買房賣房 剛需為王

隨著成都各大機(jī)構(gòu)對于秋交會的分析陸續(xù)發(fā)布，本次秋交會所呈現(xiàn)的樓市面孔也逐漸清晰———存量增加，剛需占主流、品牌開發(fā)商受青睞等市場趨勢逐漸明顯。而根據(jù)正合地產(chǎn)在秋交會期間進(jìn)行的消費問卷調(diào)查顯示，超過7成的購房者是剛需，他們對于宏觀調(diào)控政策尤其是信貸政策的變化最為關(guān)心。

整體來講，本次秋交會所展現(xiàn)的市場情況和會前業(yè)界的預(yù)期基本保持一致，在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商的促銷活動越來越多。而一些品牌企業(yè)率先對營銷思路的調(diào)整將在未來幾個月的市場走向中產(chǎn)生更加深遠(yuǎn)的影響。

政策變化最牽動人心

正合地產(chǎn)的調(diào)查共回收有效問卷1170份。從歷史數(shù)據(jù)來看，剛需客戶占比呈現(xiàn)逐年攀升的態(tài)勢，而受限購政策的持續(xù)作用，本次秋交會剛需客戶占比達(dá)71%，為歷年最高水平；與此相對應(yīng)的是改善客戶占比的逐年下降，自2008年春交會的31.0%下降至本次秋交會的21.9%。

而消費者受各項房地產(chǎn)調(diào)控影響的強(qiáng)度由大到小依次為：信貸＞房產(chǎn)稅、限購＞保障房。正合的分析指出，銀行信貸持續(xù)收緊，房貸難度提高造成影響覆蓋的消費者面較為廣泛，對其購房的影響程度也較大。10月起重慶對存量房征收房產(chǎn)稅，增強(qiáng)了消費者對房產(chǎn)稅的預(yù)期，因此房產(chǎn)稅的影響僅次于信貸政策。而限購政策的持續(xù)作用，限制了部分消費者的購房需求，對消費者影響仍較大。

本次房交會中首置消費者受房貸收緊以銀行加息的影響仍然最為強(qiáng)烈。另外，不同購房次數(shù)消費者受房貸收緊以及銀行加息的影響強(qiáng)度較2011年春交會期間均有所增加，其中三套房及以上消費者受房貸收緊及銀行加息強(qiáng)度增加最為明顯。

大品牌賣得最好

目前包括嘉聯(lián)、世家、策源、中原等機(jī)構(gòu)都陸續(xù)發(fā)布了秋交會的成交數(shù)據(jù)，由于房管局的備案數(shù)據(jù)存在滯后性，在國慶黃金周期間，備案數(shù)據(jù)顯示主城區(qū)成交套數(shù)為465套。而綜合各大機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，國慶期間，主城區(qū)的成交套數(shù)近2000套，加上各郊縣，簽約套數(shù)更多。但根據(jù)正合地產(chǎn)分析，與此前幾屆房交會每次平均約4500套的成交量相比，本屆房交會的成交套數(shù)下降明顯。

從成交狀況來看，目前的購房者更加傾向于購買品牌開發(fā)商的房源。保利、萬科、恒大、龍湖、藍(lán)光、華潤、和黃等企業(yè)在房交會期間都取得了不錯的銷售業(yè)績。龍湖北城天街、中德英倫聯(lián)邦在國慶節(jié)期間開盤，銷售套數(shù)都在200套以上。而在10月7日開盤的德陽保利國際城，更是創(chuàng)造了466套的銷售紀(jì)錄。

在成都主城區(qū)，藍(lán)光金楠府、保利花園、保利香雪、華潤翠林華庭、萬科金潤華府、南城都匯、藍(lán)光SOFA社區(qū)等項目的銷售套數(shù)多超過80套。而在近郊區(qū)縣，恒大金碧天下、藍(lán)光四葉城等項目也表現(xiàn)不俗。

半數(shù)購房者不在主城買住宅

數(shù)據(jù)顯示，在限購政策下，四成消費者轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊縣市場，一成消費者轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)。本次房交會22.9%的消費者認(rèn)為限購的影響較強(qiáng)或很強(qiáng)，其中47%的投資客戶受限購政策影響較強(qiáng)或很強(qiáng)，在各類型消費者中表現(xiàn)最為明顯。

本次房交會約四成消費者受限購政策影響傾向購買郊縣物業(yè)，34.3%的轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊縣物業(yè)的消費者更傾向雙流、19.8%認(rèn)可溫江。而，13.4%的消費者轉(zhuǎn)向選擇商業(yè)物業(yè)，其中40.7%的投資客戶更愿意在限購政策市場下選擇商業(yè)物業(yè)。而對于商業(yè)物業(yè)類型的選擇上，超六成消費者以商鋪為首選，酒店式公寓及寫字樓的消費者占比分別為26.9%、9.3%。

正因為主城區(qū)住宅項目營銷難度增加，在本次秋交會上，主城區(qū)參展項目比例自2008年秋交會以來首次超過郊區(qū)項目，在213個參展項目中，主城區(qū)項目為110個。而從最終的成交情況來看，主城區(qū)和郊區(qū)幾乎各自占據(jù)半壁江山。