無(wú)論是主城區(qū)還是郊縣，只要價(jià)格達(dá)到了購(gòu)房者的“心理值”，都將有望在逆市中獲得勝利。

機(jī)構(gòu)看市

思源經(jīng)濟(jì)：宏觀微調(diào)短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)利好有限

宏觀層面：溫總理部署近期經(jīng)濟(jì)工作指出：宏觀經(jīng)濟(jì)政策要適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，政策已經(jīng)進(jìn)入修正微調(diào)期，但預(yù)計(jì)政策的全面放松暫時(shí)不會(huì)到來(lái)；且短期內(nèi)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)性利好有限；加之中央再次重申堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，樓市調(diào)控基調(diào)短期難以改變，現(xiàn)行調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到明年。從上周宏觀層面的動(dòng)向，以及近期出臺(tái)的扶持微小企業(yè)、地方自行發(fā)債、增值稅改革等政策中，可以看出，宏觀政策已經(jīng)進(jìn)入修正微調(diào)期，但預(yù)計(jì)政策的全面放松暫時(shí)仍不會(huì)出現(xiàn)；雖然此次政策預(yù)調(diào)微調(diào)，但短期內(nèi)卻沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利好于樓市的信息釋放；同時(shí)對(duì)于住建部“取消限購(gòu)”的信號(hào)，從政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)令”短期取消的可能較小，住建部信息系統(tǒng)的象征意義大于實(shí)際意義，大大提升市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

區(qū)域?qū)用妫荷现艹啥贾鞒菂^(qū)供應(yīng)較上周相比除城西有所下降外，城中持續(xù)零供應(yīng)，其余各方位均增長(zhǎng)；其中城南為本周供應(yīng)高峰區(qū)，供應(yīng)面積為19.01萬(wàn)平米。從成交套數(shù)來(lái)看，上周各區(qū)域成交量較上周相比除青羊區(qū)(微博)、高新區(qū)有所下降外，其余各區(qū)域均有所增長(zhǎng)；其中高新區(qū)居的成交首位，成交套數(shù)為521，面積為5.38萬(wàn)平米。上周開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較前一周有所減少，主要集中在城西和城南，城東無(wú)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目當(dāng)天優(yōu)惠多達(dá)到10%以上，但就當(dāng)天去化情況來(lái)看，市場(chǎng)反應(yīng)較差，客戶(hù)觀望情緒濃厚。

正合地產(chǎn)：住宅備案、二手房成交量均回升

上周（10.24-10.30）商品住宅備案與二手住宅成交均出現(xiàn)不同程度的回升，但商品住宅認(rèn)購(gòu)出現(xiàn)一定程度下降。市區(qū)商品住宅備案成交15.37萬(wàn)平方米，高于政策調(diào)控以來(lái)10.34萬(wàn)平米周均成交水平；環(huán)比上升4.49%，主要受"中德英倫聯(lián)邦" 項(xiàng)目集中備案拉動(dòng)。

從認(rèn)購(gòu)端數(shù)據(jù)看，上周市區(qū)商品住宅認(rèn)購(gòu)成交面積11.38萬(wàn)平米，低于政策調(diào)控以來(lái)14.33萬(wàn)平米周均成交水平；環(huán)比下降10.25%，主要受北城天街、中環(huán)西岸官邸項(xiàng)目集中認(rèn)購(gòu)結(jié)束影響。2011年截至上周（10.24-10.30）市區(qū)商品住宅備案共成交564.29萬(wàn)平米，57722套房源。

上周，市區(qū)二手住宅成交586套，環(huán)比上上周（10.17-10.23）539套上升8.72%。2011年截至上周（10.24-10.30）市區(qū)二手住宅共成交24340套房源。

上周，市區(qū)住宅類(lèi)項(xiàng)目新增推售2297套房源，合計(jì)19.9萬(wàn)平米，環(huán)比新增推售套數(shù)上漲約64.31%，環(huán)比新增推售面積上漲約80.74%。

嘉聯(lián)地產(chǎn)：市場(chǎng)環(huán)境依然較為嚴(yán)峻

宏觀環(huán)境：在限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)退出的問(wèn)題上，官方此次給予了較為明確的回應(yīng)。但個(gè)人住房信息系統(tǒng)何時(shí)建成，尚無(wú)定數(shù)。因此，短期內(nèi)限購(gòu)政策還將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)環(huán)境依然較為嚴(yán)峻。

