嘉聯(lián)地產(chǎn)：價格倒掛主要在郊區(qū) 　

2011年第39周(9月19—25日)，全市共有44個項目新增預(yù)售，新增預(yù)售總面積達(dá)148.7萬平米，其中住宅面積121.9萬平米，住宅總套數(shù)為12505套。上周成都主城區(qū)住宅共成交1182套，成交面積為11.4萬平米，環(huán)比上升44.3%。高新區(qū)成交量仍居于首位，共363套，成交量占主城區(qū)總量的32.7%；金牛區(qū)居第二；錦江區(qū)成交102套，成交量僅占全市的7.5%；成華區(qū)成交均價為全市最低，為7515.6元/平米。(注：不包含保障房數(shù)據(jù))

從近八周的成交情況來看，主城區(qū)住宅成交均價為8296.2元/平米，環(huán)比下降6.8%。上周單價低于8500元/平米的住宅成交量占總成交量的70.0%，各區(qū)最高均價8641.3元/平米，因此均價比之前有小幅下降。

“金九”進(jìn)入尾聲，在限購等政策疊加的效果下，一線城市部分房地產(chǎn)項目開始頻繁打折促銷，而不少二手房>二手房項目依舊價格堅挺。在很多區(qū)域，已經(jīng)出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的特殊現(xiàn)象。目前來看，主要出現(xiàn)倒掛的依然是郊區(qū)，特別是庫存量大的小區(qū)域是倒掛現(xiàn)象最明顯的區(qū)域。一線城市倒掛現(xiàn)象的出現(xiàn)代表了市場可能進(jìn)入了價格下行的通道。

嘉聯(lián)點(diǎn)評：出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象的原因可能有：開發(fā)商臨近年底，面臨業(yè)績問題，有銀行回款的壓力和施工面臨結(jié)賬的壓力，打折跳水在所難免；另一方面，二手房的小業(yè)主則相對壓力小得多；此外，政府限價也是一二手房價格倒掛的原因之一。

中原地產(chǎn)：房價直降的幾率不高

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月23日，成都市新開盤樓盤，整體認(rèn)購、訂購率僅為30%左右，且呈逐周下滑態(tài)勢；處于傳統(tǒng)“金九”時節(jié)，經(jīng)過長蓄客、開盤去化率，依舊難以抬頭，頹勢畢現(xiàn)。中原認(rèn)為此種情況，一是源于實際價格與現(xiàn)在市場狀況下購房者心理價位的差異，導(dǎo)致購房者持冷靜的觀望態(tài)度；二是金九銀十的催化作用在秋交會才能完全顯現(xiàn)出來，開發(fā)商的市場促銷策略的重心也放在秋交會。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，成都樓市在這種供遠(yuǎn)大于求且又背負(fù)“限購、限貸、限價”三重大山的情況下，出現(xiàn)了供求關(guān)系的不平衡，供大于求。所以毫無疑問，這次的秋交會將會出現(xiàn)多種的優(yōu)惠，且以之為主旋律。但不可否認(rèn)的是，由于如今的局勢尚不明朗，出現(xiàn)直降的幾率不會高，但以各種形式出現(xiàn)的優(yōu)惠促銷卻不會少。

思源經(jīng)紀(jì)：賣方堅持會前跑量策略

近段時間開盤推量屢創(chuàng)新高，賣方堅持房交會前跑量策略。上周(9.19—9.25)主城區(qū)市場有10個新增項目，新增面積為26.51萬㎡。主城區(qū)6個板塊有新增供應(yīng)，主要集中在新城南板塊，供應(yīng)面積為11.22萬㎡。

宏觀層面：上周，央行行長周小川對中國經(jīng)濟(jì)做出最新判斷：當(dāng)前和今后一個時期，中國經(jīng)濟(jì)增長動力仍然較強(qiáng)，但短期內(nèi)也面臨物價上漲較快、資本流入較多的挑戰(zhàn)；在當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)動蕩的背景下，經(jīng)濟(jì)危機(jī)已成共識，出臺刺激政策將是下一階段各政府主要考慮的問題；中國CPI的進(jìn)一步回落，經(jīng)濟(jì)增速放緩，將促使中國的政策基調(diào)轉(zhuǎn)向保增長，或給房地產(chǎn)業(yè)帶來轉(zhuǎn)機(jī)，但現(xiàn)階段解決房企資金壓力的唯一方法仍是降價促銷，以價換量，現(xiàn)金為王。

區(qū)域?qū)用妫涸陂_盤市場持續(xù)兩周井噴的情況下，上周供給環(huán)比回落14%，成交環(huán)比上升10%，但從整體看，供給高峰下的市場成交態(tài)勢依然疲軟，開發(fā)商為加快下半年降價跑量的步伐，“金九銀十”期間進(jìn)一步拓寬銷售渠道(從近兩周開盤市場看，中海、藍(lán)光、綠地、九龍倉、雅居樂等開發(fā)商都積極與二手房中介聯(lián)動)，且部分樓盤取得可觀效果，預(yù)計十一房交會期間，將沿用此種銷售模式擴(kuò)大銷售。

正合地產(chǎn)：“金九銀十”難承期待

上周(9.19-9.25)市區(qū)商品住宅備案成交10.51萬平米，環(huán)比上上周(9.12-9.18)的9.61萬平米上升9.36%，略高于政策調(diào)控以來9.92萬平米周均成交水平。市區(qū)二手住宅成交548套，比上周(9.12-9.18)394套上升39.07%，與政策調(diào)控以來537套的周均成交水平基本持平，但仍處于歷史低位。

上周(9.19-9.25)市區(qū)住宅類項目新增推售3427套房源，合計39.53萬平米，環(huán)比上上周新增推售套數(shù)上漲約64.05%，環(huán)比上上周新增推售面積上漲約105.46%。市區(qū)各住宅類項目開盤當(dāng)日共成交房源1238套，開盤當(dāng)日套數(shù)成交率36%。從認(rèn)購端數(shù)據(jù)看，市區(qū)商品住宅認(rèn)購成交面積15.42萬平米，環(huán)比大幅上升22.87%，主要原因是受金房華韻天府、中德英倫聯(lián)邦等熱銷項目集中認(rèn)購拉動。2011年截至上周(9.19-9.25)市區(qū)商品住宅備案共成交503.63萬平米，51350套房源。)市區(qū)二手住宅共成交21736套房源。

“金九銀十”作為開發(fā)商沖刺全年業(yè)績的絕佳契機(jī)一直被寄予厚望，但在樓市調(diào)控政策不斷釋放的大背景下，國內(nèi)諸多地區(qū)樓市早早“入冬”，曾經(jīng)的“金九銀十”概念也使開發(fā)商和購房者心態(tài)發(fā)生微妙改變。