yè)內人士認為，在受困于資金鏈短缺、市場存貨增加的同時，開發(fā)商還不得不面對下半年供應激增的新難題，降價銷售、減少拿地、持有現金或將成為不少房企下半年明智的選擇。

銀根緊縮開發(fā)商流動資金哪里來？

何況，從樓市當前的供需情況來看，下半年仍將有不少新房源入市，整體市場供求關系仍然處于緊張狀態(tài)，開發(fā)商的壓力可謂有增無減。為抑制通脹，央行年內連續(xù)上調金融機構存款準備金率。截至目前，各大型金融機構的存款準備金率已上調至21.5%的歷史高位，而且，還不排除進一步上調存款準備金率。在此背景下，金融信貸趨緊已經使得部分城市出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。分析人士據此指出，盡管不少房地產開發(fā)商通過去年的火爆銷售積累了大量資金，但隨著今后樓市銷量停滯，以及流動性資金逐漸收緊，下半年開發(fā)商或將面臨在國內發(fā)債融資難的挑戰(zhàn)。

下半年成都樓市或迎來“量升價松”？

四川中原高級分析師周覓分析認為，目前政策面偏緊、資金面也已不如前期寬裕，融資渠道又被嚴格限制。另一方面，隨著未來推盤量的增加，以及政策不斷加碼，開發(fā)商將只能選擇銷售為先的策略，加速回款以確保公司正常運轉的發(fā)展。“下半年的樓市，可以說將迎來量升價松格局”一不愿透露姓名的開發(fā)商分析說，隨著成都新盤或新批次房源量增多，存貨堆積，將是擺在開發(fā)商面前一道揮之不去的難題。因此，即使近期房價顯示出短暫的反彈，但由于后續(xù)存量巨大，地產商捂盤惜售的可能性很小，激烈的市場競爭難以回避，必然成為撬動房價松動的一個有力杠桿。分析人士指出，成都房價下滑在所難免，但由于成都房價總體不是很高，因此不會出現大起大落現象，估計下滑幅度在5%至10%左右。