區(qū)域市場(chǎng)：2011年第44周（10月24—30日），成都主城區(qū)住宅共成交1229套，成交面積為11.5萬(wàn)平米，環(huán)比下降10.9%。成交均價(jià)為9137.9元/平米，成交金額約為10.5億元。從成都市主城區(qū)各區(qū)第44周成交量來(lái)看，金牛區(qū)成交量仍居于首位，共338套，成交量占主城區(qū)總量的27.5%；高新區(qū)居第二；錦江區(qū)(微博)成交284套，成交量?jī)H占全市的23.1%；錦江區(qū)成交均價(jià)最高，為10273.36元/平米，武侯區(qū)成交均價(jià)最低，為9821.14元/平米。從近八周的成交情況來(lái)看，主城區(qū)住宅成交均價(jià)為8463.9元/平米，環(huán)比上漲8.0%。（注：不包含保障房數(shù)據(jù)。）

規(guī)劃熱點(diǎn)：10月21日，“2011成都市青羊區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)暨西部新城項(xiàng)目推介會(huì)”上，備受關(guān)注的西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃發(fā)布，功能區(qū)核心項(xiàng)目也隨即亮相。據(jù)青羊區(qū)委副書(shū)記、區(qū)長(zhǎng)謝強(qiáng)表示，作為13個(gè)市級(jí)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，西部新城可能會(huì)成為最有個(gè)性的現(xiàn)代新城。嘉聯(lián)認(rèn)為：西部新城在10分鐘車(chē)程內(nèi)便可與金沙、光華、府南、成飛和五大花園等片區(qū)相連，輻射周邊約50萬(wàn)居民，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到帶動(dòng)作用。

中原地產(chǎn)：降價(jià)驅(qū)使主城區(qū)與郊縣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大

自限購(gòu)以來(lái)，郊縣市場(chǎng)不被限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)明顯體現(xiàn)，但受信貸等各方面政策的影響，整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，郊縣市場(chǎng)也受到牽連呈現(xiàn)低迷之態(tài)勢(shì)。為了快速回籠資金，再加上已接近年底，各項(xiàng)資金流轉(zhuǎn)的壓力迫使部分手頭緊張的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)。

目前，已有不少主城區(qū)的項(xiàng)目明顯降低了銷(xiāo)售價(jià)格，其中更是不乏大幅下降的樓盤(pán)，與主城區(qū)相比，郊縣市場(chǎng)的樓盤(pán)價(jià)格下滑的幅度相對(duì)較小，甚至部分郊縣樓盤(pán)的價(jià)格已與主城區(qū)同檔次樓盤(pán)的價(jià)格相當(dāng)。隨著郊縣市場(chǎng)各項(xiàng)配套的逐漸完善，尤其是近郊市場(chǎng)越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞。在目前的限購(gòu)、限貸的大環(huán)境下，在市場(chǎng)需求被極大抑制的情況下，主城區(qū)和郊縣市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大。但從目前的情勢(shì)來(lái)看，眾多開(kāi)發(fā)商資金緊張，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)降價(jià)的范圍和幅度都將進(jìn)一步擴(kuò)大，價(jià)格才是贏取市場(chǎng)的王道。所以，無(wú)論是主城區(qū)還是郊縣，只要價(jià)格達(dá)到了購(gòu)房者的“心里值”，都將有望在逆市中獲得勝利。

10月成都土地市場(chǎng)新增供應(yīng)“井噴”，成交卻顯得異常冷清，流拍成風(fēng)。新增土地供應(yīng)方面，主城區(qū)供應(yīng)土地11宗，商業(yè)與住宅用地各半，且商業(yè)用地均屬高新南區(qū)的大源板塊；該區(qū)域目前新建住宅項(xiàng)目較多但各種商業(yè)生活配套待完善，故近期土地以商業(yè)為主，預(yù)計(jì)會(huì)受到開(kāi)發(fā)商追捧；主城區(qū)暫無(wú)土地成交信息。而郊縣區(qū)供應(yīng)端持續(xù)大幅放量，但成交方面卻顯冷清，流拍成風(fēng)，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)，住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷直接影響開(kāi)發(fā)商對(duì)后期樓市信心不足。