2011中國價值地產(chǎn)成都年會上，包括中國住建部政策研究所副主任王玨林、中國房地產(chǎn)學會副會長北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強等專家學者，做了主題演講。年會結束后，王玨林和陳國強接受了成都商報記者的采訪。采訪中，王玨林提出，限價限購應該是長期的任務，我國目前還不具備放松限購的條件。陳國強認為，未來市場重心將轉移到中西部城市，成都市場至少還有5年時間，是明顯的上升勢頭。

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限貸

左右明年市場的關鍵

王玨林首先提到了目前房價的形勢：一線城市穩(wěn)中有降，二三線城市漲幅放緩。對于明年房價的趨勢，王玨林認為調控不會放松，但房價反彈的可能性存在。他指出：“現(xiàn)在不是購買實力不行，而是大家的觀望情緒比較重。如果政策稍微有點兒松動，房價就有可能立刻反彈。大家都知道消費者買漲不買跌，你越跌他越要等。”

對市場產(chǎn)生影響的重要政策中，王玨林認為限貸的影響最大。“從影響小到影響大的排序，第一個是房地產(chǎn)稅，但其標準不是太高，適合的消費者又非常少，對市場的影響有限。第二個是限購，限購的措施把投資者排除出去了，但剛性需求足以支撐如今的市場。大家在這種形勢之下在觀望、等待，好買性價比更合理的房子。第三點是加息，影響非常大，因為它是堵兩頭，包括開發(fā)企業(yè)和消費者，對我們市場的影響將是全面的。第四點是限貸，實際上限貸比限購影響市場，而且現(xiàn)在主要是我們開發(fā)企業(yè)缺錢，很多購房者也需要貸款買房，這個是影響最深遠的，這個也是左右我們明年市場的關鍵因素。所以我把他放在最關鍵，也是最重的。”

對明年的市場，陳國強持謹慎樂觀的態(tài)度，認為房地產(chǎn)行業(yè)下行的態(tài)勢非常明顯。“從投資來看，截至前11個月，依然保持接近30%的同比增幅，但是我們也要看到投資增長已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)四個月的下滑。另外從價值變化來看，今年1月份，我們看到環(huán)比下降和持平的城市是10個，11月份這個數(shù)據(jù)變成為環(huán)比下降49個城市，持平是16個城市。新施工的面積，截止到11月份依然有20%以上的同比增長，但同時我們也要看到土地面積也有下滑，行業(yè)的指標也出現(xiàn)了7個月的下滑，所以從這些數(shù)據(jù)上可以看到，行業(yè)下行的趨勢比較明顯。”

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轉移

成都還有5年上升勢頭

對于未來的房地產(chǎn)市場，陳國強對中西部城市很有信心。“首先政策層面，調控不會動搖。市場層面，重點城市庫存壓力大。資金層面看，調控已近20個月，企業(yè)普遍資金有壓力，如何緩解資金壓力，可能會有企業(yè)從價格上做文章，以價換量。行業(yè)的下行趨勢也非常的明顯�，F(xiàn)在北上廣深等一線城市，高峰期已過。但成都的房地產(chǎn)發(fā)展和這些城市不是一個量級的，處于不同的發(fā)展階段。它的需求支撐很旺盛，需求結構以剛需為主，也更加健康，我對成都的市場很有信心，至少未來還有5年時間，是明顯的上升勢頭。”

陳國強分析，在房價游戲規(guī)則上，過去的“房價只漲不跌，買房只賺不賠”的局面很難再延續(xù)，所以下半場的游戲規(guī)則和過去黃金十年這個時期所特有的環(huán)境會發(fā)生變化。從發(fā)展模式來看，過去商品房市場一枝獨秀或者是主導地位將不復存在，未來雙體系模式，雙軌制的模式和多城市的格局恐怕是行業(yè)發(fā)展的一個基本模式。從功能屬性來看，他認為這一輪調控最鮮明的特點之一是如何去投資化，讓住房回歸到居住屬性、使用屬性。

從市場結構來看，未來住房市場的中心將轉移到中西部城市，北上廣深等一線城市的發(fā)展模式顯然已經(jīng)翻過去了。09年之后北京、上海、廣州、深圳，二手房取代一手房成為市場交易的主體，未來將會有更多城市進入到這樣的階段。從增量市場的中心來看，可以看到成都最近幾年的市場成交規(guī)模已經(jīng)遠遠超過當年北京、上海的成交規(guī)模，這個實際上也很大程度上代表了未來市場重心轉移的一個特征。